Derecho de Contratación Privada I, Apuntes de Derecho Civil

¡Descarga Derecho de Contratación Privada I y más Apuntes en PDF de Derecho Civil solo en Docsity! Tema 0: Derecho de la contratación privada I. Tipos de contratos a) Contratos de cambio con traslación de dominio: compraventa, permuta y donación b) Contratos de cambio traslativos del uso o disfrute: arrendamiento c) Contratos de cambio de obras y servicios  Ej.: pintar la pared d) Contratos gratuitos: mandato, donación e) Contrato de relaciones de custodia: depósito y aparcamiento f) Contratos de financiación: préstamo (si es un banco el que da el dinero a préstamo mercantil; si es un individuo a préstamo civil) g) Contratos asociativos: contratos de sociedad h) Contratos aleatorios: lotería, juegos, apuestas, los seguros... i) Contratos para la solución de controversias jurídicas: arbitraje j) Contratos de garantía: contratos de fianza (aval) II. Contratos 1. Cosa x Precio = Compraventa 2. Precio x Cosa = Compraventa 3. Cosa x Cosa = Permuta 4. Cosa x Cosa + Dinero = Permuta o compraventa 5. Cosa x Nada = Donación 6. Cosa x Guardar = Depósito 7. Coche x Guardar = Aparcamiento 8. Uno paga por otro = Fianza 9. Hacer x Encargo = Mandato 10. Precio x Servicio = Mandato 11. Cosa x Precio = Arrendamiento 12. Precio x Riesgo = Seguro 13. Dinero x Azar = Juego y apuestas 14. Dinero x Decisión = Arbitraje 15. Dinero x Dinero = Préstamo La Cosa x Dinero puede ser compraventa o arrendamiento en función del dominio. En la compraventa se traslada el dominio. La importancia de los contratos se basa en que siempre vamos a tener relaciones jurídicas con terceros. 1. Introducción Parte del Derecho Civil que regula las figuras contractuales que utilizan las personas en sus relaciones privadas para adquirir e intercambiar bienes y servicios. Contratos privados entre particulares (civiles) x Contratos privados mercantiles. No todos los contratos tienen reflejo mercantil (ej.: el contrato de donación) No es lo mismo un precontrato que un contrato previo. El valor de los contratos: si firmamos un préstamo a 5 años y al cuarto año perdemos el empleo, no pudiendo hacer frente a las obligaciones asumidas:  ¿Sostenemos el valor del contrato con fuerza de ley entre las partes? (1091 CC)  ¿Permitimos cambiarlo o incumplirlo? 1 2. Fuentes de las obligaciones Una fuente es un hecho jurídico que genera una obligación jurídica. El art. 1089 CC recoge 5 fuentes de las obligaciones:  Ley  Contratos  Cuasicontratos  Delitos: actos y omisiones ilícitos  Actos culposos: culpa o negligencia A. Ley (art. 1090 CC) Es la principal fuente genérica de obligaciones. Genera imperatividad erga omnes. Las leyes sebestablecen y rigen por la ley que las crea, bien sea general (CC) u otras (Ley del contrato del seguro). La ley resulta subsidiaria al Código Civil, es decir, si no existe una ley específica, se recurre al Código. Las obligaciones legales no se presumen: tienen que ser explícitas. B. Contratos (art. 1091 CC) Son la principal fuente específica de las obligaciones. Navarro las define como “fuentes de obligaciones en blanco”. Elguero se refiere a ellas como “obligaciones de diseño” ya que sólo unas personas determinadas quedan afectadas. Los contratos se generan por la voluntad de las partes: si no quieres, no llevas a cabo el contrato. Poseen fuerza de ley, aunque únicamente entre las partes: a un tercero ajeno no se le puede imponer el contrato. Los contratos deben cumplirse según lo que establecen siguiendo una interpretación literal (hay que analizarlos por lo que dicen y no por lo que quieren decir). C. Cuasicontratos (art. 1887 CC) Se encuentran en desuso. Se tratan de hechos voluntarios lícitos que obligan a su autor con un tercero (gestión de negocios sin mandatos).  Ej.: ofrecerse a recoger el pedido del vecino crea la obligación de custodiarlo y entregarlo. D. Delitos (actos y omisiones ilícitos) (art. 1092 CC) Responsabilidad civil por daños derivados por un previo delito. El agresor tiene la obligación de reparar el daño. E. Actos culposos (culpa o negligencia) (art. 1902 CC) Responsabilidad civil por daños derivados de culpa o negligencia. Derecho de daños. No hay tipicidad penal.  