Concepciones de Derechos Reales: Propiedad, Sujeto, Efectos y Usucapión - Prof. Sabater, Apuntes de Derecho Civil

¡Descarga Concepciones de Derechos Reales: Propiedad, Sujeto, Efectos y Usucapión - Prof. Sabater y más Apuntes en PDF de Derecho Civil solo en Docsity! DERECHO CIVIL III 16/09/2015 LECCIÓN I Concepto de derecho real: Poder otorgado por el OJ inmediato y absoluto sobre una cosa que otorga a su titular un señorío pleno o parcial sobre la misma. segun Diez Picazo hay dos notas que caracterizan a la propiedad de los derechos reales son la inmediatez y la absolutidad. Inmediatez significa que el poder en que consiste el derecho real se realiza directamente sobre la cosa sin necesidad de que intervengan terceras personas. El segundo carácter es el absoluto o absolutidad. Significa que el titular del derecho real satisface su interés no solo frente a un sujeto pasivo concreto y determinado sino frente a todos (erga omnes). Se distingue por último en el concepto de derechos reales el señorío pleno del parcial sobre la cosa. El pleno lo otorga el derecho de propiedad mientras que el señorío parcial lo conceden el resto de derechos reales. Por eso al resto de derechos reales se les llaman derechos reales limitados o iura in re aliena. 1.2 ¿Cuáles son las diferentes concepciones de derechos reales? Hay 4 concepciones: En primer lugar la concepción clásica que es la actual. Según la teoría clásica el derecho real es un poder inmediato y absoluto sobre la cosa. Sirve para distinguir el derecho real del derecho de obligación. En resumidas cuentas el derecho real recae sobre una cosa mientras que el de crédito recae sobre una prestación. Derecho de credito poder que tine el acreedor (sujeto actvo) de exigirle una "x" conducta al deuror (sujeto pasivo). Frente a esa concepción clásica, aparece una segunda concepción que se llama obligacionista de fines del s. XIX y principios del XX. Esta teoría considera que el derecho real poder del titular sobre la cosa, no es tanto la relación de un hombre con una cosa, sino el deber de las personas de abstenerse de impedir esa relación que el titular tiene con la cosa. No se entendía que pudiera haber relaciones jurídicas entre hombre y cosa y creía que las relaciones jurídicas solo eran entre seres humanos. En Alemania Windscheid, Thon, Dernborg Fracia: ortolan, riport Italia:Ferrara En tercer lugar las teorías eclécticas intentan conjugar ambas teorías. En Italia la defiende Barasi. En España la defiende Clemente Diego, Castan, De bue, Puig, brutal según el que hay dos lados en el derecho real, por una parte el lado interno (relacion del titular con la cosa), que es el poder de obrar sobre la cosa y el lado externo (deber negativo de los terceros de no impedir tal relacion) que es la pretensión que tiene el titular del derecho real frente a todos los demás de evitar sus ataques y de excluir su participación. La cuarta teoría es la teoría negativa distinción entre derechos absolutos y relativos. Absoluto es la propiedad, los relativos pueden ser a su vez derechos reales o de crédito. 1.3 ¿Cómo están regulados en el derecho español los derechos reales? En primer lugar en la Constitución del 78 no hay normas generales sobre los derechos reales. Únicamente dedica dos artículos a esta cuestión. Por una parte el artículo 38 de carácter general que se refiere al modelo económico español, se reconoce la libertad de empresa en el margen de la economia de mercado. El artículo 33 de la CE reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. En el párrafo 2º reconoce la función social de propiedad o herencia, estableciendo que la función social de este derecho delimita su contenido de acuerdo con las leyes. El apartado 3º reproduce el 349 CC, señala que nadie puede ser privo de su propiedad si no es por caus justificada de utilidad publica o interes social, previa la correspondiente indemnizacion. ¿Qué artículos del CC se refieren a los derechos reales? • El libro II del CC (333-608 de los bienes de la propiedad y sus moificaciones, a partir del 348 propiedad con sus variantes , 430 posesión, 467 dº reales , usufructo..) • Libro II sist. Adquisición dominio y dº reales (por ejemplo accesión) 353 y ss • Libro III. Diferentes modos de adquirir la propiedad 609-1087 cc, incluye el contrato de donacion y derecho de sucesiones • Libro IV Derechos obligaciones y contratos. Prescripcion adquisitiva o usucapion 1930 y ss. Se regulan los derechos reales de censo y enfiteusis a partir del artículo 1604 y siguientes del CC y también los derechos de garantía en el artículo 1857 y siguientes. • Leyes especiales también hacen referencia a los derechos reales, las mas importantes la ley hipotecaria del año 46 y el reglamento hipotecario del año 47 2.Caracteres de los derechos reales: 1-Esenciales -> Carácter inmediato y carácter absoluto. 2-Sujeto derechos reales: Titular del derecho real. Puede ser una persona física o jurídica. Así lo reconoce el artículo 38 del CC-las personas juridicas pueden poseer y adquirir bienes de todas clases. capaciad juridica art. 30 basta para ser titular dederechos reale Capacidad para ser titular de un derecho real es la capacidad jurídica simplemente no obstante es necesaria la capacidad de obrar para poder ejercitarla y si el titular no tiene capacidad completa como menor e incapacitados tiene que ser completada para ejercitar las facultades inherentes a ese derecho, utilizando las normas legales. El sujeto titular de un derecho real puede estar individualmente determinado, en una persona concreta (determinado con nombre y apellidos), estamos ante un derecho real subjetivamente personal. Si por el contrario el derecho real corresponde a quien en cada momento es propietario artículo 167 y siguientes, es el más amplio poder de disfrute. Se dice que el dueño tiene la nuda propiedad. También el uso y habitación que se regula a partir del 523 y siguientes, son una especie de usufructo limitado. En tercer lugar la servidumbre. (530 y siguientes) 7/10/13 En cuarto lugar el censo (1604 CC y siguientes) y la enfiteusis. El censo es una carga real. La enfiteusis es un supuesto de dominio dividido. Dueño útil y dueño directo. En quinto lugar derecho de superficie, derechos de vuelo y subsuelo. Estos derechos permiten utilizar el espacio inferior o superior a un inmueble ajeno. Hay mención al derecho de superficie en el 1611. II. Derechos reales de garantía o derechos de realización valor. Surgen en garantía del cumplimiento de una obligación y le van a articular el derecho en su caso de realizar la cosa, es decir, promover su enajenación para con el valor obtenido cobrarle de lo que se debe. Hay tres tipos de derechos de garantía: • Hipoteca, recae sobre cosas inmuebles a excepción de la hipoteca mobiliaria y no se produce desplazamiento de la posesión de la cosa al acreedor. • Prenda recae sobre cosas muebles y hay desplazamiento por escrito a favor del acreedor prendario o pignoraticio salvo en el caso excepcional de la prenda sin desplazamiento. • Anticresis: Recae sobre bienes inmuebles y sus frutos. III. Derechos reales de adquisición preferente. Recaen sobre una cosa y le otorga al titular la facultad de adquirir la cosa con prioridad respecto a terceros. Los derechos de adquisición preferente son tres: • Opción: permite adquirir la cosa en el plazo previsto. • Tanteo: derecho que concede al titular el derecho de adquisición preferente de la cosa en caso de transmisión onerosa a un tercero con preferencias. • Retracto: Le permite al titular adquirir la cosa en el caso de que ya ha sido transmitida onerosamente a un tercero. Sistema de numerus clausus o de numerus apertus. La tesis de numerus clausus defiende que solo son derechos reales aquellos contemplados en la ley y no otros. La de numerus apertus basando en la autonomía de la voluntad permite que los particulares creen nuevas figuras de derecho real. Esta tesis es la que se consagran en los códigos civiles germánicos como el CC Alemán y el Austriaco. Entre los autores españoles defienden esta teoría Hernández Gil y Castán, La Cruz dice que para que se pudiera defender el sistema de numerus clausus tuviera que existir en materia de derechos reales un artículo similar al 1255 CC. Numerus apertus. El más férreo defensor es Albadalejo. Basa la defensa de esta teoría en tres puntos. 1. No hay ningún artículo que lo prohíba. 2. A través de contrato los particulares pueden modelar nuevas figuras de derechos reales. Es lo que ocurre por ejemplo en las servidumbres atípicas. 3. Artículos 2.2 LH y 7 Reglamento Hipotecario. Esta también es la postura que defiende la Dirección General de los Registros y Notariado. El sistema español acoge la teoría de numeus apertus y el derecho real que se constituya debe cumplir los requisitos subjetivos, objetivos y de eficacia, propios de estos derechos. LECCIÓN 2 -Concepto doctrinal de la propiedad. Algunos autores como es el caso de Puig Brutao distingue la propiedad del dominio. Según este autor la idea de propiedad se refiere a pertenencia o titularidad. Mientras que el dominio es más restringido y es la titularidad o pertenencia de una cosa corporal. También distingue en que con propiedad se quiere hacer referencia en una relación meramente económica mientras que el dominio es una relación jurídica. La mayoría de los autores los utiliza como sinónimos. Por ejemplo en el terreno positivo establecen que son sinónimos el 669.1 CC colombiano y 582.1 CC chileno. Tradicionalmente se suele definir a la propiedad desglosando las facultades que componen ese derecho. La definición más antigua del derecho de propiedad es ius utendi et autendi RE SUA quatenus iuris rati patius (Dº a usar y consumir su cosa dentro de los límites que marca el derecho) En la actualidad se critica afirmando que no se puede definir como una suma o adición de facultades sino que se define diciendo que es un poder general unitario o bien omnicomprensivo del que esas facultades son simples manifestaciones. Por ello se dice que la propiedad es el más amplio poder de dominio que sobre una cosa permite tener el OJ. Es decir, someter la cosa a nuestra voluntad en todos los aspectos y obtener de ella todos los rendimientos que pueda producir. En esto se distingue de los derechos reales en cosa ajena que solo conceden poderes en orden a una utilidad concreta, es decir que solo otorgan un señorío parcial. El que la propiedad sea plena no significa que sea un poder ilimitado, está sometido el dominio tanto a límites como a limitaciones. Es Gierte el que delimitó el dominio. Art. 348 CCHace referencia a tres facultades del propietario: gozar, disponer, reivindicar. Se le hace dos críticas: 1. Jurídica por definir la propiedad como suma de facultades 2. Política, se critica que conciba de modo absoluto la propiedad. En cuanto a la CE se refiere el artículo 33 CE cuyo apartado 1º se reconoce el derecho a la propiedad privada. En el 2º se añade que la función social de este derecho de la propiedad delimita su contenido de acuerdo con las leyes. El apartado 3º que es una copia del 349 del CC y establece que nadie podrá ser privado de su propiedad sino con la autoridad competente por una causa de utilidad pública o interés social y mediando la correspondiente indemnización. Si no se cumple este requisito los jueces y ampararan y en su caso restituirán en la posesión al propietario. Caracteres esenciales del dominio: 1. Generalidad: Si no está completamente limitado y dentro de sus normales límites comprende la totalidad o generalidad de facultades que la ley permite tener sobre la cosa. A diferencia de esto los derechos reales en cosa ajena solo otorgan una o varias facultades al titular de los mismos. Como consecuencia de esto la propiedad se presume libre de cargas y gravámenes, es decir, de limitaciones y eso es a lo que se conoce como presunción de libertad de dominio. 2. Abstracción: Significa que el derecho del propietario es concebible con independencia de las facultades que las componen que pueden faltarles en un momento dado en mayor o menor grado. Los demás derechos reales en cosa ajena están formados por una o varias facultades sin cuya existencia no se conciben. Sin embargo hay un contenido mínimo del que no puede desprenderse sin que estas desaparezcan y es la facultad de goce a perpetuidad. Es decir que no es posible su separación permanente entre dominio y facultad de goce, por eso por ejemplo el derecho de usufructo es temporal y normalmente vitalicio. 3. Elasticidad: Si el derecho de propiedad carece de alguna de sus facultades por la existencia de un ius in re aliena, tan pronto como se extingue ese derecho reabsorbe esas facultades el dominio. (Recupera como si fuera un muelle esas facultades) 4. Exclusividad: Significa la posibilidad de excluir a toda persona de cualquier relación con la cosa. 5. Perpetuidad: Significa que el derecho de propiedad está llamado a durar indefinidamente en manos de los sucesivos titulares de manera que se dice que la propiedad es normal o potencialmente perpetua pero no irrevocable. -Concepción actual. Propiedad y propiedades. La concepción actual de la propiedad no es unitaria. Depende del objeto sobre el que recae la misma. No es lo mismo la regulación de la propiedad mobiliaria que de la inmobiliaria. Dentro de la mobiliaria la propiedad de ciertos objetos por ejemplo metales preciosos, armas o explosivos está muy limitada y controlada. Dentro de la inmobiliaria la regulación es diferente dependiendo de si la propiedad es rústica o urbana. Por ello la doctrina civilista a partir de 1918 empieza a hablar en vez de propiedad de propiedades y es lo que se conoce como la visión pluralista de la propiedad. 2-Declarativa. Su objeto es que se declare la propiedad del demandante. 3-Negatoria. Protege al dominio frente a una perturbación parcial. 4-Deslinde y amojonamiento. El 348 del CC solo se refiere a reivindicatoria. 1-Acción Reivindicatoria: Acción del propietario con derecho a poseer la cosa para que le sea restituida por el poseedor que carece de ese derecho. Su naturaleza es de naturaleza real ejercitable erga omnes y declarativa de condena. Cuáles son los requisitos que deben cumplirse: El demandante tiene que ser un propietario no poseedor. Tiene que probar el reivindicante su derecho de propiedad y puede hacerlos por cualquiera de los medios admitidos en derecho. No tiene éxito la acción reivindicatoria si el demandante no prueba su dominio y tampoco si el demandado no prueba su derecho sino que se limita a destruir la prueba del dominio necesaria en esta acción reivindicatoria, debe demostrar que se adquirió la propiedad antes de ejercitar la acción sin necesidad de demostrar que lo adquirió porque se presume que sigue conservando la propiedad de la cosa. Si la adquisición de la propiedad del reivindicante fue originaria tendrá que demostrar el hecho del que deriva esa propiedad. Si la adquisición es derivativa tiene que demostrar el reivindicante el acto por el que se adquirió y que el transmitente era propietario de la cosa. En cualquier caso no es necesario retraerse más allá en el tiempo de los plazos necesarios para la usucapión. Si el objeto de la propiedad es una cosa mueble se facilita la prueba del dominio por la aplicación del artículo 464 CC. Si la cosa fuera inmueble el demandante puede reivindicar beneficiándose de la presunción del artículo 38.1 de la Ley Hipotecaria según la cual se presume que los derechos reales inscritos en el registro de la propiedad existen y pertenecen a su titular en la forma determinada en el asiento respectivo. El 38.2 LH establece que si se reivindica un inmueble y el demandado aparece como titular de ella en el registro el reivindicante deberá pedir antes o al tiempo de ejercicio la acción reivindicatoria la anulación o cancelación de ese asiento registral. Esos son los requisitos de la acción reivindicatoria con respecto al demandante. Cuales son con respecto al demandado: Ha de ser el poseedor actual en el momento en el que se entabla la acción reivindicatoria y además tiene que ser poseedor actual y poseedor sin derecho a poseer. Su derecho a poseer puede derivar de un contrato de arrendamiento o en general de un negocio obligacional o derivado de un derecho de carácter real. Requisitos respecto a la cosa: Son la identificación y la identidad. La identificación significa que la cosa reivindicada tiene que ser corporal, concreta y determinada, de forma que pueda ser señalada y reconocida. La identidad implica que la cosa propiedad ha demostrado el reivindicante es la misma que posee el demandado. Efectos de la acción reivindicatoria: Como es una acción declarativa de condena los efectos son 2: 1- Que se declare el derecho de propiedad del reivindicante sobre la cosa. 2- Que se condene al demandado restituírsela al reivindicante. El demandado debe restituir la cosa en todos sus frutos y accesiones y en su caso abonarle la indemnización que proceda. En cuanto a los frutos se entregará según las reglas de posesión. Según sea esta de buena o de mala fe. Artículos 451 y siguientes del CC. 2-Acción declarativa: El objeto de esta acción es simplemente la declaración del derecho de propiedad que en términos procesales es una acción meramente declarativa. Los requisitos de esta acción son prácticamente los mismos que los de la acción reivindicativa salvo en cuanto al demandado que no es necesario que sea poseedor actual de la cosa porque no se pide su restitución, sin embargo nada impide que lo sea. Por ejemplo se ejercita la acción declarativa contra el usufructuario para declarar que el derecho de propiedad que niega este usufructo. El legitimado pasivamente por esta acción es todo aquel que niega o no acepta el derecho de propiedad del demandante. Distinta de esta acción declarativa es la tercería dominio (art. 595 y siguientes de la actual ley de enjuiciamiento civil) Consiste en que ante el embargo de un bien el tercero que alega ser propietario de esa cosa impone la tercería de dominio para que se declare que él es el propietario, se alce dicho embargo. 