Casacion 0307-2007 LIMA, Monografías, Ensayos de Derecho

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Lima, tres de julio   Del dos mil siete.‐    LA SALA CIVIL TRANSITORIA DE LA CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA REPUBLICA; vista la  causa número cuatro mil ciento cincuenticuatro – dos mil seis, en Audiencia Pública de la  fecha, y producida la votación con arreglo a ley, emite la siguiente sentencia; MATERIA DEL  RECURSO: Se trata del recurso de casación interpuesto por Rolando Pablo Ulloa Baldeón y  Raimunda Lucrecia Jiménez de Ulloa mediante escrito de fojas doscientos cuarentiséis, contra  la sentencia de vista de fojas ciento veintiuno emitida por la Primera Sala Civil de la Corte  Superior de Justicia del Santa, su fecha veintidós de agosto del dos mil seis, que confirmó la  sentencia apelada de fojas noventiocho que declaró fundada la demanda interpuesta por Jorge  Luís López Benites (representado por Billy Marvin Valderrama Miranda), y ordena que los  demandados cumplan con desocupar el inmueble sub litis dentro del décimo día de notificado,  con lo demás que contiene; FUNDAMENTOS DEL RECURSO: Que, el recurso de casación fue  declarado procedente por resolución del veintidós de enero del dos mil siete, por la causal  prevista en el inciso primero del artículo trescientos ochentiséis del Código Procesal Civil, en  virtud de lo cual los recurrentes denuncian la interpretación errónea del artículo novecientos  once del Código Civil, puesto que no puede existir ocupación precaria cuando la parte  demandada ostenta un título vigente, y en el caso de autos los recurrentes acreditan detentar  la posesión en virtud de un título denominado contrato de promesa de venta de inmueble,  documento que no ha sido tachado en su oportunidad, siendo que lo que configura la posesión  precaria es que la parte demandada carezca de título o el mismo haya fenecido, pero no que  no tenga justo título, más aún si de las copias de los recibos de luz y agua se puede verificar  que los recurrentes han venido haciéndose cargo del inmueble. La Sala Civil asume que los  demandados habrían aceptado que los anteriores propietarios podían transferir, inter vivos o  mortis causa, el bien a un tercero y que, de ser así, se debería devolver todo lo pagado, sin  embargo, para que ello se configure, debió notificárseles previamente tal situación, lo que no  se dio en ningún momento; de igual forma, debió ponerse en conocimiento de los nuevos  compradores que sobre el inmueble sub litis existía un contrato de promesa de venta que  caducaba en el mes de noviembre del dos mil siete, sin embargo la venta se realizó en  diciembre del dos mil tres, debiendo tenerse presente lo  establecido en la Casación mil ciento  cuarenta y siete – dos mil uno (La Libertad); y, CONSIDERANDO: Primero.‐ Que, por escrito de  fojas dos, Jorge Luís López Benites interpuso demanda de desalojo por ocupación precaria para  efectos de que Rolando Pablo Ulloa Baldeón y Raimunda Lucrecia Jiménez de Ulloa cumplan  con desocupar y restituirle la posesión del inmueble de su propiedad, sito en la Manzana C  dos, Lote veintitrés, Programa de Vivienda Sector tres A, Zona tres, Urb. Buenos Aires, distrito  de Nuevo Chimbote, Provincia del Santa, departamento de Ancash, el cual adquirió de sus  anteriores propietarios Diana Flor De la Cruz Carbajal y Carlos Enrique Haro Llerena, mediante  escritura publica de compra venta del doce de diciembre del dos mil tres, y que se encuentra  debidamente inscrito en el Registro Predial Urbano de la Oficina Registral de Ancash – Sede  Huaraz, con el Código de Predio P cero nueve cero seis dos tres cinco nueve. Al absolver el  traslado de la demanda, los emplazados refirieron no ser precarios, en razón de haber suscrito  con la anterior propietaria Diana Flor De la Cruz Carbajal, contrato de promesa de venta de  inmueble de fecha diecisiete de mayo del dos mil dos, pactándose el precio de venta en la  suma de ocho mil quinientos dólares americanos, de los cuales pagó como inicial mil  novecientos dólares americanos, acordándose que el saldo se pagaría en cuotas mensuales de  cien dólares americanos cada una hasta la cancelación del precio, lo que ha venido realizando  conforme a los recibos que adjunta a su escrito de contestación; Segundo.