Ej.: alguien se tropieza con la correa de mi perro. 2 El término “contrato” es un supraconcepto (idea general en todo el derecho privado) aplicable a otras ramas (contratos públicos, matrimonio, mercantil, laboral...) además del Derecho Civil. Representa un acuerdo de voluntades que puede: 1. Crear obligaciones (hipoteca, compraventa) 2. Modificar obligaciones (cambiar cuantía mensual, plazo, amortización anticipada) 3. Extinguir obligaciones (pago/cancelación anticipada de la hipoteca, deuda). Se tratan de negocios jurídicos bilaterales o plurilaterales de contenido patrimonial. Acto jurídico, normalmente documentado, por el que dos o más personas acuerdan un contenido obligacional. A la hora de definir un contrato, es importante tener en mente las siguientes claves para una definición correcta y completa: 1. Una o varias personas (dualidad) 2. Consienten en obligarse (consentimiento) = querer quedar obligado 3. Respecto de otras (vínculo jurídico obligacional) = destinatario concreto de mi obligación 4. Dar o prestar algo (prestación) Definición de Navarro “Acuerdo de voluntades entre dos o más personas para crear, modificar o extinguir relaciones jurídicas (obligaciones) entre ellas”. Definición de Diez-Picazo “Negocio jurídico patrimonial de carácter bilateral cuyo efecto consiste en construir, modificar o extinguir una relación jurídica patrimonial”. Definición de Carrasco “Acuerdo alcanzado por dos o más personas que tiene por objeto crear, modificar o extinguir entre ellos una relación jurídica cuyo contenido es el derecho y el deber de exigir el cumplimiento de las obligaciones pactadas”. 6. Régimen jurídico aplicable a los contratos i. Reglas generales de las obligaciones: Si son contratos o no (1088 a 1230 CC). Todo contrato es una obligación, pero no toda obligación es un contrato. Por eso, a todos se les aplican las reglas de las obligaciones. ii. Reglas generales de los contratos: Sólo son aplicables a los contratos (1254 a 1314 CC) iii. Reglas especiales para contratos en particular iv. Leyes especiales que regulan contratos especiales: Ley de contrato de seguro, etc. v. Derecho de consumo: Aparece regulado para los consumidores en la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios y para la contratación en la Ley sobre Condiciones General de Contratación (LCGC). vi. Contratos administrativos: Ley de Contratos del Sector Público. vii. Derecho Extranjero 5 viii. Principles of European Contract Law (PECL): sin carácter normativo (= no es una norma). Cada país regula en Europa el Derecho de contratos de manera muy parecida, pero existen diferencias. Por ello, la Unión Europea promulga una serie de principios con el objetivo de armonizar el concepto de contrato, las partes, el conjunto de obligaciones, etc. i. Ej.: en Francia le dan mucha más importancia a la voluntad de las partes que a la protección del consumidor. 7. Interpretación del contrato A. Como se interpretan los contratos Conocer el alcance y sentido que las partes le han querido dar. Los contratos no se interpretan por su literalidad.  Ej.: los metros cuadrados habitables (STS 26.6.2012). Tenor literal (lo que dicen) vs. tenor literario (lo que quieren decir): Prevalece la interpretación literal (1281 CC, STS 4/6/08). Por ejemplo, cuando nos dicen que el tipo de interés equivaldrá al euríbor + 0,99%, es en realidad un 0,83%. Sin embargo, un par de páginas adelante nos establecen un límite a la baja, para que en caso de que el euríbor sea 0 o inferior, el tipo de interés aplicable al préstamo será el diferencial aplicable en cada caso. Es decir ¿0.99? ¿0.83? Esta cláusula es abusiva por la falta de transparencia, es decir, por modificar un elemento esencial que aparece en la primera página por otra cosa páginas después. Los términos deben ser claros y no dejar dudas sobre su intención. Se interpretan conforme a la autonomía de la voluntad (lo que las partes quisieron negociar). La interpretación no es revisable en casación. B. Reglas de interpretación  Integración de la publicidad  Lagunas contractuales  Usos y costumbres para ambigüedades no resueltas  Cláusulas particulares priman sobre las generales  Cláusulas escritas sobre no escritas  La oscuridad clausular no puede beneficiar al predisponente.  