3-Acción Negatoria: Se pretende la declaración de que la cosa no está sometida a derecho real del demandado y que se haga cesar ese derecho. En este caso se ejercita como una acción declarativa de condena. Puede ejercitarse como acción simplemente declarativa cuando se pretende que se declare que la cosa está libre. Requisitos: El demandante tiene que probar su derecho de propiedad en los mismos términos que la acción reivindicatoria. El demandado es la persona que perturba la propiedad mediante el ejercicio de un supuesto derecho real o bien la persona que alega tener la titularidad de un derecho real sobre la cosa. El demandante no tiene que probar que su dominio se halla libre del derecho real que alega el demandado porque consecuencia de la generalidad del dominio este se presuma libre, será el demandado el que tiene que probar el derecho real. Efectos: -Declaración del que el derecho de propiedad del demandante no está sujeto al derecho real pretendido por el demandado. -Condena al demandado a que cese la perturbación que implica el ejercicio de ese derecho real. -Indemnización de daños y perjuicios causados por la perturbación. Si se ejercita la acción negatoria como declarativa el único efecto es que se declare que el derecho de propiedad del demandante no se halla sujeto al derecho real del demandado. Plazo para realizar esta acción: Según el artículo 1969 del código el plazo para ejercitar está acción negatoria arranca desde que se le perturba al dueño. 1962, 1963 CC Plazos generales 4-Acción de deslinde y amojonamiento: Según el artículo 384 del Código se puede llegar por tres vías: Expresión de la facultad de exclusión, expresión de la extensión horizontal del dominio, acciones protectoras del dominio. Artículo 384 CC-> Operación de marcar los límites entre 2 o más fincas. El amojonamiento consiste en señalar con hitos o mojones los límites de una finca. El deslinde se puede practicar de dos formas. En primer lugar forma privada o extrajudicial, tiene naturaleza de contrato, puede hacerse también judicialmente, se realiza judicialmente a través del expediente de jurisdicción voluntaria. Si existe oposición se sobresee y hay que ir a un proceso declarativo ordinario. Puede pedir el deslinde no sólo el propietario de la finca sino cualquier titular de un derecho real sobre la finca. Se tienen que citar en el proceso de deslinde a todos aquellos colindantes cuyas fronteras con la finca del primero sean discutibles. El 385 CC impone al juez unos criterios con carácter subsidiario para resolver estas cuestiones. En primer lugar los títulos. 2º en su defecto por la posesión o por cualquier otro medio de prueba. 3º por la distribución proporcional del terreno discutido (art. 386 y 387.) Plazo de utilización de esta acción de deslinde y amojonamiento. 1965 CC-> La acción de deslinde es imprescriptible. LECCIÓN 3 Función social de la propiedad La idea de la función social de la propiedad se debe a L. Duguit inspirándose en A. Compte. Defendió Duguit que la propiedad es una función social y no un derecho subjetivo. En nuestro derecho civil la propiedad sigue siendo un derecho subjetivo que se le otorga para que satisfaga un interés privado digno de protección jurídica. Sin embargo ese interés privado se combina con su carácter de función social con las utilidades o conveniencias de la comunidad al propietario y sometiéndole a ciertos deberes. Se entiende por límites las fronteras hasta donde llegue el poder del propietario o si se quiere el régimen ordinario de restricciones a que está sometido ese poder. Por el contrario las limitaciones procedentes de distintas causas restringen el poder que normalmente tiene el propietario sobre la cosa. Una consecuencia esencial de la distinción entre límites y limitaciones es que como los límites constituyen el régimen normal de la propiedad no necesita un acto especial de imposición. Tampoco hay que prohibirlos ni se inscribe en el registro de la propiedad. Es suficiente con invocar la norma la que deriva el límite. En cambio las limitaciones tienen que ser establecidas mediante un acto especial relativo a la cosa a la que se refiere y han de ser probados porque la propiedad de siempre se presume. Puig Brutau afirma que si la facultad de exclusión del dueño es abusiva se podrá reprimir consiguiéndose por esta vía, el mismo resultado que con el ius usus inocui. 3.Límites en interés privado. 1) Relaciones vecindad, por ellas se restringe parcialmente la libertad de actuación del dueño de una finca en interés de los ocupantes de las fincas colindantes (dueños, arrendatarios, usufructuarios, etc.) sino se restringe, se podrán causar molestias por perturbaciones a veces exageradas a los ocupantes de las fincas vecinas. El CC lo regula como servidumbres legales. Se regulan desde el artículo 549 al 593 del CC y lo regula como servidumbres legales sin embargo no existe un fundo dominante, otro sirviente, lo que es característico de las servidumbres, sino que esas restricciones se establecen con carácter de igualdad y reciprocidad. Tampoco otorga o confiere el derecho a indemnización al contrario que lo que ocurre en las servidumbres legales, se puede entonces definir a las relaciones de vecindad como el conjunto de normas que regulan los derechos de exclusión y los deberes de tolerancia de las fincas limítrofes o colindantes. El principio general que inspira a nuestro derecho en esta materia de las relaciones de vecindad, consiste en que el dueño no puede realizar en su finca aquellos actos que den lugar en la finca del vecino a una inmisión de imponderables (olores, ruido, luz) perturbadora superior a lo tolerable seguirá las ordenanzas, usos del lugar y en general las circunstancias del caso, por último la reparación del daño que se esté todavía causando o se haya causado debe hacerse in natura, es decir, removiéndose la perturbación y en circunstancias extremas absteniéndose incluso de realizar esa actividad. Finalmente de cualquier manera el daño causado se indemnizará en virtud del artículo 1902 CC. 2) Servidumbres administrativas o legales. Son un gravamen que recaen sobre una cosa de propiedad privada sujetando la parcialmente a algún uso o utilización en beneficio de la comunidad se necesita un acto específico de imposición, se rigen estas servidumbres por disposiciones particulares y en su defecto por las normas del código (art. 559 y 4,3 CC) Serían estas servidumbres las siguientes: I. Camino de siga cuando sea necesario para ello ocupar terrenos de propiedad particular. Artículo 553 en su número segundo o tercero. II. De estribo o parada o partidos para aguas destinadas al servicio público. (555, 556, 570, 3º CC) III. De acueducto: Para la conducción de aguas destinadas a un servicio público. (art. 48 ley de aguas) Prohibiciones de disponer: Se entiende como prohibición de disponer toda restricción a la libre disposición (enajenación o gravamen) que recae sobre una cosa reduciendo el régimen normal de libertad que de ordinario corresponde al dueño sobre la misma. Distinta de la prohibición de disponer es la obligación que puede contraer el dueño de la cosa de no realizar la enajenación o el gravamen, si el dueño de la cosa incumple esa obligación solo incurre en la responsabilidad ordinaria por incumplimiento. La prohibición de disponer no hace surgir un derecho real en manos de un tercero que pueda resultar favorecido por esa prohibición, dicho de otra forma, la prohibición limita la propiedad reduciendo el poder del dueño pero no concede a otra persona el derecho de enajenar que se quita aquí. Pueden ser de tres tipos las prohibiciones de disponer: 1- Las de origen o de carácter legal, cuando la ley declara directamente indisponible un “x” derecho. (ej: 525 CC, 196,2 CC) 2- Tipo judicial o administrativo, que son las impuestas por las autoridades de ese tipo. 3- Prohibiciones de disponer de carácter voluntario o negocial establecidas por los particulares en negocios intervivos o mortis causa. Los particulares pueden establecer apelando al principio de autonomía de la voluntad las prohibiciones de disponer que desean. Existen ciertos límites: 1-No pueden sobrepasar los límites que implícita o explícitamente establece la ley en orden a la libre disponibilidad de los bienes. (art. 781 y 785.2 CC) 2-Apoye en un interés legítimo (puede ser de cualquier tipo ese interés, hasta del mismo propietario. No es necesario que se haga constar expresamente cual es ese interés. En que actos es admisible la prohibición de disponer. El artículo 26 LH permite la inscripción de las prohibiciones de disponer de inmuebles con el efecto de la oponibilidad a terceros siempre que sean impuestos por el testador o por el donante en disposiciones o actos de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones y demás actos a título gratuito. A sensu contrario las demás disposiciones no recogidas en el artículo 26, es decir, las prohibiciones de disponer impuestas en actos a título oneroso solo tienen carácter obligacional pero no son limitaciones del dominio. Albadalejo dice que esto mismo sería aplicable también a los bienes muebles. Las prohibiciones de disponer son de interpretación restrictiva como contrarias a la regla de que la propiedad se presume libre. Finalmente careciendo el titular del dominio de la facultad de disponer de él, cualquier acto de disposición que realice es uno de pleno derecho. 17/10/13 LECCIÓN 4. MODOS DE ADQUIRIR EL DOMINIO Son modos de adquirir el dominio y los demás derechos reales los hechos jurídicos a los que la ley atribuye el efecto de producir la adquisición de los mismos. Se pueden manejar diferentes criterios de clasificación. -Conforme al primer criterio se distingue los modos de adquirir en general los derechos reales incluyendo el de propiedad por aquellos modos de adquirir reservados solo a la propiedad exclusivos del dominio. EJ: De los primeros son el título y el modo (tradición) o la sucesión mortis causa testada o intestada. En contraste con estos hay modos de adquirir exclusivos del dominio por ejemplo la ocupación y la accesión. -El segundo criterio de distinción es el que distingue entre modos de adquirir originarios y modos derivativos. Los originarios son los que no se basan en derecho anterior alguno y si lo hay la adquisición es independiente de él, son por ejemplo la ocupación y la usucapión. Son modos de adquisición derivativos los que se basan en un derecho preferente del que derivan por transmisión (por ejemplo se transmite la propiedad o un usufructo) o bien por constitución o lo que es lo mismo el propietario de la cosa establece sobre la misma una hipoteca o un usufructo y ejemplo de adquisición derivativa son la sucesión mortis causa y la tradición. En la adquisición derivativa se aplica el principio según el cual nadie puede transmitir a otro más derechos de los que él mismo tiene sobre la cosa. Así es como se diferencia los modos originarios de los derivativos. -Tercera distinción: Modos de adquisición universales y particulares. Los universales son aquellos que recaen sobre todo o parte de un patrimonio, por ejemplo la adquisición de una herencia, en cambio los modos de adquisición particulares se refieren a uno o varios derechos particularmente individualizados, por ejemplo la ocupación o la usucapión. -4º. Modos de adquisición de los derechos reales se puede clasificar en modos intervivos o mortis causa. -5º. Onerosos y gratuitos. El artículo 609 enumera los diferentes modos de adquirir los derechos reales, dice en primer lugar que la propiedad se adquiere por la ocupación, sigue diciendo que la propiedad y los demás derechos reales se adquieren y transmiten por la ley por donación, por sucesión testada o intestada y como consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición. Pueden adquirirse también los derechos reales por medio de la prescripción. La ocupación es un modo de adquisición originario y solamente aplicable a la propiedad. La propiedad y demás derechos reales se adquiere y transmiten por ley. Directamente la ley no es un modo de adquisición de los derechos reales. Con esta mención a la ley en el 609 se está refiriendo este artículo a ciertos hechos jurídicos no mencionados directamente en ese precepto, que también son modos de adquisición de los derechos reales. Son la accesión, la adjudicación judicial y las adquisiciones a non domino. La ley dice que también se pueden adquirir los demás derechos reales y se transmiten por donación que también es un contrato (art. 618). El 609 dice que también se adquiere los derechos reales por sucesión testada o intestada, a través de la sucesión testada o intestada no se adquieren los derechos reales sino que por esta vía se adquiere en general todos los derechos transmisibles El 659 CC establece que la herencia son todos los bienes, derechos y obligaciones de una persona que no se extinguen por su muerte. Esta sucesión testada e intestada es un modo de adquisición universal. Continúa el 609 por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición que es lo mismo que modo o entrega. Este punto se estudia en la doctrina del título y el modo. Finalmente señala el 609 que también se adquieren los derechos reales por prescripción adquisitiva o usucapión. Punto 2: Los sistemas de adquisición. 3 sistemas de adquisición de los derechos reales en el derecho comparado. 1. El primer sistema es el llamado sistema de adquisición mediante modo/tradición causalmente basada en un negocio jurídico precedente (título). Este es el sistema que sigue el CC español y de los Hispanoamericanos. Tratándose de inmuebles es necesaria la inscripción de la transmisión o de la adquisición en el registro de la propiedad para que la misma sea oponible a terceros. Es el sistema que se sigue en los CC de Suiza o de Austria en el que tratándose de inmuebles se sustituye la entrega de la cosa inmueble por la inscripción en el registro inmobiliario. -Cuasi tradición real: Cuando se entrega materialmente el poder de hecho en que consiste el derecho. Se recoge en el último inciso del 1464 CC. Viene a ser el uso que de su derecho hace el adquiriente con el consentimiento del transmitente. -Cuasi tradición fingida. Esta a su vez se subdivide en instrumental (cuando se otorga escritura pública si las partes no establecen lo contrato, primer inciso 1464 a 1462,2 CC), documental (recogida en el segundo inciso del 1464 CC, tiene lugar por el hecho de poner en poder del adquiriente los títulos de pertenencia). LECCIÓN 5 Ocupación. Es el modo originario de adquisición más típico. Sólo se aplica al dominio. Es clásica la definición de Clemente Diego que define a la ocupación como la aprehensión material o toma de posesión de una cosa sin dueño con intención de adquirir su propiedad. ¿Cuáles son los requisitos o elementos de la ocupación? 1. Sujeto u ocupante, quien toma la posesión de la cosa. No se requiere una especial capacidad de obrar, es suficiente la aptitud natural de entender y de querer. 2. Objeto: Es necesario que sea una cosa apropiable por naturaleza y que carezca de dueño, así lo exige el artículo 610 CC. El hecho de que carezca de dueño (res nullius) puede obedecer a los casos en que la cosa carezca de dueño porque nunca lo tuvo o porque el anterior propietario la abandonó (res derelicta) o se ignora si tiene dueño y quién pueda serlo. Por razón del objeto se distinguen los siguientes tipos o clases de ocupación. I. Cosas procedentes del mar: Son los productos y los objetos del mar y de sus riberas. (617 CC) II. Cosas muebles en general, que comprende 3 clases: el hallazgo, el tesoro y los animales. III. Cosas inmuebles. 