‐ Que, las instancias  de mérito han declarado infundada la demanda interpuesta, pues estiman que no obstante  que los emplazados detentarían un título que legitimaría su posesión, de la lectura de la  cláusula sétima del indicado documento los promitentes compradores (hoy demandados)  facultaron a su promitente vendedora (Diana Flor De la Cruz Carbajal) a vender el inmueble a  tercera persona, en cuyo caso la única obligación que se generaba era la devolución de las  cuotas pagadas hasta esa fecha por los promitentes compradores, supuesto que se ha  presentado en autos al haberse transferido el inmueble sub litis a favor del demandante, por  lo que el justo título que amparaba la posesión de los demandados, que era un contrato de  opción y no uno de promesa de venta, ha quedado sin efecto automáticamente; Tercero.‐  Que, los contratos preparatorios son aquellos mediante los cuales se prepara la celebración de  un contrato definitivo y en el cual las partes se obligan a hacer todo cuanto esté de su parte  para que se concrete la celebración. El contrato preparatorio es distinto al contrato definitivo,  pues en el primero las partes sólo se comprometen a celebrar en el futuro un contrato típico o  atípico bajo determinadas estipulaciones establecidas con toda claridad, mientras que el  contrato definitivo es aquel en el que ya se encuentran las estipulaciones del contrato que se  obligaron a celebrar; Cuarto.‐ Que, nuestra legislación civil distingue como contratos  preparatorios al compromiso de contratar y al contrato de opción. Por el compromiso de  contratar las partes se obligan a celebrar en el futuro un contrato específico cuyos elementos  esenciales proceden a identificar de antemano; por el contrato de opción las partes celebran  un contrato cuyos efectos se sujetan a la aceptación de sus estipulaciones por parte del  destinatario de la oferta (esto es, las partes no se obligan a celebrar un nuevo contrato, sino  que basta que la oferta sea aceptada por el destinatario de la misma para que el contrato  definitivo quede celebrado); Quinto.‐ Que, en el caso de autos, el denominado contrato de  promesa de venta de inmueble no es un contrato preparatorio, pues las partes han celebrado ‐ en efecto‐ un contrato de compra venta, identificando el bien vendido y estipulando el precio  del mismo, habiéndose entregando al comprador la posesión del inmueble, quien en  contraprestación pagó una inicial de mil novecientos dólares americanos y ha venido abonado  el saldo en cuotas mensuales; no es pues un compromiso de contratar, pues las partes no se  obligaron a celebrar en el futuro un contrato de compra venta, ni es una contrato de opción,  porque al destinatario de la oferta (ya sea el vendedor o el comprador) no se le otorgó el  derecho exclusivo de decidir si aceptaba comprar o vender el inmueble, sino que  efectivamente lo hizo;  Sexto.‐ Que, habiéndose determinado que nos encontramos ante un  contrato definitivo de compra venta, en el que las partes han pactado en su cláusula sétima la  posibilidad de que el vendedor pueda transferir la propiedad a terceros, cabe preguntarse si la  materialización de esa venta pudo constituir en precario al primer comprador, a tenor de lo  normado en el artículo novecientos once del Código Civil. La citada cláusula sétima del  denominado contrato de promesa de venta de inmueble obrante a fojas veinticuatro y vuelta,  conforme lo citan las instancias de mérito, estipula lo siguiente: “Si con posterioridad a la firma  de este contrato la promitente vendedora dejara de ser la propietaria del inmueble por  transferencia de propiedad inter vivos o mortis causa, ella o sus herederos quedan obligados a