En consumo, la oscuridad beneficia al consumidor. 6 Tema 1: Contratos con finalidad traslativa del dominio 1. Contrato de permuta Las partes reciben el nombre de permutantes (permutante y permutado). Ambas deben tener capacidad general para obligarse (art. 1541 CC). La permuta consiste en el cambio de una cosa por otra, originariamente viene del trueque. Sin embargo, se diferencia de este ya que en el trueque no existe más obligación que el mero intercambio de bienes, sin que existan ulteriores responsabilidades contractuales. La permuta, en cambio, tiene contenido obligacional. A. Regulación legal del contrato de permuta Código Civil, artículos específicos: 1538, 1539, 1540, 1541. Otro artículo: 1446 (regula el sobreprecio). No es el primer contrato que regula el Código Civil, pero es el primer instrumento jurídico que se utiliza por los seres humanos para comerciar mediante el intercambio de bienes. Se trata del precedente histórico del contrato de compraventa. En cambio, no es una compraventa porque no hay dinero en la transacción, salvo en ciertos casos de sobreprecio en los que lo denominamos permuta con sobreprecio. Por ejemplo, te cambio una cosa por otra, pero como mi cosa vale más, tú añades dinero para compensar. Si cambio una cosa por otra, más dinero, puede ser tanto compraventa como permuta, dependiendo de la situación y, principalmente, de lo que las partes decidan. En el momento en que la palabra “dinero” no aparece, no podemos hablar de compraventa ya que, por la propia definición, debe tratarse de un intercambio de “cosa por dinero”. No es una especialidad de la compraventa sino una figura contractual autónoma.  ¿Siempre que cambio una cosa por otra y añado dinero es compraventa? No  ¿Siempre que cambio cosa por cosa y dinero para el sobreprecio siempre es permuta? No, depende (se verá más adelante) Se cambia cosa por cosa o derecho por derecho (objeto de contrato). Más bien decimos que se intercambian derechos ya que el intercambio de cosas puede limitarse a la mera posesión mientras que el intercambio de derechos conlleva el derecho de propiedad. Las cosas intercambiadas pueden ser presentes o futuras. Ejemplo: Yo le doy a Jacobo un coche y él, el mes que viene, me da su iPhone 12. Podemos clasificar la permuta en dos tipos:  Permuta típica: cosa actual x cosa actual  Permuta atípica: cosa actual x cosa futura // cosa actual x cosa actual + dinero Se consideran permutas los intercambios de:  Cosa x cosa  Dinero x dinero  cambiar una moneda sucia por una moneda limpia  Derecho x derecho (no tiene porque coincidir en ambas partes) 7 Se trata de una permuta atípica en la que una de las partes entrega hoy y la otra en el futuro. Do ut des (dar una cosa para recibir otra, doy para que me des). Te doy ahora para que tú me des en el futuro lo que hemos acordado. La cosa futura no se puede dar porque no existe al permutar. Un ejemplo común para este tipo de permuta se da con la permuta de solares a cambio de edificios o construcciones futuras. El riesgo de insolvencia del constructor lo asume el cedente del solar. El inmueble es determinado o determinable. La cosa futura es res sperata. ii. Permuta con sobreprecio Permuta atípica en la que se lleva a cabo el cambio de una cosa por otra cosa más dinero. Sin embargo, el valor de las cosas no tiene por qué ser igual ni la cantidad de dinero debe equilibrar los valores. El dinero forma parte de la prestación del contrato (art. 1446 CC). La naturaleza jurídica del contrato varía según el criterio que se utilice. La intervención del dinero como elemento adicional aproxima la permuta a la compraventa. No toda la permuta con sobreprecio es