3. Actividad, que es la toma de posesión de la cosa. Tipos de Ocupación: -Los productos y objetos del mar y de sus riberas son res nullius y por ello susceptibles de ocupar, 617 CC, se remite a las leyes especiales. -Cosas muebles en general. • Hallazgo. Si se ignora que la cosa tiene o no dueño se aplican las normas o las prescripciones del hallazgo. Es decir el artículo 615 y ss. del CC. El art. 615 del CC establece en su primer inciso que quien encuentre una cosa mueble que no sea tesoro tiene que devolverla al anterior poseedor, en este caso se impone el deber de restitución de la cosa perdida y no hay hallazgo ni ocupación. Las prescripciones relativas al hallazgo se recoge a partir de la 2ª parte del primer párrafo del 615 CC. El que halle una cosa mueble perdida debe consignarla inmediatamente en poder del alcalde del lugar en el que se encuentra. El 615, 2 CC dice que el alcalde hará publicar el hallazgo en la forma acostumbrada durante dos domingos consecutivos. Si se presenta el propietario recupera la cosa pero estará obligado a abonar, dice el 616 CC al hallador el 10% del valor de la cosa hasta el de 2000 pesetas y en cuanto exceso el 5%. Igualmente el propietario de la cosa según el párrafo 5º del 615 tiene que pagar también los gastos de la conservación. El premio legal del que habla el artículo 616 CC. Si se hubiese ofrecido una recompensa en este caso el hallador tendría derecho a ella pero salvo que conste que es otra la voluntad del propietario en ese caso tiene que elegir entre la recompensa y el premio legal. Si el propietario no se presenta (615 párrafo 4º) en el plazo de dos años a contar desde el día de la segunda publicación se adjudicará la cosa o su valor al hallador, quién tendrá que satisfacer los gastos de conservación. Según el 615,3 CC establece que si la cosa mueble no puede conservarse sin deterioro entonces se vende en pública subasta pasados 8 días desde el segundo aviso y se deposita el precio. • Tesoro. 614 CC establece que quien descubre por casualidad un tesoro en propiedad ajena tiene sobre él el derecho que le concede el artículo 351 CC. El tesoro se define en el 352 CC. Se entiende por tesoro el depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos cuya legítima pertenencia no consta. De esa definición se extraen los elementos del mismo: En primer lugar tiene que ser una cosa mueble, en segundo lugar tiene que ser valiosa, en tercer lugar de existencia ignorada y finalmente de propiedad desconocida. No se exige expresamente que el tesoro sea antiguo (“vetus”) pero de la combinación de los requisitos 3º y 4º se deduce que el tesoro es una cosa antigua o que se ha depositado hace bastante tiempo. El tesoro una vez descubierto y aprehendido materialmente es adquirido en su mitad por el descubridor mientras que la otra mitad le corresponde ipso iure/ex lege al dueño del terreno. En consecuencia según el artículo 351 CC en primer lugar si el tesoro no se descubre por casualidad, sino por obras con el que se busca expresamente, dice el párrafo 1º del 351 que le corresponde en su totalidad al dueño del terreno, sin perjuicio de los pactos que este haya suscrito con el descubridor. En segundo lugar si se descubre por casualidad, la mitad del tesoro es para el descubridor y la mitad para el propietario del terreno (art. 351 párrafo 2º) y si el descubridor es el propietario lo adquiere totalmente. El artículo 351.3 dispone que el Estado tiene un derecho preferente para la adquisición de los terrenos que sean interesantes para las ciencias o para las artes pagando para ello su justo precio a los que tengan derecho. • Animales. Ley caza 4/4/1970. Tipos o clases. 1) Mansos o domésticos. Ley 16/5/1902 en su art. 5.1 la define como aquellos que nacen y se crían ordinariamente bajo el poder del hombre. Este animal es objeto de propiedad privada, no es res nullius y no se puede ocupar. Si son abandonados entonces sí se convierten en res nullius y entonces sí que son ocupables. Si se vuelven salvajes se les aplica las normas de éstos y son ocupables por caza. 2) Amansados o domesticados. Son aquellos que siendo por naturaleza salvajes se ocupan, acostumbran y reducen por el hombre y conservan la costumbre de volver a casa, o al lugar que sea, como la cuadra, del poseedor. Es decir, conservan el ánimo revertendi (art. 465) Si estos animales amansados se escapan o vuelven a la condición de salvajes se convierten en ocupables. En relación con esto el 612,3 CC dice que el propietario de animales amansados puede reclamarlos en el plazo de 20 días desde su ocupación por otro, pasado ese plazo le pertenecía a quien lo ha cogido o conservado. //Reglas especiales sobre algunos animales. El 612 CC se refiere a las abejas. El propietario de un enjambre puede perseguirlo a través del fundo ajeno indemnizando los daños que causa y si la finca está cercada necesita el permiso del dueño. Si no persigue el enjambre o la colmena durante dos días consecutivos el poseedor de la finca la adquiere por ocupación. Si pasan estos animales de un criadero a otro sin artificio o fraude los adquiere el dueño de este por ocupación. 3) Fieras, salvajes, mientras estén en libertad son res nullius y por tanto objeto de ocupación mediante caza o pesca. El artículo 611 CC dice que la caza y la pesca se rigen por sus leyes especiales, ley caza = 4 abril 1970. Ley pesca 20 febrero 1942. La pesca marítima: Ley de puertos de 5/9/2011 y la ley de costas de 28/7/1988. No es necesario la aprehensión material, basta que el animal quede en poder del ocupante. (ejemplo: redes o cepos) o que resulte abatido. -Inmuebles: Se discutió si eran disponibles de ocupación los objetos vacantes y sin dueño conocido. Se discutía si seguía siendo la Ley de Monstrencos de 9 de Mayo de 1835 o había sido derogada por el artículo 1976 CC (disposición final). Se zanja la cuestión con la ley de bases del Patrimonio del Estado del 24/12/1962 (base 3ª) desarrollada por decreto de 15/4 de 1964 en sus artículos 21-22. Esta ley dice que los inmuebles vacantes y sin dueño conocido corresponden al Estado, quien tomará posesión de los mismos en vía administrativa salvo que los esté poseyendo un tercero durante más de un año. En cuyo caso el Estado deberá ejercitar la acción reivindicatoria ante la jurisdicción civil, acción por la que se podrá oponer por parte de los particulares la usucapión ganada. La Ley de 3/11/2003 del Patrimonio de las administraciones públicas cuyo artículo 17.1 dice que pertenecen a la administración del Estado los inmuebles sin dueño. Accesión. El CC incluye en la accesión dos figuras distintas. En primer lugar la facultad del propietario de hacer suyos los frutos de una cosa y en segundo lugar el derecho del dueño a hacer suya una cosa ajena unida a la propia de modo inseparable. Lo confirma así el 353 CC al decir que la propiedad de los bienes da derecho y accesión primero a lo que ellos producen y en segundo lugar a lo que se les une o incorpora natural o artificialmente. De manera que hay dos tipos de accesión. 1. Accesión de dentro hacia fuera, accesión por producción o accesión discreta. Es expresión de una de las facultades del dominio que es la de libre aprovechamiento en su variante de ius fruendi. 2. Accesión propiamente dicha o accesión de fuera hacia dentro o accesión continua o por incorporación implica o significa la adquisición de un nuevo derecho de propiedad sobre el todo resultante de la unión de dos cosas inseparables. La cosa principal se ve aumentada con la cosa accesoria a ella incorporada y que desaparece. La accesión que engloba a ambas, requiere 3 elementos: 1. Unión inseparable de dos cosas que pertenecen a distintos dueños, de ellas una es la principal y otra la accesoria. 2. Falta de relación jurídica previa entre los propietarios de las cosas que se refiera a estas. Si existiera esta relación jurídica previa por una relación de derecho personal, un arrendamiento o de derecho real, por ejemplo un usufructo, se aplicará entonces lo previsto en estas figuras y no las normas generales de accesión. Por ejemplo: usufructo: arts. 471-475 CC. 496 CC. 3. De las cosas unidas una es la principal y la otra la accesoria y la propiedad de la accesoria queda absorbida por la de la principal, se aplica la máxima “Accessorium sequitus principale” (lo accesorio sigue a lo principal) El segundo caso de este tipo de accesión es el opuesto. Cuando se edifica, planta o siembra en suelo ajeno con materiales propios. Se produce también en este caso accesión del todo resultante a favor del propietario del suelo por aplicación del artículo 358 CC. Hay que distinguir si ha habido buena o mala fe del edificante. Si actúa de buena fe el que edifica, el dueño del terreno en estos casos tendrá derecho en primer lugar por accesión a hacer suya la obra, siembra o plantación abonando a cambio la indemnización que para el poseedor de buena fe es la prevista en los 453 y 453 CC o bien le cabe también al dueño del suelo una segunda opción que es evitar la accesión acogiéndose al derecho que le concede el artículo 361 del CC, es decir obligar al que edificó o plantó a que le pague el importe del terreno o al que sembró a que le pague la renta correspondiente, es decir puede obligar a la celebración de un contrato de terreno. Si por el contrario lo hace de mala fe, el dueño del terreno adquiere por accesión el todo resultante pero sin indemnización alguna. Artículo 362 CC o bien el dueño del suelo evitara accesión usando el derecho que le concede el artículo 363 CC y es exigir la demolición de la obra o que se arranque lo plantado o sembrado reponiendo las cosas a su Estado primitivo a costa del que edificó, plantó o sembró. Por último el artículo 364 CC señala que si hay mala fe tanto del que edifica, planta o siembra, como también hay mala fe del dueño, la mala fe de ambos se compensa y se aplica la misma solución que en el caso de buena fe. Es decir que si hay mala fe de ambos es como si hubiera buena fe. El 364 CC dice que hay mala fe del dueño del terreno cuando la edificación, plantación o siembra se hace a su vista y paciencia sin oponerse. Tercer supuesto: el que edifica con materiales ajenos en suelo ajeno. I) Si no hay accesión que es el caso de la demolición, o de la separación del artículo 363 CC al que se remite el 365,2 CC el único problema que surge es el del derecho a la indemnización. Esa indemnización basada en el artículo 1902 CC la tendría el tercero dueño de los materiales contra el que los usó indebidamente. Se deduce en estos casos que tiene que haber mala fe del incorporante. II) Si hay accesión y el dueño de los materiales (proveedor) no actuó de mala fe el artículo 365 del CC establece que este será indemnizado por quien los utilizó indebidamente y subsidiariamente si esta persona carece de bienes será indemnizada por el dueño del suelo. 1. Adjunción: También llamada unión o conjunción. Se puede definir de acuerdo con el 375 CC como la unión de 3 cosas muebles pertenecientes a distinto dueño de manera que vienen a formar un todo inseparable pero es posible distinguir las dos cosas unidas. Hay que diferenciar si la adjunción se produce de buena o mala fe. Si se produce de buena fe (375 CC) el propietario de la cosa principal adquiere la accesión indemnizando su valor al antiguo propietario de la misma. Si se produce la adjunción con mala fe del dueño de la cosa accesoria en este caso este pierde la cosa accesoria a favor del dueño de la cosa principal y ha de indemnizarle al dueño de la cosa principal los perjuicios que se hayan causado (379, 1º CC) Si la adjunción se produce con mala fe del dueño de la cosa principal, entonces el dueño de la cosa accesoria puede optar por dos posibilidades, primero puede elegir que el dueño de la cosa principal le abone su valor perdiéndola por accesión o bien exigir que separe la cosa accesoria aunque para ello haya que destruir la principal y que se le indemnicen (en ambos casos) los daños y perjuicios causados. (379 párrafo 2º) Según el 379 párrafo 3º si cualquiera de los dueños hace la incorporación a la vista, ciencia y paciencia del otro, sin oponerse éste, los derechos respectivos de ambos se determinarán como si hubiera habido buena fe. No hay accesión de acuerdo con el artículo 378, 1 CC si las cosas unidas pueden separarse. Tampoco hay accesión, establece el 378 en su párrafo 2º, si la separación se produce con daño de la cosa principal en el supuesto que contempla este artículo, y es que la cosa accesoria sea más preciosa o más valiosa que la cosa principal. Conforme a qué criterios se sabe cuál es la cosa principal? Se contempla estas reglas en los artículos 376 y 377 CC con carácter subsidiario. En primer lugar se considera cosa principal aquella a la que se une otra para su adorno, uso o perfección. Como segundo criterio se considera cosa principal a la más valiosa. En tercer lugar entre dos objetos del mismo valor es principal la de mayor volumen. El 377 CC dice que en la pintura y escultura, escritos, impresos, grabados, litografías, se considera cosa accesoria la tabla, el papel, el metal, lienzo, piedra o el pergamino. Finalmente la norma del artículo 480 CC cuando el dueño de la materia empleada sin su consentimiento, tiene derecho a indemnización, puede entrar entre dos soluciones, o bien que se le entregue una cosa igual en especie y valor a la empleada y en todas sus circunstancias o en segundo lugar que se le pague su precio. 2. Conmixtión (Sólidos) = Confusión (líquidos) = Mezcla. Ej: Mezclar dos partidas de trigo o dos cantidades de aceite. Se produce la accesión en el caso de que el dueño de una de las dos cosas las haya mezclado de mala fe. En este caso pierde la cosa de su propiedad mezclada o confundida y además debe indemnizar al propietario de la otra cosa los perjuicios causados (382 párrafo 2º) No hay accesión si la mezcla se hace por voluntad de ambos dueños o por casualidad (381 CC) o se hace por uno de los dueños de buena fe (art. 382,1 CC). En todos estos casos se crea una copropiedad en la que cada propietario adquirirá un derecho proporcional a la parte que le corresponda atendido en valor de las cosas mezcladas o confundidas. Se define la conmixtión en el artículo 381 CC como la unión de varias cosas de igual o diferente especie, propiedad de distintas personas, de tal forma que ya no se distinguen ni puedan separarse. 3. Especificación. 383 CC. Empleo de materia ajena (todo/parte) para formar una obra de nueva especie. Por ejemplo se hace vino de la uva de otro o pan con su harina. La regulación de la especificación distingue si hay especificante de buena o mala fe. Si el especificante actúa de mala fe hace suya la obra indemnizando el valor de la materia al dueño de ésta. Existe una precisión en el 383.2 CC en el caso de que la materia sea más valiosa que la obra. En este caso el dueño de la materia tiene dos opciones: La primera de ellas es la ordinaria o lo que es igual pedir indemnización por la materia o bien imponer la solución contraria, es decir quedarse con la nueva especie indemnizando al especificante el valor de la obra. Si el especificante actúa de mala fe el dueño de la materia tiene el derecho de quedarse con la obra sin pagar nada al autor o bien exigir del especificante que se le indemnice la materia y los perjuicios causados. Accesión invertida o construcción extralimitada. En esta accesión invertida se produce la figura de la accesión continua pero rompiéndose o quebrándose el principio superficies solo cedit porque estima que el terreno es lo accesorio y es adquirido por accesión por el dueño de lo construido. Tiene lugar este supuesto en los supuestos en el que el dueño de un terreno construye en él porque invade parcialmente el terreno limítrofe de modo, que la construcción queda parte en terreno propio y parte en terreno ajeno. Hay que distinguir ante la ausencia de regulación si el extralimitante obró de buena o mala fe. Si se ha hecho la construcción extralimitada de mala fe habría que aplicar las reglas de la accesoria y si hay buena fe en el extralimitante habría que aplicar los principios generales del derecho. Cuando hay mala fe se aplican las reglas de los artículos 362 y 363 CC. Cuando el extralimitante obra de buena fe, el TS empezó a considerar está figura de la accesión invertida cuando hay buena fe del extralimitante en la sentencia del 39 de Junio de 1923, seguidas por la del 31 de Mayo de 1949. Los requisitos para que se produzcan la accesión invertida son los siguientes. En primer lugar que se produzca una invasión del terreno limítrofe a aquel en que se ha hecho la mayor parte de la construcción. En segundo lugar que se haya producido esa invasión de buena fe. En tercer lugar que la construcción componga un todo indivisible. Por finalmente en cuarto lugar el valor del edificado exceda al del suelo ajeno invadido de buena fe. El resultado es que el dueño del terreno donde se hizo la construcción adquiere la propiedad del terreno limítrofe al que se extralimite parcialmente invadido mediante la accesión invertida. Es decir pasa a ser propietario del todo resultante indemnizando al dueño del terreno invadido y los perjuicios que se le hayan causado. 28/10/13 LECCIÓN 6 La Posesión Hay que distinguir la posesión como poder de hecho y la posesión como poder jurídico. La posesión como poder de hecho es el señorío de hecho sobre una cosa, o lo que es lo mismo la dominación fáctica de esa cosa, no implica necesariamente un poder físico actual sobre una cosa, sino el que la cosa se encuentre bajo el señorío efectivo de nuestra voluntad. La idea del contacto corporal entre una persona y una cosa resulta insuficiente e innecesaria. Es insuficiente en el sentido de que existen contactos corporales entre una persona y una cosa y no hay tal poder, por ejemplo el que enciende un cigarrillo con el mechero de otro o la silla vacía de las visitas. También es innecesario porque en otras ocasiones alguien tiene la posesión sin contacto corporal con la cosa porque este contacto corporal lo tiene un tercero al que se llama servidor de la posesión, sería el dinero que se entrega a un recadero para que nos compre algo. El segundo tipo de posesión es como poder jurídico en determinados supuestos la ley accede a ciertas situaciones que no son de poder de hecho de una persona sobre una cosa, iguales efectos que si hubiera este poder de hecho. Se dice entonces que hay posesión como poder jurídico. Casos de posesión como poder jurídico: 1. La del poseedor de la persona despojada de la cosa poseída que conserva la posesión como poder jurídico durante un año (460, 4 CC) y durante ese plazo de un año puede esta persona por ejemplo recuperarla por interdicto (446 CC) o por usucapión (1944 CC) 2. Posesión civilísima (art. 440 CC) 3. Posesión mediata Funciones de la posesión 1. En una especial forma de tutela jurídica. El poseedor tiene derecho a ser amparado frente a toda perturbación o despojo, lo que supone la protección posesoria. Todo poseedor tiene derecho a ser amparado incluso sin prejuzgar de quien es la propiedad o el derecho definitivo. 2. Forma de publicidad en un doble aspecto. En primer lugar tiene una función legitimadora a la que se refiere el artículo 448 CC. Por otra parte protege al adquirente de buena fe de la posesión de un bien mueble, incluso contra el verdadero propietario. Art. 464 CC que consagra la adquisición. El siguiente criterio es el que diferencia entre posesión de buena fe y de mala fe. La posesión injusta puede ser de estos dos tipos. Es de buena fe si el poseedor la cree justa y es de mala fe cuando el poseedor sabe que es injusta. Para distinguir la buena fe de la mala fe se aplican el artículo 433 CC que la hace injusta. Según este dice que ser poseedor de buena fe, quien ignora que en su título o modo de adquirir existe vicio que lo invalida. Es poseedor de mala fe el que está en el caso contrario. El artículo 1950 CC dice que la buena fe del poseedor consisten en la creencia en que la persona de quien recibió la cosa era su dueño y podía transmitir su dominio. La buena fe según el artículo 434 CC se presume siempre y al que alegue la mala fe del poseedor la corresponde la prueba. Para que se considere la posesión de buena fe no solo es necesaria que existiera una buena fe inicial basándonos en el derecho canónico es preciso que esa buena fe se mantenga durante todo el periodo de posesión de manera que se convierte en posesión de mala fe cuando se desvanece el error que sustenta la buena fe. En el terreno positivo esto se recoge en el 435 CC que según él la posesión adquirida de buena fe no pierde este carácter sino en el caso y desde el momento en que existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente. Lo mismo se desprende del 442 CC. La co-posesión. Existe coposesión cuando varias personas tienen conjuntamente la posesión sobre un mismo objeto. El CC solo se refiere a la coposesión como poder de hecho en el artículo 445 CC. Existe coposesión cuando se aprecia indivisión de la cosa e implica un poder conjunto e indiviso, de todos los coposeedores sobre la cosa. Es admisible también la coposesión como poder jurídico cuando varias personas reciben por mandato de la ley los efectos de la posesión aun cuando carezcan de poder de hecho sobre la cosa. Ej: Varios herederos (coposesión civilísima) = art. 44 CC. A diferencia de la copropiedad en los casos de coposesión no hay división en cuotas, de manera que el poder de hecho o el poder jurídico se ejerce conjuntamente por todos los coposeedores sobre toda la cosa. No existe coposesión si la cosa se divide materialmente en partes determinadas, cada una de ellas poseída por un sujeto distinto. Y tampoco se habla coposesión cuando hay dos o más posesiones pero en conceptos diferentes. Por ejemplo si hay posesión mediata e inmediata sobre un mismo objeto no habría coposesión. El 450 CC 1) tiene que ver con el tiempo de duración de la posesión. Cada uno de los coposeedores se tiene que haber poseído exclusivamente la parte que le corresponde al ser dividida durante el tiempo de indivisión. 2) Alcance que tiene para los coposeedores la interrupción de la posesión. Dice que la interrupción de la posesión del todo o parte de una cosa poseída en común perjudica por igual a todos. Adquisición de la posesión. Artículo 438 CC: modos de adquirir. Se puede hacer la siguiente distinción. 1. Adquisición originaria de la posesión que se produce por la ocupación. 2. Adquisición derivativa de la posesión mediante la traditio. 3. Adquisición de la posesión por ministerio de la ley. 4. Adquisición judicial. 1. La ocupación material es un modo de adquirir la posesión si la cosa es res nullius, el ocupante adquiere a la vez la posesión y el dominio (art. 609 y 610 CC) Si la cosa no es res nulluis en este caso el adquiriente u ocupante obtiene la posesión sin perjuicio del derecho que tiene el anterior poseedor para ejercitar las acciones interdictales. 2. Adquisición derivativa de la posesión. Se produce a través de la traditio. Es la constitución del adquirente en poseedor. El consentimiento del anterior poseedor puede ser por material ocupación o por el hecho de quedar la cosa sujeta a la acción de nuestra voluntad. 3. Adquisición de la posesión por ministerio de la ley. Sin necesidad de aprehensión material o simbólica la había atribuido a una persona la condición de poseedor. Ejemplo de esta adquisición es la posesión civilísima. 4. Adquisición judicial de la posesión. Hay dos procedimientos para ello en nuestro derecho. I. Interdicto de adquirir, hoy es un juicio verbal (artículo 250, 1º, 32 LEC) con el fin de que se ponga en posesión de los bienes hereditarios a quien los adquirió a título de herencia. Siempre que no estén esos bienes poseídos por nadie a título de dueño o usufructuario. II. Expediente de jurisdicción voluntaria de posesión judicial (artículo 2056 y siguientes LEC de 1881) Según el artículo 443 CC los menores e incapacitados pueden adquirir la posesión de las cosas pero necesitan de la asistencia de sus legítimos representantes para ejercitar los derechos que de la posesión nazcan en su favor de manera que no es necesaria la plena capacidad de obrar para adquirir la posesión, es suficiente con tener la actitud natural de entender y querer para que el objeto de la posesión quede sometido a la voluntad del sujeto. El artículo 439 CC se refiere a las personas que pueden adquirir la posesión, en primer lugar se puede adquirir la posesión por la misma persona que va a disfrutarla. En segundo lugar por su representante legal (art. 443 CC). En tercer lugar por un representante voluntario al que el código llama mandatario. En este supuesto una persona actúa por cuenta y en interés del otro de tal forma que los efectos de la adquisición recaen en la persona representada. En 4º lugar por un tercero sin mandato alguno, es decir por un representante sin poder o también llamado preudorepresentante. En este caso solo se produce la adquisición de la posesión el pseudorepresentado en el caso de que este lo ratifique. (art. 1259 CC) 31/10/13 La conservación de la posesión. La posesión se mantiene desde que adquiere hasta que se pierde la misma. Hay 5 casos de conservación de la posesión, en primer lugar el 461 CC que dice que la posesión de la cosa mueble no se pierde mientras se halle en poder del poseedor aun cuando este ignore accidentalmente su paradero. En segundo lugar otro supuesto de conservación de la posesión es el del artículo 465 según el cual los animales fieros o salvajes solo se poseen mientras están en nuestro poder. Los amansados o domesticados se asimilan a los mansos (o domésticos) si conservan la costumbre de volver a la casa del poseedor. (animus revertendi) El CC contempla para los animales amansados la prescripción del artículo 612,3 CC según el cual el propietario de uno de estos animales puede reclamarlos en un plazo de 20 días, transcurrido ese plazo pertenecen al que los ocupó. En tercer lugar el ya visto por el artículo 444 CC. El cuarto supuesto es el caso del artículo 466 CC que establece que es el que recupera según derecho la posesión de una cosa indebidamente perdida se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio que la ha poseído sin interrupción de manera que es una conservación de la posesión establecida por la ley aunque falte el poder o señorío real sobre esa cosa. La pérdida de la posesión 460 CC. Se pueden distinguir las causas en dos: causas voluntarias e involuntarias. Causas de pérdida de posesión de carácter voluntario: 1) por abandono de la cosa = dejación voluntaria de la cosa perdida (460, 1 CC) 2) Por cesión hecha a otro a título oneroso o gratuito. Supone la dejación de la posesión, a favor de otra persona. Es una desposesión de la cosa para que inmediatamente otra persona se posesione de ella (460,2º CC) y como se indicaba el enunciado la cesión puede ser onerosa o gratuita. Causas de pérdida de posesión involuntarias. 1) Por destrucción o pérdida total de la cosa o bien por quedar está fuera del comercio de los hombres, es decir se produce una destrucción material o jurídica de la cosa. Es el número 3º del 460. 2) Por la posesión de otro, incluso contra la voluntad del antiguo poseedor si la nueva posesión hubiese durado más de un año. Efectos de la posesión: Dependen de la clase de posesión y del concepto en el que se posee, así por ejemplo el poseedor en concepto o calidad de depositario no tiene derecho a los frutos (artículo 1770 CC) en cambio el poseedor en concepto de dueño sí. Dentro de los efectos de la posesión hay que distinguir dos fases. Por una parte los efectos de esta I) mientras dura la posesión que tienen que ver con su protección, la usucapión, las presunciones posesorias y las consecuencias de la misma según recaiga sobre una cosa inmueble o mueble II) Efectos de la posesión una vez determinada esta, lo que se conoce como liquidación del Estado posesorio, que consiste en una serie de derechos y deberes del antiguo poseedor respecto a los frutos, a los gastos y a la pérdida o deterioro de la cosa. Para ello hay que distinguir que el antiguo poseedor actuase de buena o de mala fe. Efectos de la posesión mientras dura esta: 1-Tutela de protección de la posesión. Esta tutela se consagra en el 446 del CC que protege al poseedor frente a cualquier perturbación o despojo. Esto se traduce en el estudio de las acciones posesorias. 2-La usucapión. El artículo 447 CC establece que la posesión en concepto de dueños, es decir de titular, puede llegar a adquirir el derecho definitivo, ser el de propiedad o cualquier otro derecho real posible a través de la usucapión. Presunciones posesorias. La primera es la llamada presunción de titularidad de la posesión, se extrae del 38 LH y 449 CC. En 2º lugar la presunción de legitimidad del poseedor en concepto de titular. (art. 448 CC) La tercera es la presunción de continuidad en la posesión. (art. 459 y 466 CC). La cuarta presunción son las presunciones de buena fe que es el artículo 434 y 435 CC. Efectos de la posesión respecto a los bienes inmuebles. El artículo 5 de la LH dispone que no son inservibles los títulos referentes al mero o simple derecho se poseer. Si está inscrito en el registro el derecho de propiedad un inmueble produce ciertos efectos respecto a la posesión. Así 7/11/13 LECCIÓN 7 La usucapión: Concepto fundamento y clases. Viene del latín usus capere: obtener por el uso. Hace referencia a la usucapión el 609 CC que define en el último inciso que también se puede adquirir el dominio y los demás derechos reales por medio de la usucapión. Se regula la prescripción en el título XVIII del libro IV. Se define a la prescripción adquisitiva o usucapión en el 1930 CC que señala que a través de la usucapión se adquiere de la manera y condiciones fijadas en la ley el dominio y los demás derechos reales. Hay que ver cual es el fundamento de la usucapión. Se ha dicho por una parte que es una institución injusta desde el punto de vista del titular de un derecho que lo pierde cuando es usucapido por otra persona. Desde otro punto de vista se ha sostenido ya desde el derecho romano que es una institución útil o necesaria para el bien público apoyando esa afirmación bien en una visión subjetiva o bien objetiva. El fundamento subjetivo se apoya en el abandono del titular que con su negligencia o desidia ha permitido que otro adquiera su derecho por la posesión continuada del mismo con los requisitos que marca la ley y desde otro lado, también subjetivo, se defiende que el trabajo y la actividad posesoria del usucapiente justifican que se le premie con la titularidad del derecho. Junto a ese fundamento subjetivo el que se ha impuesto finalmente es el fundamento objetivo según el cual basta para justificar la usucapión el hecho objetivo de la posesión durante el tiempo y con los requisitos que exige la ley. Tipos o clases de usucapión en primer lugar hay que distinguir la usucapión ordinaria de la extraordinaria. La ordinaria, además de los requisitos comunes de cualquier tipo de usucapión (posesión y tiempo) precisa de otros dos requisitos adicionales. Buena fe y justo título mientras que la extraordinaria solo necesita los dos comunes (posesión y tiempo). Para compensar que en la extraordinaria se exijan menos requisitos que en la ordinaria se compara aumentando el plazo de usucapión de la extraordinaria. En segundo lugar también se distingue en la usucapión mobiliaria que se adquiere la propiedad u otros derechos reales poseíbles sobre una cosa mueble. Los plazos de la inmobiliaria son más amplios que los de la mobiliaria. En tercer lugar se puede distinguir dentro de la usucapión que a través de ella se puede adquirir la propiedad u otros derechos reales poseíbles. Requisitos usucapión. Sujetos 1) Usucapiente que es la persona que adquiere el derecho real por usucapión. 2) Titular del derecho usucapido que lo pierde a favor del usucapiente. Qué capacidad se necesita para ser usucapiente o para adquirir por usucapión un derecho. Artículo 1931 CC. Pueden adquirir bienes o derechos por medio de la usucapión las personas capaces para adquirir por esos medios legítimos. Como no hay ninguna norma que precise la capacidad general para adquirir por esos medios legítimos la necesaria es la general y además contar a su favor con la capacidad para poseer en concepto de titular el derecho de cuya usucapión se trata. No podría usucapir un extranjero aquellas cosas que no pueden pertenecerle por razones de seguridad nacional. Hay otra cuestión recogida en el artículo 1956 CC que retrasa la posibilidad de que los autores de un robo o hurto de cosa mueble, así como sus cómplices o encubridores puedan usucapir esos bienes hasta que no se extinga el delito o falta, o su pena así como la responsabilidad civil derivada de ese delito. En relación con esto hay dos interpretaciones. En primer lugar una defendida por Luna, Santamaría o Manteresa que ven este artículo la primera postura dice que la usucapión no empieza hasta que no se extingue las responsabilidades penales y civiles, en cambio una segunda posición defendida por Albadalejo según no se trata de que comience a transcurrir el plazo de usucapión desde la extinción sino más bien sería inoperante la usucapión que pudiese según el cómputo normal de los plazos haberse completado antes. Otra cuestión relativa al usucapiente se contiene en el 1933 que la prescripción ganada por un comunero o copropietario aprovecha a todos los demás siempre que empieza a poseer en concepto de copropietario. El 1934 atribuye capacidad como usucapiente a la herencia yacente. El 1934 dice que la prescripción produce sus efectos jurídicos a favor y en contra de la herencia antes de haber sido aceptada y durante el tiempo concedido para hacer inventario y deliberar. 2) Titular del derecho usucapido. Titular del derecho que lo pierde a favor del usucapiente. 