compraventa, sin embargo, se aplicará la regulación establecida para la compraventa cuando:  Lo pacten las partes  El dinero sea superior al valor del bien o Dinero < Cosa  permuta o Dinero > Cosa  compraventa Estos criterios vienen establecidos por el artículo 1466 CC que establece: “Si el precio de la venta consistiera parte en dinero y parte en otra cosa se calificará el contrato por la intención manifiesta de los contratantes. No constando ésta, se tendrá por permuta, si el valor de la cosa dada en parte del precio excede al del dinero o su equivalente; y por venta en el caso contrario.” Es decir, se decidirá sobre la naturaleza del contrato aplicando el criterio siguiente:  En primer lugar, se debe atender a la voluntad de las partes que podrán pactar que se trate de una permuta o de una compraventa. o Ej.: Cambio un coche por una moto más dinero. Independientemente del valor de las cosas, si las partes así lo pactan, se trata de una permuta por puro acuerdo entre las partes. En defecto de acuerdo entre las partes:  Es compraventa si el dinero es mayor que el valor de la cosa es mayor que el dinero.  Es permuta si el valor de la cosa es mayor que el dinero Supuesto: 10 Intercambio de: COCHE x MOTO + 5.000€ a) MOTO = 3.000€  Compraventa b) MOTO = 5.100€  Permuta c) MOTO = 5.000€  elección obligatoria por parte de las partes d) Independientemente del valor de la MOTO  elección a voluntad de las partes iii. Permuta de bienes ajenos Se da en aquellos supuestos en los que el bien que se permuta no es propiedad del que hace la permuta, sino de un tercero. Si se permuta un bien ajeno, el adquiriente no está obligado a entre gar su bien y tiene que devolver el adquirido: resolución del contrato. La resolución del contrato por quien recibe el bien ajeno exige buena fe (no saber que era ajeno). Si ambos entregaron los bienes, no rige esta regla. Ambas partes quedan sujetas al riesgo de reclamación del tercer propietario (riesgo de pérdida del bien) G. Evicción (art. 1540 CC) Privación total o parcial del bien adquirido en permuta por sentencia judicial firme por un derecho anterior a la compra. La perdida por evicción de la cosa recibida en permuta permite a quien la pierde recuperar lo que dio a cambio o reclamar indemnización por daños y perjuicios. Esto es conocido como el saneamiento por evicción.  Si pierdo lo tuyo, devuélveme lo mío  Si pierdo lo tuyo, indemnízame por el daño causado Sólo se puede recuperar la cosa entregada si aun está en poder del otro permutante. En caso de que se haya transmitido el bien a un tercero de buena fe, no puede ser reclamado por el permutante. La recuperación del bien da lugar a la resolución del contrato. Si no se puede recuperar, solo cabe indemnización de daños y perjuicios. Supuesto: Si a mí me permutan un cuadro y cuando ya está intercambiado de repente aparece un tercero con un documento que acredita su propiedad sobre el cuadro, yo tengo que devolverle el cuadro al propietario. Sin embargo, luego puedo ir al que me lo permutó y exigirle que me devuelva lo que yo le di, y si ya no lo tiene, pedirle que me indemnice. Es recomendable establecer una cláusula por si se da la situación de indemnización. Un buen contrato de permuta debe presuponer que se pueda dar la situación y por ello se establece en el contrato el valor de la cosa permutada para evitar litigios futuros ya que, en caso de reclamación de la titularidad por un tercero, se tiene por escrito el valor de la 11 indemnización que se tendría que hacer (siempre que no se fuese consciente de que el permutante no era el titular real del bien). 