1932 CC establece que los derechos y acciones se extinguen por prescripción en perjuicio de toda clase de personas incluidas las jurídicas en los términos previstos por la ley. El CC en el 1932 rompe con la tradición jurídica española tomada del derecho romano que defendía la regla conta non valere agere non currit praescriptio. Según esta regla no tenía lugar la prescripción cuando el titular no podía hacer valer sus derechos, lo que ocurría con los menores o incapacitados y con ciertas personas jurídicas por ejemplo el tesoro público o la iglesia. Rompiendo con esa tradición la usucapión en España se da contra toda persona física o jurídica, solo se prevé como consuelo/remedio a ésta regla el párrafo 2º de este artículo 1932 añade que queda siempre a salvo a las personas incapaces de administrar sus bienes pueden reclamar contra sus representantes legítimos, cuya negligencia hubiere sido la causa de la pérdida del bien. Es posible según 1934 también se produce contra la herencia. Objeto de la usucapión, qué derechos pueden ser objeto de la usucapión, en primer lugar es el derecho de propiedad o cualquier otro derecho real poseíble. En consecuencia no se pueden adquirir por usucapión los derechos no reales, por ejemplo los derivados de un contrato de arrendamiento. Tampoco cabe usucapir en los derechos reales no poseíbles, por ejemplo el tanteo o el retracto, y tampoco el derecho real de hipoteca, serían usucapibles del derecho real de usufructo (468 CC) también los derechos de uso y habitación según el artículo 528 y también se podría usucapir el derecho real de crédito. También se puede adquirir por usucapión las servidumbres continuas y aparentes según el 537 CC. Acaba diciendo el artículo 1936 que los derechos de propiedad u otros derechos reales poseíbles para ser objeto de usucapión han de recaer sobre cosas que están dentro del comercio de los hombres. Requisitos comunes a toda usucapión: Posesión y tiempo. La posesión (1941 CC). Según el 1941 CC para que la posesión sea apta para la usucapión debe ser en concepto de dueño (=titular del derecho que se quiere usucapir). Debe ser posesión pública, pacífica y no interrumpida. En primer lugar ha de poseerse en concepto de titular, esa condición no se cumple ni se posee en virtud de licencia o bien la mera tolerancia del dueño (artículo 444). En segundo lugar la posesión tiene que ser pública, es decir que no sea oculta o que tanto el hecho objetivo de la posesión como el concepto de titular pueda ser conocido por todos incluyendo al titular del derecho usucapido. El artículo 444 expresaba que no afectan a la posesión los actos clandestinos. El tercer requisito es que la posesión debe ser pacífica o lo que es lo mismo que no se adquiera ni se mantenga por la fuerza. (art. 441 y 444) Si la posesión se adquiere con violencia pasa a ser pacífica desde que cesa esa violencia. En cuarto lugar debe ser ininterrumpida, puede ser por el hecho de cesar en la posesión en alguno de los requisitos vistos. Esto es la interrupción natural y junto a esta coexiste también la interrupción civil que tiene lugar por reclamación jurídica, ambos tipos están recogidos en el 1943 del CC. En el 1944 explica que existe interrupción natural cuando por cualquier causa se cesa en ella por más de un año. Coincide la letra del 1944 con la del 460.4 CC y con el 1968.1 CC que establece que prescribe por el trascurso de un año la acción para tener o recobrar la posesión, también se produce interrupción natural de la usucapión cuando desaparece el carácter de posesión en concepto de titular, al respecto el 1948 CC dispone que cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor hace del derecho del titular interrumpe también la usucapión. Junto a la interrupción natural se habla también de una interrupción civil que se produce por reclamación judicial. Según el artículo 1945 del CC dice que se interrumpe la usucapión por citación judicial hecha a poseedor aunque sea por mandato de juez incompetente. Será la demanda y desde su fecha la que produce la interrupción civil de la usucapión. Dicha interrupción no se producirá, añade el 1946 CC 1º si la citación judicial fuere nula por falta de solemnidades legales o si la demanda no se admite a trámite. En segundo lugar si el actor desiste de la demanda o deja caducar la instancia y en tercer lugar si el poseedor fuese absuelto de la demanda. La interrupción civil tiene por fin contar desde ahora la usucapión si la reclamación prospera para evitar que mientras tanto se consume pero si no prospera la reclamación se entiende no producida la interrupción. La interrupción civil tiene por fin contar desde ahora la usucapión si la reclamación prospera para evitar que mientras tanto se consume pero si no prospera la reclamación se entiende no producida la interrupción. La interrupción inutiliza la posesión ya pasada de manera que si no se perdió materialmente la posesión como si se perdió y se recupera después sería preciso en su caso comenzar de nuevo a cumplir íntegramente el plazo legal. También se produce la interrupción civil según el artículo 1947 con la celebración del acto de conciliación siempre que en el plazo de los dos meses siguientes a esa conciliación se presente ante el juez demanda sobre la posesión o dominio de la cosa cuestionada. ¿Qué es la suspensión de la usucapión?: Se suspende la usucapión siempre que se corte su curso pero el tiempo de posesión transcurrido conserva su validez de forma que si se reanuda ese curso bastaría en completarlo. Ejemplo: Fue lo que ocurrió con ocasión de la guerra civil, se suspendió por la ley de 1 de abril de 1939 con eficacia retroactiva desde el 17 julio 1936. -Período de tiempo necesario para usucapir los determinados bienes. La usucapión ordinaria de derechos reales sobre cosas muebles, el plazo es de 3 años, artículo 1935,1 CC. obrar para enajenar sino también el poder de disposición sobre el derecho usucapido al que se renuncia. Esa renuncia a la usucapión consumada puede hacerse de forma expresa o tácita, finalmente los límites a esta renuncia son los generales de la renuncia de todo derecho, es decir que no contraria el interés o el orden público ni perjudique a terceros. El artículo 1937 CC señala que los acreedores, y en general cualquier otra persona interesada en hacer valer la usucapión, podrá utilizarla esa usucapión a pesar de la renuncia expresa o tácita del usucapiente. 3. Renuncia al derecho a usucapir en el futuro. El artículo 1935 párrafo primero in fine establece que no cabe renunciar al derecho de usucapión en el futuro. En lo relativo a los efectos de la usucapión se aplica la regla quantum possessum tantum praescriptio. Se adquiere por usucapión el derecho con la extensión y alcance con que fue poseído. Usucapión liberatoria. Si se posee como libre una cosa que está gravada se adquiere por usucapión la propiedad o el derecho, libres de gravamen y es a lo que se llama usucapión liberatoria. Modos de perder el dominio y demás derechos reales, se definen estos modos por Puig Brutao por los hechos y actos jurídicos previstos por la ley como causa eficiente para que el dominio u otro derecho real sobre la cosa deje de corresponder a un sujeto determinado. Tradicionalmente se divide estos modos de perder el dominio en voluntario e involuntario según dependen o no de la voluntad de la persona que va a perder el dominio, los modos voluntarios son dos. El primero la disposición del derecho y el segundo la renuncia o el abandono. Los involuntarios son de 4 tipos: la pérdida material o jurídica de la cosa, en 2º lugar la adquisición originaria de la cosa por otra, o la adquisición a non domino de esta, el 3º la expropiación forzosa y el 4º la revocación del dominio. 1. El primer modo voluntario es la disposición del derecho. El propietario dentro de sus facultades ostenta la facultad de libre disposición. La disposición total del derecho implica la pérdida total del dominio para su actual titular. 2. Renuncia o abandono. Es posible renunciar al derecho de propiedad sobre una cosa pero si el dueño es poseedor de ella es imprescindible que haga la dejación material de la posesión, a lo que se llama abandono. El abandono (derelictio) es la desposesión de la cosa objeto del derecho de propiedad en renuncia a ese derecho de propiedad de manera que se distinguen dos elementos en el abandono o derelicción, por una parte el animus derelinquendi que es la voluntad de renunciar al derecho de propiedad sobre una cosa, y el 2º elemento llamado corpus derelictiones que es la desposesión efectiva de esa cosa. En cuanto a su naturaleza jurídica, el abandono es un negocio jurídico unilateral no recepticio de disposición e irrevocable, por lo tanto requiere en la persona que abandona (renunciante) poder de disposición sobre la cosa concreta que se abandona. Si se abandona una cosa mueble se convierte en res nullius y es susceptible de ocupación y si es inmueble pasa a ser propiedad del Estado. Si la cosa abandonada no era de la propiedad íntegra del renunciante, es decir la cosa estaba en condominio, el efecto que produce es que la cuota a la que renuncia el copropietario sobre la cosa acrece las cuotas de los demás copropietarios que se verían proporcionalmente incrementadas. Modos involuntarios: 1. Pérdida de la cosa material y jurídica, se extingue la propiedad por la destrucción total de la cosa, a lo que se llama destrucción material y también se extingue el derecho real cuando la cosa sobre la que recae sale del comercio de los hombres (pérdida o destrucción jurídica) 2. Adquisición originaria del dominio por otro: por usucapión, accesión, hallazgo pasados dos años (615 CC) o bien por la adquisición a non domino. 3. Expropiación forzosa: pérdida del dominio realizada por la administración por causa de utilidad pública o interés social y con la preferente indemnización, se hace referencia a esta expropiación forzosa en el 349 CC y en el 33,3 CC se regula la expropiación forzosa por la ley 16.12.1954. 4. Revocación. Es el modo de perder el dominio en el sentido de que el dominio vuelve del actual titular, o lo que es lo mismo del adquiriente al transmitente. Puig Brutau define la revocación como la facultad de una persona para provocar la pérdida de derecho de propiedad para su actual titular y para que regrese al patrimonio del transmitente. LECCIÓN 8 La comunidad existe siempre que un derecho o conjunto de derechos está atribuido a una pluralidad de personas correspondiéndoles en común. El artículo que se refiere a esta cuestión es el 392.1 CC. Este artículo no define lo que es comunidad sino que únicamente establece cuando hay, prescribe este artículo que hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o derecho corresponde proindiviso a varias personas, donde el artículo habla de propiedad hay que entender titularidad, de modo que existe comunidad cuando la titularidad de un derecho corresponde simultáneamente a varias personas. ¿Cuál es el régimen de la comunidad de bienes? A tenor del 392 párrafo 2º se regula por lo establecido por los interesados en primer lugar (contratos) según el principio de autonomía de la voluntad. En segundo lugar se aplica las normas específicas aplicables a una determinada comunidad. En tercer lugar se aplicaron subsidiariamente las normas sobre la comunidad de bienes contenidos en el CC que componen el título tercero del libro segundo o lo que es lo mismo del 392 al 406 del CC. Clases o tipos de comunidades: 1) La que distingue entre comunidad voluntaria o incidental/involuntaria. Según se constituya por la voluntad de varios titulares o sin su voluntad. La comunidad voluntaria tiene un origen contractual que es el contrato al que se llama contrato de comunicación de bienes. Es un contrato plurilateral por el cual dos o más personas se obligan a poner bajo su común titularidad bienes que le pertenecen individualmente. Caracteres de este contrato: I- Es un contrato consensual, se perfecciona por el simple consentimiento. II- Es obligatorio, es decir, que su efecto inmediato es solo crear obligaciones la de comunicar bienes. III- Es oneroso porque el sacrificio que se impone a cada parte se compensa en el sacrificio que se impone a los demás. IV- Es un contrato principal en el sentido de que es autónomo. V- Es un contrato conmutativo en el sentido de que la obligación de cada parte de comunicar bienes tiene una contraprestación fijada desde el principio que es la cuota que se le asigna a cada comunero. 2)Criterio que distingue entre comunidad roma, germánica o comunidad pro diviso. En primer lugar la comunidad romana también llamada pro indiviso o por cuotas, hay varios sujetos sobre un mismo objeto, no tiene cada titular una parte concreta de la cosa o derecho, sino que todos tienen la cotitularidad sobre la cosa proindiviso. Cada titular tiene una cuota o porción de la cosa o derecho, esa cuota que tiene cada copropietario sobre la cosa, su cuota es disponible y renunciable por su titular respectivo y además cada cotitular puede pedir en cualquier momento la división de la cosa ejercitando la actio communi dividendo. Esta comunidad era lo única posible en el derecho romano, que era frontal enemigo de la idea de comunidad porque a juicio de los romanos toda comunidad era fuente de pleitos y problemas, y que este tipo de comunidad romana es la que se regula en el 392 y siguientes del CC. 21/11/13 El segundo tipo de comunidad es la comunidad germánica. Todos los cotitulares tienen la titularidad conjunta de la cosa en derecho. A diferencia de la comunidad romana en la que si hay división en cuotas en la germánica no hay división en cuotas. Únicamente existe una participación abstracta que sólo produce efectos en el momento de la división. Como no existen cuotas en esta comunidad germánica no puede ningún comunero pedir aisladamente la división de la cuota de manera que la disposición de la cosa común o su división tiene que realizarse conjuntamente por todos los comuneros. Existen algunos supuestos en nuestro derecho de comunidad germánica como la comunidad de gananciales, la comunidad hereditaria y la comunidad de montes vecinales en mano común, que se regulan por una ley de 11 de noviembre de 1980. En tercer lugar existe una tercera que es a la que se llama comunidad prodiviso o propiedad privada. Son situaciones en las que se produce una distribución o división de las facultades del dominio, se pueden repartir según varios criterios que determinan los subtipos de esta propiedad dividida. 1. División jurídica. En este supuesto los copropietarios son titulares del derecho de propiedad sobre toda la cosa pero con distintas facultades jurídicas. El ejemplo más típico en el caso de la enfiteusis que se regula desde el 1605 y siguientes CC, existen dos propietarios en la enfiteusis, uno al que se llama enfiteuta o dueño útil que es quien tiene el disfrute de una finca y otro al que llama dueño directo que tiene sobre la finca y con la acción real el derecho a percibir un canon o pensión anual que le debe pagar el enfiteuta. Cada uno de ellos tiene el poder respectivo de disponer del derecho de propiedad y en este caso el otro copropietario tiene derecho de tanteo y retracto según el 1636 CC. 2. División material. Se distribuye entre los copropietarios las facultades materiales sobre una misma cosa. Todos tienen el derecho de propiedad sobre la misma cosa, normalmente una finca rústica pero el aprovechamiento, es decir, el uso y el disfrute, se reparte entre ellos. El ejemplo es el caso de un monte en el que a un copropietario le corresponden los aprovechamientos forestales a otro los pastos y a otro la parte cultivable. Subsidiariamente al régimen de la mayoría el artículo 398.3 CC permite recurrir a la autoridad judicial en dos casos. El primero de ellos es si no resulta mayoría suficiente para adoptar un acuerdo. En segundo lugar si el acuerdo fuera realmente perjudicial para los interesados en la cosa común. En ambos casos el juez decidirá a instancia de parte los que corresponda e incluso podrá nombrar un administrador a esa comunidad. Defensa judicial. Cualquier comunero puede comparecer en juicio así como ejercitar acciones u oponer excepciones en defensa no solo de su cuota sino también de toda la comunidad, supuesto al que llama caso de legitimación por sustitución. La sentencia favorable obtenida por un copropietario beneficiará a todos pero la sentencia perjudicial solamente perjudica al comunero que compareció en juicio. Disposición y alteración de la cosa común. Es necesaria la unanimidad de los copropietarios, así se deduce en primer lugar a sensu contrario del artículo 398 y en segundo lugar porque así lo establece el artículo 397 según el cual ninguno de los condueños podrá sin consentimiento de los demás hacer alteraciones en la cosa común aunque de ello se deriven ventajas para todos. En este sentido para imponer una servidumbre sobre un fondo indiviso el artículo 597 CC se requiere el consentimiento de todos los copropietarios, se aplicará también la misma exigencia de unanimidad para constituir cualquier otro derecho real limitado sobre la cosa común. División de la cosa común. Concepto. 1. La copropiedad se extingue por las causes extintivas de la propiedad, por ejemplo por el abandono, por la pérdida material de la cosa o por la usucapión de la cosa por otra. 2. También se extingue por consolidación, es decir por reunión de todas las cuotas en manos de un copropietario. 3. Causa típica: división. El precedente de la división de la cosa común se encuentra en la actio comuni dividendo del derecho romano. De ello se hace eco el artículo 400 en su párrafo primero que dice que ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad y cada uno de ellos puede pedir en cualquier momento la división de la cosa común. Supone más que un derecho subjetivo es una facultad que forma parte del derecho de propiedad cuando esto tiene pluralidad de titulares. La naturaleza de esta división es de acto de disposición y esta facultad inherente a la copropiedad es irrenunciable e imprescriptible, esto lo corrobora el artículo 1965 CC. Exclusión: admite esta posibilidad el párrafo 2º del 400 CC, este hipotético pacto tiene que ser acordado por todos los copropietarios por unanimidad y no puede ser perpetuo ni indefinido en razón de la irrenunciabilidad e imprescriptibilidad. Según el 402 del CC es válido el pacto de conservar la cosa indivisa por un tiempo no superior a 10 años. El fuero nuevo de Navarra en su ley 374, 3º considera temporal la indivisibilidad siempre que no exceda en 99 años. Sigue diciendo el 400 párrafo 2º CC que se puede prorrogar esta exclusión de la división también por unanimidad mediante un nuevo acuerdo por otro plazo máximo de 10 años. Como se practica la división de la cosa común, se puede practicar por los propios copropietarios, por árbitros o amigables componedores o bien por el ejercicio de una acción procesal según el artículo 403 los acreedores o cesionarios de los copropietarios pueden concurrir a la división de la cosa común oponiéndose a la que se celebre sin su asistencia pero sin poder oponerse a ella, así lo dice el 403. El 406 del CC establece que son aplicables con carácter subsidiario a la división de la cosa común las reglas relativas a la división de la herencia. Vías de división. 1. División convencional. Qué ocurre si la división se hace por los mismos copropietarios. Tienen que actuar de común acuerdo, es decir por unanimidad. La división se realiza a través de lo que se conoce como contrato divisorio, este contrato es en cuanto sus caracteres plurilateral, dispositivos y de atribución patrimonial, se aplicará en primer lugar a lo acordado por las partes (392.2) y subsidiariamente las normas de división de la comunidad. 406 CC. 2. A través de los árbitros o amigables componedores. Estos árbitros son nombrados por los copropietarios que tienen que confeccionar lotes proporcionales a las cuotas de cada uno evitando los suplementos en metálico. Estos árbitros no son las personas a las que se refiere la ley de arbitraje de 23/12 de 2003 salvo que se suscite litigio y que los copropietarios acudan al arbitraje de esta ley para evitar el procedo judicial. 28/11/13 Tercer tipo de división: Acción de división (Acto communi dividendo) Si la cosa es divisible se realiza la división material. El ejercicio de esta acción dará lugar al proceso declarativo que corresponda según la cuantía, si la cosa es divisible se efectúa la división material, o lo que es lo mismo, se adjudica una parte o porción de la cosa a cada copropietario, si se trata de un edificio la división se hará si sus características lo permiten creando lo que se llama propiedad horizontal. Si la cosa es indivisible se realiza lo que se llama como división económica. Tiene lugar ella cuando la cosa es indivisible físicamente. Artículo 404 del CC o cuando aún siendo divisible la división la haría inservible para el uso al que se destine (401 CC). En este caso se adjudica toda la cosa a uno de los copropietarios que pagará el precio que corresponda a los demás según sus respectivas cuotas siempre que todos ellos estén de acuerdo, si no todos están de acuerdo se venderá la cosa y se reparte el precio entre los copropietarios según el 404. Efectos de la división. I. Efectos para los copropietarios. 1. Atribución de la propiedad exclusiva de la parte física de la cosa que se le adjudique o de la parte del precio que le corresponda. 2. Hay una obligación mutua entre los copropietarios de saneamiento por evicción y por vicios ocultos de la parte de la cosa que se le adjudica a cada uno. (1404 CC 406 CC) 3. Presunción de que cada copropietario ha poseído exclusivamente la parte que se le adjudica durante el tiempo que duró la indivisión según el artículo 450 CC. Efectos frente a terceros. 1. No les puede a terceros perjudicar la división tal como recoge el 405 CC de manera que conserva aún después de la división los derechos personales que tuvieran contra la comunidad y también los derechos reales sobre la cosa común (hipoteca, servidumbre) 2. Los terceros pueden impugnar la división en caso de fraude o bien si la decisión se ha hecho no obstante su oposición. El usufructo Paulo, Dig 7, 11 Ius alienis Rebús utendi fruendi salva reva substanta Albadalejo define al usufructo como el derecho real de disfrute completo de una cosa ajena sin alterar su modo de ser. Por lo tanto es un derecho real que otorga a su titular llamado usufructuario la facultad de poseer que comprende el uso y disfrute de una cosa ajena perteneciente al nudo o mero propio. Define el usufructo en el 467 CC diciendo que da derecho a disfrutar de los bienes ajenos con la obligación de conservar la forma en substancia, salvo que el título de la constitución del usufructo o la ley autorice otra cosa. El usufructuario no tiene el poder de disposición sobre la cosa usufructuada, solamente puede disponer de su derecho de usufructo. El más típico de los usufructos el que se introduce por los particulares alguna alteración de un régimen sustancial es el conocido como usufructo con facultad de disponer en el que se le concede al usufructuario la facultad de disponer de todo o parte de la cosa usufructuada, normalmente se le permite al usufructuario. Usufructuario: solo puede disponer a título oneroso y en caso de necesidad. Es frecuente en los usufructos de carácter sucesorio. Naturaleza del usufructo: Como el derecho romano las servidumbres se dividían en grandes grupos, por un lado las prediales o reales y por otro las servidumbres personales, en las que se incluía el usufructo, el uso y la habitación. El usufructo en realidad es un derecho subjetivo independiente (CC Francés 1804) En España el Proyecto de 1851 de Goyona se hace eco del CC Francés. La ley de bases para la elaboración del CC de 11/5/1988 zanja la cuestión en la base 12ª se establece que el usufructo, el uso y la habitación se definirán y regularán como limitaciones del dominio y formas de su división. Características liberatoria, 3 años para muebles y 10 para inmuebles. En cuarto lugar por la resolución del derecho constituyente (513, 6º CC). Tiene su origen en un axioma irresoluto iute dientis resoluto ius concesiva. Esto se aplica en los supuestos en los que el dominio del concedente se resuelve con efecto retroactivo. 5/12/13 Extinción. El efecto que tiene es que tan pronto como se produce cualquier causa de extinción del usufructo la nuda propiedad se convierte en propiedad plena. El usufructuario que es poseedor de la cosa tiene que devolverla o restituirla al propietario. Además se cancela la fianza (Art. 522) también se liquida los frutos en la forma que prevé el 472 y siguientes. El usufructuario puede también retirar las mejoras útiles o de recreo que hubiera hecho en la cosa siempre que no produzca menoscabo de la misma, y finalmente el artículo 488 le permite al usufructuario compensar las mejoras con los desperfectos. Contenido del usufructo, derechos y obligaciones tanto del propietario como del usufructuario, aunque más que derechos y obligaciones hay que hablar de facultades y deberes. Facultades: En primer lugar las que se establezcan en el título constitutivo. En segundo lugar el CC contiene esas normas prolijas que regulan todas estas facultades y deberes. Usufructuario. 1. Facultades: Facultad de poseer la cosa, tiene también la facultad de uso y la de disfrute de la cosa usufructuada. Aprovechamiento: tiene derecho a percibir los frutos naturales o instrumentales de la cosa misma. No tienen ningún derecho sobre el terreno que se establece en la finca usufructuada. (471 CC) Los frutos naturales pendientes a comenzar el usufructo le corresponde al usufructuario mientras que los que están pendientes al acabar son para el nudo propietario. (art. 472 CC) En cuanto a los frutos civiles el artículo 474 CC establece que corresponde a uno u otro en proporción al tiempo de duración del usufructo. El aprovechamiento del usufructuario incluye también a los incrementos que sufre la cosa por accesión. También disfruta este usufructuario de las servidumbres en la que la finca usufructuada sea el fundo dominante. Alcanza el aprovechamiento del usufructuario a todos los beneficios inherentes a la cosa usufructuada según el 479 CC. El usufructuario puede hacer en la cosa usufructuada mejoras útiles o de recreo sin derecho a indemnización pero pudiendo retirarlas sin menoscabo de la cosa. (487 CC) Puede compensar esas mejoras con los desperfectos que él causa de la cosa. (488 CC) 2. Transmisión. Puede el usufructuario transmitir en primer lugar el aprovechamiento de la cosa y en segundo lugar el propio derecho de usufructo. La transmisión del aprovechamiento se refiere al arrendamiento de la cosa, artículo 480 CC. Puede hacerlo pero con una precisión, y es que se resuelve el contrato cuando se extinga el usufructo, salvo que se trate de finca rústica en cuyo caso sigue vigente durante el tiempo que falte, así lo prevé el 480 CC y la LAR del 2003 en su artículo 10. Si el arrendamiento es urbano de vivienda el artículo 13 de la ley de arrendamientos urbanos del 94 coincide con el artículo 480. Otra posibilidad en la transmisión del derecho de usufructo, es posible esta transmisión total o parcialmente, la disposición parcial sería la hipoteca del mismo. Prevé esta posibilidad el 107, 1º LH. Deberes del usufructuario. Se dividen en tres grupos. 1. Deberes anteriores al ejercicio del usufructo, es decir, antes de entrar en posesión de la cosa. 2. Deberes simultáneos al ejercicio del usufructo o mientras el usufructuario tiene la posesión de la cosa. 3. Deberes posteriores, tras la extinción del usufructo con el cese de la posesión. 1. I) Inventario, el usufructuario tiene que realizar un inventario de los bienes usufructuados tasando los muebles y describiendo el Estado de los inmuebles, tiene que hacerlo antes de entrar en posesión de los bienes según el 491 en su párrafo 1º. Puede ser dispensado el usufructuario de este deber de realizar el inventario en el título constitutivo si de ello no se deriva perjuicio para nadie, según el 493 del CC. II) Fianza. En garantía del cumplimiento de la restantes obligaciones. (491, 2º CC) No habrá que prestar fianza en los casos contemplados en el 492 CC que es cuando el usufructo se lo ha reservado constituyéndolo a su favor la persona que vende o dona. Tampoco es el caso del 493 salvo que se le dispone tiene que prestar fianza. Tampoco en los usufructos voluntarios de los padres sobre los bienes de los hijos. Tampoco hay que prestar fianza en el caso del usufructo legar del cónyuge siempre que los padres o el cónyuge sobreviviente no contraiga ulterior matrimonio. Si no presta fianza teniendo que hacerlo no entra en posesión de los bienes pero estos bienes quedan en la administración, incluso puede ser del nudo propietario o en depósito recibiendo el usufructuario el producto líquido de esos bienes, artículo 494. El artículo 495 establece que el usufructuario puede pedir bajo caución juratoria en estos casos en los que no presta la fianza, que se le entreguen los bienes necesarios para su uso y habitación o los instrumentos necesarios para el ejercicio de su profesión u oficio. 2. I) Cuidado de los bienes. Según el artículo 497 el usufructuario debe cuidar estos bienes con la diligencia de un buen padre de familia, responde incluso al usufructuario de la actuación de un tercero. A quien hubiera transmitido el aprovechamiento o el propio derecho de usufructo. II) Conservación y reparaciones. El usufructuario tiene que hacer las reparaciones ordinarias para el mantenimiento y conservación de la cosa usufructuada Art. 500 CC. Debe también dar aviso al nudo propietario de la necesidad de realizar reparaciones urgentes según el art. 501. III) Custodia. El usufructuario tiene que poner en conocimiento del nudo propietario el acto de un tercero que pueda lesionar el derecho de propiedad, si no lo hace sería responsable de los daños y perjuicios causados el usufructuario como si hubieran sido ocasionados por su culpa según el artículo 511 CC. IV) Cargas, costes e intereses. El usufructuario tiene que pagar los impuestos que gravan el uso de una cosa 504 CC. También tiene que abonar las costas de los procesos relativos al derecho de usufructo, según el 512 CC. También debe pagar al nudo propietario intereses por las cantidades abonadas por el nudo propietario en concepto de impuestos que graven el dominio y las reparaciones extraordinarias. 3. Una vez que se extingue el usufructo el nudo propietario se convierte en propietario pleno y libre y a él le entrega la cosa el usufructuario según 502,3 el usufructuario tiene un derecho de retención de la cosa hasta que el propietario le pague ciertas cantidades. Finalmente hecha la entrega se cancela la fianza. (522 CC). NUDO PROPIETARIO. Facultades: El nudo propietario sigue teniendo el derecho de propiedad en todas las facultades de este salvo el aprovechamiento que le corresponde al usufructuario. En la secuencia el nudo propietario respetando el derecho de usufructo puede disponer total o parcialmente de la cosa. Artículo 489 CC. Así puede hipotecar la nuda propiedad. (Art. 107, 2º LH) Puede también hacer en la casa plantaciones, obras o mejoras. Deberes: 1. Reparaciones extraordinarias: 501 CC. Puede sin embargo exigir al usufructuario el interés legal de la cantidad invertida mientras dure el usufructo. Si esas reparaciones extraordinarias no las hace el nudo propietario puede hacerlas el usufructuario que le podrá exigir al extinguirse el usufructo el aumento de valor que por ellas haya experimentado la cosa (502, 2º CC) y tiene a su favor un derecho de retención de la cosa hasta que el nudo propietario no le pague esa cantidad. (502, 3º CC) 2. Impuestos: Los que graban el dominio son de cuenta del nudo propietario según el artículo 505 quien puede exigir al usufructuario el interés legal de los mismos mientras dura el usufructo. Si los pagó el usufructuario puede exigir al nudo propietario su importe sin interés al acabar el usufructo. (505, 2º CC) Derechos de uso y habitación. El concepto del derecho de uso lo da el artículo 524, 1º CC. Se puede definir como el derecho al aprovechamiento y al disfrute de una cosa ajena en la medida en que baste para satisfacer las necesidades del usuario y de su familia aunque esta se aumente. El derecho de habitación (522, 2º CC) se define como el derecho real a ocupar en una casa ajena las piezas (habitaciones) necesarias para sí, es decir, para el habitacionista y su familia. El titular del derecho de habitación tiene que ser una persona física. En cambio el titular de un derecho de uso puede ser tanto una persona física como jurídica. Se habla de necesidades at usum quotidianum, hay que hacer tres precisiones: 1. Las necesidades se entienden, según la posición social, la profesión y las demás circunstancias del caso. 2. Por familia hay que entender no sólo al cónyuge (o pareja estable de hecho) del usuario o habitacionista sino también a los hijos no emancipados y a cualquier persona que normalmente viva con el usuario o habitacionista sea o no pariente. Se incluiría por tanto también al huésped siempre que no sea de pago. 2. Nemini Persua Servit. Es imposible imposibilidad jurídica de que una servidumbre nazca y subsista entre dos fundos pertenecientes al mismo propietario si se trata de una servidumbre predial o es imposible que nazca una servidumbre sobre un fundo a favor de quien es propietario del mismo. (Servidumbre personal) El 530 CC en su 2ª parte tras decir que en la servidumbre es un gravamen que pesa sobre un inmueble añade que se establece en beneficio de otro inmueble perteneciente al distinto dueño. El artículo 531 establece que se establece una servidumbre personal en beneficio de una o demás personas de una comunidad a quienes no pertenezca la finca gravada. 3. Inseparabilidad. Se consagra en el 534 CC según el cual las servidumbres son inseparables de la finca a la que activa o pasivamente pertenece de manera que la servidumbre va a estar inseparablemente unida al fundo al que pertenece sea el dominante o el sirviente al que le acompañan como poder o como gravamen. Consecuencia es el 108,1º de la LH según el cual no se podrán hipotecar las servidumbres salvo que se haga juntamente con el predio dominante a excepción de la servidumbre de aguas la cual puede ser hipotecada 4. Utilidad y posibilidad. Toda servidumbre debe satisfacer necesidad o colmar un interés y tiene que ser posible. 5. Indivisibilidad, servitus dividi non possunt. 535 CC párrafo 1º de manera que según el párrafo 1º si el predio sirviente se divide entre dos o más la servidumbre no se modifica y cada uno tiene que soportarla en la parte que le corresponda. El 535 párrafo 2º en cuanto a la indivisibilidad dice que ocurre cuando se divide el predio dominante. Cuando se divide entre dos o más cada porcionero puede usar por entero de la servidumbre no alterando el lugar de su uso ni agravándola de otra manera. 6. Permanencia. En el derecho romano las servidumbres por regla general eran perpetuas aunque excepcionalmente podrían ser temporales. En la actualidad esta nota de perpetuidad se sustituye por la permanencia, es decir, la servidumbre perdura hasta que no se produzca una causa extintiva prevista en la ley. Clases de servidumbres 1. Voluntarias, legales. Esta distinción se recoge en el 536 CC, según él las servidumbres se establecen por la ley o por la voluntad de los particulares. Las servidumbres legales, a veces se habla de servidumbre cuando son límites del dominio (553 CC). Los voluntarios son aquellas que se constituyen por negocio jurídico y también se incluyen las adquiridas por usucapión o bien las constituidas a través de los que se llama destino del buen padre de familia (541 CC) 2. Diferencia entre servidumbres prediales o reales y servidumbres personales, esta distinción se establece en los artículos 530 y 531 y se centra en el aspecto activo de la servidumbre (desde el punto de vista pasivo todas las servidumbres son reales) las personales se establecen directamente a favor de una persona física o jurídica prescindiendo de su posible relación con la finca, la servidumbre real o predial se establece a favor de que en cada momento es dueño de otra finca llamada finca dominante y eso se dice que la servidumbres predial real es un derecho real subjetivamente real. El inmueble (530 CC) a cuyo favor se establece la servidumbre se llama fundo dominante y el inmueble que la soporta fundo sirviente. 3. Distinción entre servidumbres continuas y discontinuas. Las continuas según el 532 párrafo 2º se entiende por servidumbre continua aquella cuyo uso es o puede ser incesante sin necesidad de ningún hecho del hombre. Ej: Acueducto (561 CC) y también la de luces y vistas, en cambio servidumbre discontinua es aquella según el 532 párrafo 3º cuyo uso se realiza a intervalos más o menos largos y depende de actos del hombre. Ej: paso. 4. Distinguen entre servidumbres aparentes y no aparentes, son aparentes según el 532, 4º CC las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos exteriores que revelan el uso y aprovechamiento de las mismas sirve cualquier señal como un cartel o un anuncio que haga saber que existen, ejemplo de servidumbres aparentes son la de acueducto porque así lo manda el 561 CC y aquellas en las que existe algún elemento que prueba su existencia por ejemplo la servidumbre de tejado porque existe un alero, la de conducción de energía eléctrica un cable, la de luces y vistas un hueco o ventana o la de paso la existencia de un camino. Las no aparentes según el 532, 5 CC son aquellas que no presentan indicio alguno exterior por ejemplo la de luces y vistas si no hay hueco o ventana o una limitación de construir. 5. Diferencia entre servidumbre positiva o negativa, la servidumbre positiva implica un poder desde el punto de vista activo o un gravamen desde el punto de vista pasivo consistente según el artículo 533 CC sin dejar hacer alguna cosa o hacerla por sí mismo. El dueño del predio sirviente tiene que permitir al titular de la servidumbre que lo utilice en algún aspecto. Por ejemplo: que le deje pasar por el fundo sirviente. O bien puede consistir por tanto en una conducta, en un facere por parte del dueño del fundo sirviente, a este caso se le llama servidumbre in faciendo. La mayoría de los autores niega que el contenido principal de la servidumbre pueda ser una prestación positiva por lo que el artículo 533 del CC se está refiriendo a prestaciones de hacer que son accesorias o secundarias, por ejemplo el que tiene derecho a apoyar su construcción en un muro ajeno puede usar esa servidumbre, es preciso que el dueño de ese muro pueda hacer las reparaciones necesarias. La servidumbre negativa tiene un contenido abstención, es decir un non hacere por parte del dueño del predio sirviente, es decir según el 533 última parte, esta servidumbre negativa le prohíbe al dueño del fundo sirviente hacer algo que le sería lícito sin la servidumbre, por ejemplo no construir a más de cierta altura. Constitución: Las servidumbres prediales o reales pueden constituirse en primer lugar por negocio jurídico intervivos o mortis causa, así se recoge en el 536 CC que habla de la voluntad de los propietarios y el 537 que habla del título se requerirá la capacidad necesaria para celebrar el negocio constitutivo pero teniendo en cuenta que este negocio es de disposición además habrá de contarse con el poder de disposición sobre la cosa. El artículo 594 dispone que el propietario de una finca puede establecer en ella las servidumbres que sea y en el modo y forma que bien le pareciera siempre que no contravenga a las leyes ni al orden público. Art. 594. En los 3 artículos siguientes (595- 597) se contienen reglas especiales de capacidad para establecer una servidumbre sobre una finca en la que existe una relación de cotitularidad. Qué ocurre si sobre la finca existe un usufructo, en este caso el nudo propietario de la finca puede constituir la servidumbre sin contar con el consentimiento del usufructuario siempre que no se perjudique el derecho de usufructo. El 596 CC se refiere a la enfiteusis para imponer una servidumbre voluntaria o perpetua sobre una finca enfitéutica, es necesario el consentimiento de ambos dueños. El 597 CC se refiere al supuesto de imposición de una servidumbre sobre un fundo indiviso, se necesita el consentimiento de todos los copropietarios. 19/12/13 El artículo 540 señala que la falta de título se suple por la escritura de reconocimiento del dueño del fundo siguiente o bien por sentencia firme. Cuando el 540 habla de título no se refiere a la ausencia de título material (negocio jurídico) sino a la de título formal (documento). Constitución de las servidumbres por usucapión. No son usucapibles las servidumbres discontinuas ni las continuas no aparentes. Según el artículo 537 CC solo son usucapibles las servidumbres que son a la vez continuas y aparentes, y se usucape por el transcurso de 20 años. Esa usucapión requiere el ejercicio del derecho de forma pública, pacífica y continuada durante 20 años sin necesidad de buena fe ni de justo título. El cómputo de tiempo se regula en el artículo 538 CC. En las servidumbres positivas se cuenta desde que el usucapiente hubiera empezado a ejercitarla sobre el fundo sirviente y en las relativas desde que el usucapiente prohíbe al dueño del fundo sirviente realizar en el mismo un acto que sería lícito de no existir la servidumbre. La constitución de una servidumbre por destino del padre de familia, se recoge en el 541 CC, es una constitución ex lege de la servidumbre cuando surge un signo aparente de servidumbre entre 2 fincas pertenecientes al mismo propietario establecido por el mismo. Sigue diciendo este artículo 541 que si se enajena una de las fincas servirá de título para que surja la servidumbre tanto activa como pasivamente a no ser que al tiempo de separarse la propiedad de las 2 fincas se expresase lo contrario en la escritura de enajenación de cualquiera de ellas o que se hubiese hecho desaparecer el signo antes del otorgamiento de escritura. Contenido de una servidumbre. 1. Contenido esencial de las servidumbres: Es el poder real que tiene el titular para servirse en algún aspecto del predio sirviente. 2. Contenido concreto: depende de la clase de servidumbre que sea. El contenido de cada servidumbre está delimitado por su constitución, es decir por el negocio jurídico o por la amplitud de la posesión si es que se constituye por usucapión. 3. Contenido complementario de la servidumbre. Son normas escasas que contienen una serie de derechos y obligaciones de carácter secundario (complementario) indispensables para que se cumpla el fin de la servidumbre. I. Dueño fundo dominante tiene dos facultades. Tiene todos los derechos necesarios para el uso de la servidumbre (art. 542 CC). La 2ª facultad es poder hacer a su costa las obras necesarias para el uso y conservación de la servidumbre. (art. 543 CC) Deberes: Comportarse. Civilitas en el uso de la servidumbre. En primer lugar si hace esas obras necesarias en el fundo sirviente tiene que elegir para hacerlos el tiempo y la forma necesarias a fin de hacerla más gravosa. (543 CC) El 2º de los deberes es que si fueran varios los fundos dominantes los dueños de ellos tendrán que abonar esos gastos de uso y conservación (543 CC) de forma proporcional en la utilidad que a cada fundo dominante le reporta la servidumbre. 544 CC. El que no quiera contribuir a sus artículos 104 LH y 1876 CC sobre la hipoteca. Otorga al titular de esos derechos un señorío parcial que afecta al poder de disposición sobre la cosa. 2. Son derechos accesorios porque se establecen para garantizar una obligación principal. Art. 1857, 1º y 1528 CC. 3. Derechos indivisibles. Así se recoge en el artículo 1860 para la hipoteca y la prenda y en el 1886 por reenvío para la anticresis. Esto significa que el derecho real de garantía recae sobre toda la cosa y en garantía del cumplimiento de toda obligación. No se divide el derecho aunque se pague parte de la deuda ni aunque la deuda se divida entre varios deudores o el crédito entre varios acreedores o la cosa entre varios copropietarios. Lo que sí es posible es que los interesados pacten o acuerden en esos casos la extinción del derecho real de garantía y la constitución de nuevos derechos garantizando créditos divididos o que acuerden expresamente la extinción. Clases o tipos de derechos de garantía. El primero es la prenda. Recae sobre una cosa mueble (Art. 1864 CC y se produce desplazamiento de la posesión de la cosa que va a poder del acreedor o de una tercera persona de común acuerdo (1863 CC) A esta se le llama prenda ordinaria. Sin embargo la ley de 16 de 12 de 1954 permite la prenda sobre ciertos bienes inmuebles que no se desplaza a la posesión del acreedor. El 2º de los derechos es la hipoteca de garantía que recae sobre bienes inmuebles (art. 1874 CC) que siguen en poder del propietario o poseedor y también en ley del 16/12/1954 permite también la hipoteca mobiliaria. En tercer lugar la anticresis que recae sobre bienes inmuebles. Artículo 1881 CC y sus frutos, bienes que pasan a posesión del acreedor. (art. 1883 CC) 9/1/13 Prenda ordinaria o con desplazamiento de posesión. La prenda ordinaria es un derecho de garantía que le otorga al titular un poder real sobre una cosa mueble que le permite poseer la cosa y si se incumple la obligación garantizada realizarla. Es el derecho de prenda ordinaria o con desplazamiento de posesión un derecho real aunque el código civil lo regula en el capítulo II del título XV del libro IV. El contrato no es un único medio de constitución de un derecho real. Como derecho real de garantía tiene los caracteres propios de este grupo, es un derecho real limitado o ius in re aliena, en 2º lugar es accesorio y en tercer lugar es indivisible. Lo que singulariza al derecho real de prenda son los siguientes caracteres. 1. Objeto: Recae sobre cosas muebles. Art. 1863 CC, a lo que añade el 1864 que esas cosas deben estar dentro del comercio de los hombres con tal que sean poseibles y finalmente que sean enajenables. (Art. 1858 CC) 2. Hay desplazamiento de la posesión de la cosa. El artículo 1863 CC dice que este desplazamiento se produce a favor del acreedor o a favor de un 3º de común acuerdo. Constitución de la prenda. El CC solo prevé la constitución de la prenda a través de contrato pero también puede constituirse o adquirirse por usucapión en cuyo caso se aplicaría el 1955 CC y los plazos serían de 3 años la ordinaria y 6 la extraordinaria. El titular del derecho real de prenda es el acreedor de la obligación asegurada y se le llama acreedor pignoraticio o prendario. El otro sujeto es el constituyente de la prenda que llevaba con ella una cosa mueble de su propiedad, así lo dice el último párrafo del 1857. Puede ser el deudor de la obligación o un 3º que garantiza una deuda ajena. El constituyente de la prenda ha de ser dueño de la cosa mueble y tener la libre disposición de la misma se deduce así de los números 2º y 3º del artículo 1857. Se constituye la prenda sobre una cosa mueble posible y enajenable y se puede constituir la prenda según el artículo 1861 CC para garantizar cualquier tipo de obligación bien sea para esa obligación o bien sujeta a condición suspensiva o resolutoria. Se necesita también como característica que se ponga dice el artículo 1863 la posesión de la cosa en manos del acreedor o bien de un 3º de común acuerdo. En cuanto a las exigencias formales el único requisito formal es la que se contiene al final del artículo 1280 CC según el cual debe constar en documento aunque sea privado cuando la cuantía de la prestación de cualquiera de las partes excede de 1500 pesetas. (9, 02 euros). El artículo 1865 del CC señala que para que la prenda tenga efectos frente a terceros es necesario que conste en instrumento público la certeza de su fecha. Contenido: En primer lugar que derechos tiene el acreedor pignoraticio titular del derecho de prenda. 1. Ius retentionis. Significa que el acreedor pignoraticio tiene la posesión de la cosa mueble hasta la extinción de la prenda, lo que tiene lugar básicamente por el cumplimiento de la obligación con sus intereses y las expensas en su caso. Esto lo confirma el artículo 1866 CC según el cual el derecho de prenda le permite al acreedor retener la cosa en su poder o el poder del 3º que le haya sido entregada hasta que se pague el crédito y el artículo 1871 añade con los intereses y las expensas en su caso. Este ius retentionis se prorroga si el mismo deudor constituyente de la prenda contrae frente al mismo acreedor, que es el titular de derecho de prenda, que es el titular del derecho de prenda, una segunda deuda exigible antes de haberse pagado la primera. Así lo dice el 1866, 2º párrafo. Sin embargo respecto a esta 2ª deuda el acreedor pignoraticio no tiene a su favor un derecho real de prenda, solo tiene un derecho de retención sin ius distraendi ni carácter real. 2. Ius distraendi: En caso de incumplimiento de la obligación garantizada el acreedor pignoraticio puede promover la realización de la cosa, es decir su enajenación. Este derecho lo recoge el 1872 CC que prevé en primer lugar la enajenación a través de la vía de apremio recogida en la LEC. También puede enajenarse a través de otros procedimientos que pacten las partes. Si la prenda recae sobre un título valor cotizable la realización se hará en la forma que prevé el código de comercio o mediante subasta ante notario. Es un procedimiento breve, rápido y sencillo al que puede acudir el acreedor sin necesidad de pacto, consiste en la enajenación de la prenda ante notario a través de una subasta pública con citación del deudor y en su caso del dueño de la cosa. Si en la primera subasta no se enajena la prenda se puede celebrar una segunda subasta con las mismas formalidades que la primera. Si tampoco da resultado el acreedor puede hacerse dueño de la prenda, pero en ese caso debería dar al deudor la carta de pago por la totalidad del crédito. Con el precio obtenido el acreedor pignoraticio tiene prioridad para hacerse pago de lo que se le deba. Si este precio supera el importe de la deuda, devolver el sobrante al constituyente de la prenda y en el caso inverso si el valor de la cosa no alcanza el importe de la deuda conservar el crédito por la parte que le resta percibir. 3. Defensa de la cosa: 1869, 2 CC. Puede ejercitar las acciones que tenga el dueño de la cosa y reclamarla o defenderla frente a terceros. 4. Compensación anticrética. Significa que los intereses de la obligación si los hay se compensan con los intereses de la prenda si los produce, lo que tiene lugar en la prenda irregular o de dinero. Lo recoge si el artículo 1808 CC, según el cual si la prenda produce intereses compensarán el acreedor los que perciba con los que se le debe y si no se le debe intereses o en cuanto excedan de los legítimamente venidos los imputará al capitán. (1868 CC). Se discute si se compensan también los intereses de la obligación con los frutos de la cosa pignorada. En principio como el acreedor pignoraticio no tiene el uso ni el disfrute de la cosa tiene la posesión. Por lo que no puede hacer suyos los frutos para imputarlos a los intereses o al capital, sin embargo es posible que los sujetos pacten que existen esta compensación anticrédito. 5. Transmisibilidad. El artículo 1528 CC dice que la venta o cesión de un crédito comprende también la de todos los derechos accesorios como la prenda, fianza, hipoteca o privilegio. Es posible que al establecer el derecho de garantía se haya pactado la inalienabilidad porque el artículo 1528 del CE tiene carácter dispositivo. En resumen se transmite el derecho real de prenda como accesorio del crédito, en todo caso de transmisión mortis causa del crédito y también ocurre esto en todo caso de transmisión intervivos de ese crédito siempre que no se haya pactado lo contrario exigiéndose en este caso la notificación al deudor o al constituyente de la prenda. Obligaciones del acreedor pignoraticio. Tiene dos obligaciones. 1. Conservación 1867 CC. Debe cuidar la cosa dada en prenda con la diligencia de un buen padre de familia, sigue diciendo este artículo que responde de la pérdida o deterioro de esa cosa si obró con dolo o culpa. La culpa se presume salvo prueba en contrario aplicándosele los artículos 1182 y 1183 del CC. El acreedor pignoraticio no puede disponer de la cosa según el artículo 1859 CC porque no es dueño. Tampoco puede usarla. Artículo 1870 salvo que el dueño lo autorice, si no teniendo autorización usa la cosa o bien abusa de ella de cualquier manera puede el dueño pedir que se constituya en depósito. 2. Obligación o restitución de la cosa. En ese caso tiene que devolver la cosa al propietario cuando se extingue el derecho real de prenda, que ocurre cuando se extingue el derecho real de prenda, lo que normalmente ocurre cuando se cumple la obligación asegurada con sus intereses y las expensas. Cuáles son los 3 caracteres que singulariza al derecho de anticresis: 1. En relación con el objeto recae como la hipoteca sobre un inmueble por naturaleza. Además tiene que producir o ser capaz de producir frutos naturales o civiles sobre los que recae también la anticresis. (1881 CC) 2. Como en la prenda ordinaria se produce también en la anticresis un desplazamiento de la posesión del inmueble al acreedor anticrético. (1883 CC) No es indispensable este requisito porque puede ser suprimido por voluntad de los interesados o bien por decisión unilateral del acreedor. 3. La anticresis recae también sobre los frutos del inmueble. ( Art. 1881) Estos frutos se aplican al pago de los intereses del obligado y después de estos se aplican o se imputa al capitán de la obligación. Así lo determina el artículo 1881. Derechos del acreedor anticrético: 1. Ius retentionis: El acreedor anticrético tiene derecho a poseer el inmueble hasta la extinción de la prensa, lo que ocurre principalmente cuando se cumpla la obligación garantizada. Se recoge así en el artículo 1883 CC que dice que el deudor o constituyente de la anticresis no puede readquirir el goce del inmueble hasta que haya pagado enteramente lo que debe al acreedor. 1883, 2 CC. Este derecho de retención no es un derecho esencial. Puede ser suprimido en la Constitución como surge la anticresis o bien por acuerdo entre los interesados o bien por decisión unilateral del acreedor anticrético. El párrafo 2º del 1883 dice que el acreedor anticrético puede salvo pacto contrario obligar al deudor en cualquier momento a que entre de nuevo en el goce de la finca (1883 párrafo 2º) por aplicación del artículo 1886, 2 CC, este ius retentionis se prorroga en los mismos casos que en la prenda de manera que si el deudor contrae con el acreedor una segunda deuda que vence antes de haberse pagado la primera, puede retener la cosa también hasta que se la pague esta 2ª deuda. 2. Percepción de frutos. El acreedor anticrético en cuanto a la percepción de frutos tiene derecho a percibir los frutos naturales o civiles que genere la cosa, hacerlos de su propiedad y su valor se imputa a los intereses de la obligación, si los genera y abonados estos intereses o cuando no se deba se aplicarán los frutos al capital de la obligación (1881 CC). Es posible un pacto compensatorio (1885 CC) sin necesidad de liquidación entre frutos de la cosa e intereses de la obligación. 3. Ius distraendi. Una vez que se incumpla la obligación asegurada al acreedor anticrético puede promover la realización de la finca. El art. 1884 en su 2º párrafo establece que el acreedor anticrético podrá pedir en la forma prevista en la LEC, el pago de la deuda o la venta del inmueble. Sobre el precio obtenido en la realización tiene el acreedor anticrético preferencia para el cobre de la obligación asegurada. Este mismo artículo 1884 CC prohíbe el pacto comisorio. Significa que el acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por falta de pago de la deuda dentro del plazo convenido. Todo pacto en contrario es nulo. Obligaciones del acreedor anticrético. 1. Conservación: La posesión de la cosa como derecho (ius retentionis) tiene también la obligación de conservarla con la diligencia de un buen padre de familia. Se deduce del espíritu del artículo 1882 CC que le impone realizar los gastos de conservación también así se concluye de los principios generales del derecho, que son el 497 CC impone esta obligación al usufructuario, también el 1867 CC para el caso de la prenda. También del artículo 1094 del CC según el cual el obligado a conservarla con la obligación de un buen padre de familia. 2. Pago de contribuciones y gastos: 1882 CC. Impone este artículo al acreedor pignoraticio salvo pacto en contrario en sus dos primeros párrafos el pago de las contribuciones y cargas que pesan de la finca y también el pago de los gastos y el abono de los gastos de conservación y reparación de la misma. Esta sin embargo no es una obligación personal y definitiva del acreedor, es como una especie de anticipo que tiene que hacer, que se reembolsa con los frutos y si estos frutos no los cubren responde el propio inmueble, así se deduce del 1883 en su tercer párrafo. Puede librarse de esta obligación el acreedor anticrético renunciando a la posesión de la cosa. (1883, 2 CC) 3. Restitución de la cosa: Una vez que se extinga la anticresis el acreedor anticrético debe restituir la cosa al deudor (constituyente de la anticresis) (1883, 1 CC) Si el acreedor anticrético tuvo la posesión de la cosa, percibió sus frutos, pagó contribuciones y cargas y satisfizo gastos de conservación y reparación, es necesario hacer una rendición de cuentas como mecanismo o medio de comprobar que los derechos y obligaciones se cumplieron adecuadamente. Constituyente de la anticresis. Sigue siendo dueño de la finca aunque no la posea ni perciba los frutos y que en el futuro pueda prever la propiedad del inmueble por su realización. Puede disponer de la finca, si bien con la limitación o el gravamen de la anticresis también tiene el derecho a readquirir el goce de la finca al extinguirse la anticresis. Extinción: Cuando se extinga la obligación asegurada. También por las causas comunes de extinción de los derechos reales. LECCIÓN 16 Se llama hipoteca ordinaria o inmobiliaria para distinguirla de la hipoteca mobiliaria regulada por ley 16.12.1954. Es un derecho real de garantía que otorga a su titular el poder real sobre un inmueble que le permite retenerlo y realizarlo si la obligación asegurada se incumple. Confiere al titular un poder inmediato y absoluto sobre la cosa y como en los casos anteriores el CC también lo regula entre los contratos de manera que puede constituirse por cualquier forma de creación de los derechos reales. Como derecho real de garantía tiene los caracteres de esta categoría. 1. Es un derecho real limitado ius in re aliena. 2. Accesorio. 3. Indivisible. Lo que caracteriza al derecho real de hipoteca: 1. Objeto: Recae sobre un inmueble por naturaleza, o bien sobre derechos reales recayentes sobre inmuebles. (1874 CC y 106 LH) y además que sean enajenadas (1858 CC) 2. No hay desplazamiento posesorio de la cosa al acreedor hipotecario. La publicidad de la existencia de la hipoteca se consigue mediante la inscripción de la escritura de constitución en el registro de la propiedad. Los artículos 1876 CC y 194 LH expresan que la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que recae cualquiera que sea su poseedor a la seguridad de la obligación para cuya efectividad fue constituida. Rasgos definidores de la hipoteca: 1. Es un derecho real, se deduce el artículo 1858 CC y 104 LH y más expresamente del artículo 2,2 LH. 2. Es un derecho real de vinculación y realización de valor. La hipoteca busca en la cosa hipotecando su valor en cambio para ligarlo a la seguridad del crédito y en su caso poder realizar esa cosa y hacerse pago con el valor que resulte. 3. Función de garantía del cumplimiento de una obligación dineraria. A pesar de que los artículos 1861 CC y 105 LH dicen que puede garantizar toda clase de obligaciones, lo cierto es que es indispensable que se fije el importe de la obligación asegurada o bien la cantidad máxima de que responda la finca hipotecada. Arts. 12 y 153 LH. 4. Carácter accesorio: 1528 CC, 1857, 1º CC. Según las cuales la venta o cesión de un crédito comprende la de todos los derechos accesorios como la fianza, prenda, hipoteca o privilegio. 5. Carácter indivisible. Se recoge en el artículo 1860 CC y 122 LH. 6. Derechos de constitución registral. Los artículos 145 y 159 LH al igual que el 1875, 1º CC exigen para que quede eficazmente constituida la hipoteca la inscripción en el registro de la propiedad. 7. La hipoteca recae directamente sobre los bienes gravados, a esta nota se la conoce básicamente como nota de adherencia o inseparabilidad. 104 LH, 1876 CC, el 129 LH precisa que la acción real hipotecaria se ejercita directamente sobre los bienes hipotecados. 8. Recae sobre bienes inmuebles ajenos y enajenables. Art. 1874 CC y 1858 CC y 106 LH. 9. No hay desplazamiento de la persona de los bienes hipotecados. 16/1/14 Clases de hipotecas. En primer lugar hay que distinguir entre los tipos de hipotecas voluntarias y legales. Art. 137 LH. Según el 138 son hipotecas voluntarias las que se crean por voluntad de los particulares a través de negocio jurídico o mortis causa, que requiere según el 145 de la propia ley escritura pública e inscripción en el registro de la propiedad. El negocio jurídico por el que se crea la hipoteca voluntaria puede ser bilateral o bien unilateral. (141 LH) En la hipoteca unilateral necesita para su eficacia que conste en el registro de la propiedad la aceptación de beneficiario por nota marginal. Junto a las hipotecas voluntarias coexisten las hipotecas legales. Pueden ser de dos tipos: tácitas o expresas. Las tácitas son establecidas directamente por la ley sin necesidad de escritura ni de inscripción en el RP. Se discute si son auténticas hipotecas o simples hipotecas de cobro. 3. Pueden hipotecarse los bienes ya hipotecados aunque lo estén con el pacto de no volverlos a hipotecar. Se admiten la segunda y posterior hipotecas de una misma finca. 4. Puede hipotecarse el derecho real de hipoteca, en estos casos queda pendiente esta hipoteca de la resolución del derecho hipotecado. A la hipoteca de la hipoteca se le llama subhipoteca. • Derechos de naturaleza real. 5. Se puede hipotecar el derecho de superficie, de pastos, aguas y otros parecidos de tipo real. 6. También son hipotecables las concesiones administrativas de carácter inmobiliario y servicio público y los inmuebles particulares agregados a ellas. • Bienes sujetos a retracto convencional, el propio derecho de retracto convencional, los bienes litigiosos y los bienes sujetos a condición resolutoria. 7. Son hipotecables los bienes comprados o vendidos con pacto de retro con la limitación de que la hipoteca se concrete al precio de la resolución. En este caso el comprador que hipoteca estos bienes el comprador debe dar conocimiento de la hipoteca al vendedor, a fin de que si este retrae los bienes antes de cancelarse la hipoteca no devuelva el precio sin conocimiento del acreedor o en su caso sin autorización judicial. 8. También puede hipotecarse el derecho de retracto convencional: dos peculiaridades. En primer lugar que el acreedor hipotecario no puede repetir contra los bienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del vendedor (que es el deudor), durante el tiempo en que este tenga derecho y anticipando para ello la cantidad que fuera necesaria. La segunda precisión es que si el vendedor ejercita el derecho de retracto en ese caso no solo subsiste la hipoteca sino que recaerá entonces directamente sobre los bienes retraidos. 9. Puede hipotecarse los bienes litigiosos 107, 9 LH. Puede hipotecarse los bienes litigiosos si la demanda origen del pleito se ha anotado previamente en el registro o se hace constar en la inscripción de esa hipoteca que el acreedor tenía conocimiento, sabía de la existencia del litigio. La suerte de la hipoteca depende de la resolución del pleito. 10. También puede hipotecarse los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas en cuyo caso se extinguirá la hipoteca cuando se resuelva el derecho del hipotecante. 11. Son hipotecables los pisos o de un edificio en régimen de propiedad hipotecada. Efectos de la hipoteca respecto al acreedor hipotecario. El derecho esencial que tiene a su favor el acreedor hipotecario es el ius distraendi, es decir, vencida e incumplida la obligación asegurada, este acreedor puede promover su realización para cobrarse lo que se le deba y sobre el precio obtenido cobrarse en preferencia a los demás acreedores. También podrá ejercitarse la acción personal como todo acreedor. Según el 105 LH la hipoteca no altera la responsabilidad personal y limitada del 1911 del CC. Lo más importante es que ese acreedor hipotecario puede ejercitar la acción real hipotecaria directamente contra o sobre los bienes hipotecados artículo 129 de la LH. La acción hipotecaria según el artículo 128 LH y del arranque de ese artículo 1964 del CC se establece que de la acción hipotecaria prescribe a los 20 años desde que pueda exigirse. El crédito garantizado con la hipoteca. El ejercicio de la acción hipotecaria se disciplina en el artículo 681 y siguientes de la LEC. Como presupuesto de esta acción real hipotecaria es necesario que en la escritura de constitución de esa hipoteca se precise el precio el valor en que los interesados el que ha hipotecado para que sirva como tipo en la subasta y también debe reflejarse en esta escritura el domicilio del deudor para que se le hagan los requerimientos y notificaciones oportunos. También se hará constar los cambios futuros de domicilio del deudor. 20/1/14 La demanda se presenta ante el juzgado de primera instancia del lugar en que la finca esté situada. Por si está situada en más de uno en cualquiera de ellos. No cabe sumisión y el juez examina de oficio su propia competencia. La demanda se presenta contra el deudor contra un tercero adquiriente de la cosa. Una vez presentada la demanda el juez requiere de pago al deudor salvo que se haya hecho extrajudicialmente el requerimiento. El juez solicita al registrador certificación que acredite quién es el titular y los gravámenes que pasan sobre la finca. Tras lo cual se procede a la subasta y con el precio obtenido tiene preferencia para cobrar el acreedor hipotecario. Una vez que se le ha pagado a este el crédito, intereses y costas, el exceso de dinero si lo hay. Se destina al pago de sus respectivos acreedores por su orden de los restantes acreedores. Si después de pagar a los acreedores hay sobrante se devuelve al deudor. (=hipotecante) Prosperando la acción hipotecaria y teniendo lugar la enajenación de los bienes hipotecados la persona que adquiera estos bienes en la correspondiente subasta recibe esos bienes tanto libres de la hipoteca que se ejecuta como de los gravámenes o hipotecas posteriores a esa que se ha ejecutado. Se dice que la finca se purga o se libera de esos gravámenes por la ejecución de la hipoteca. El propietario de la finca hipotecada a pesar de la hipoteca sigue siendo dueño de la finca y conserva las facultades propias del dominio, de manera que adquiere la facultad de aprovechamiento, la de exclusión y también la de disposición de la cosa. La disposición puede ser total (enajenación de la finca) el tercero que adquiera la finca la obtendrá con la limitación o gravamen de la hipoteca. También puede disponer parcialmente de la misma (gravámenes). Por ejemplo la constitución de una segunda hipoteca sobre la finca. El propietario de la finca tiene que respetar mínimamente los derechos que el acreedor hipotecario tiene sobre ella y que podría ejercer en el futuro si el hipotecario ejercita el ius distraendi a la realización de la finca. Si el propietario, por su voluntad, es decir, mediante dolo o culpa deteriora la finca disminuyendo su valor con riesgo de que en el momento de la ejecución no cubra esa finca el importe del crédito, en ese caso el acreedor hipotecario puede ejercitar la demanda acción de deterioro o devastación. Esta acción a la que se refiere el artículo 117 de la LH se ejercita a través del juicio verbal de la LEC (art. 437- 447 LEC) ante el juez de primera instancia señalará o determinará lo que el dueño deba o no deba hacer para evitar el daño y si el dueño persiste en el mal uso pondrá el inmueble bajo administración judicial. La extensión de la hipoteca. En primer lugar se extiende la hipoteca respecto a la obligación garantizada. 1. Obligación principal. Puede ser esta obligación de cualquier tipo pero debe constar su naturaleza y el importe a que asciende la responsabilidad hipotecaria. Puede incluirse en la misma una cláusula de estabilización. (art. 219, 3 RH) 2. Intereses. Se extiende también la hipoteca a los intereses de la obligación si esta los produce. Si después de realizado actos de disposición o gravamen de la cosa, es decir, no hay perjuicio de tercero, en ese caso la hipoteca cubre o garantiza todos los intereses impagados y no prescritos. En perjuicio de terceros, la hipoteca garantiza según el artículo 114 LH los intereses de los dos últimos años transcurridos y la parte vencida de la anualidad creciente. Puede haberse pactado en su caso que cubra la hipoteca más intereses que esos pero nunca por más de 5 años. Los intereses vencidos y no presentes no cubiertos según lo previsto en el artículo 114 LH. Puede ser garantizados a estación del acreedor hipotecario y sería un hipótesis de hipoteca legal expresa, pueden ser garantizados a instancia del acreedor mediante ampliación de la hipoteca sobre inmueble hipotecado (ampliación que no perjudicará a los derechos reales inscritos con anterioridad o bien puede pedir el acreedor hipotecario que se amplíe la hipoteca sobre otro inmueble del deudor. (Art. 115 LH) 3. Costas. La hipoteca solo se extiende a ellas si así se ha pactado expresamente y siempre que se precise en la inscripción de forma diferenciada la cuantía máxima de la que responda la finca por concepto de fincas. Extensión de la hipoteca respecto a la finca hipotecada. La hipoteca se extiende a: 1. Grava lo que es esencialmente su objeto= finca o derecho hipotecado. 2. Accesiones, mejoras e indemnizaciones. Las accesiones forman parte de la finca hipotecada. Se extiende también a las mejoras y asimismo a las indemnizaciones concedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados. Básicamente por razón de seguro o de expropiación. (109 LH) Si la finca hipotecada la adquiere un tercero y costea en ella mejoras que no sean obras de reparación, seguridad o trasformación, en principio la hipoteca no se extiende a esas mejoras. (Art. 112 LH). De