2. Contrato de compraventa A. Evolución histórica El desarrollo de la permuta da lugar al contrato de compraventa. Las partes ya no quieren cosas por sus cosas, sino dinero. Ya no es necesario esperar a que alguien le interese lo que tenemos para intercambiar. Encontramos dos tipos de compraventa según el ámbito legal aplicable:  Compraventa civil: entre particulares  Compraventa mercantil: acto de comercio o entre comerciantes Es probablemente la figura contractual más importante de la legislación privada a la que el Código Civil dedica más de 100 artículos. B. Concepto y caracteres El art. 1445 del CC, establece: “Por el contrato de compraventa uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”. No existe una definición explícita del contrato de compraventa, por lo que lo definimos por el objeto como entregar una cosa a cambio de dinero. Es un contrato consensual que se perfecciona por el consentimiento, aunque no haya entrega. Obliga desde el consentimiento. El consentimiento se manifiesta sobre la cosa y sobre el precio y obliga a las partes a exigirse el cumplimiento de lo pactado. C. El consentimiento en la compraventa El consentimiento es lo que perfecciona el contrato de compraventa.  Regla general: en el momento de emitirse el contracto, aunque no se de la entrega de la cosa  Excepciones: se dan en el caso de las compraventas especiales. En estos casos, el consentimiento se encuentra bajo condición suspensiva: o compraventa a ensayo o compraventa ad gustum i. Compraventa a ensayo o prueba El comprador puede probar e inspeccionar la cosa y aceptarla o rechazarla. Si el vendedor prueba que la cosa es conforme al contrato, el comprador tiene que aceptarla. 12 También es posible formalizar un contrato de deposito con el vendedor hasta la entrega del bien. Siempre se debe determinar la causa por la que no se entregó la cosa (interés, tercero, caso fortuito, mínima contribución del vendedor...), ya que, dependiendo de ello, existirá responsabilidad o no. Siempre debemos recordar que es mejor prevenir que curar, por lo que por poco probable que parezca, siempre es recomendable recoger todos los supuestos posibles para que en caso de que se den, que el contrato de compraventa ampare nuestra pretensión. El riesgo lo soporta el comprador, pero sólo en caso de menoscabo. El vendedor soporta la destrucción y el comprador el menoscabo. Supuesto Si perdemos los frutos del árbol es menoscabo. En cambio, si perdemos el árbol sería destrucción. F. Elementos de la compraventa  Subjetivos: las partes o Si no hay partes, no puede haber un contrato  Objetivos: la cosa y el precio o Cosa: debe ser un bien concreto, presente o futuro o Precio: dinero o signo que lo represente (talón, tarjeta de crédito, etc.) i. Elementos subjetivos de la compraventa Los arts. 1475 y 1458 CC recogen que pueden ser parte en un contrato todas las personas que el Código Civil autoriza para obligarse (capacidad general  adquirida con la mayoría de edad). Las personas que sean partes del contrato también deben tener la capacidad para sumir las obligaciones que se deriven del contrato (p.ej. la libre disposición de los bienes). Los requisitos sobre la capacidad no son demasiado complejos ya que se quiere favorecer el comercio jurídico. La redacción actual del art. 1458, permite que los cónyuges puedan vender cosas entre sí. Sin embargo, antes solo se permitía en el caso de que tuviesen un régimen matrimonial de separación de bienes o en el caso de que estuviesen judicialmente separados. Hoy en día existe el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) que hace que el Estado cobre cada vez que se firma una compraventa. 15 Las personas que tienen prohibido ser parte en un contrato de compraventa (no pueden comprar ni vender) son:  Cargos tutelares (respecto a los bienes de los tutelados)  Mandatario administrador (salvo que le venda el mandante)  Albacea (sobre los bienes hereditarios del testador)  Empleados públicos (sobre bienes públicos administrados)  Jueces magistrados, fiscales, secretarios, oficiales, abogados y procuradores (sobre bienes en litigio bajo su jurisdicción o encargo) El fundamento de ello es evitar la autocontratación (venderme algo a mí mismo) con conflicto de interés. Por ejemplo, que un tutor se venda a sí mismo los bienes de su tutelado. Esto no implica que los tutores no puedan vender los bienes de su tutelado a terceros. La autocontratación no se puede llevar a cabo ni directa ni indirectamente. Por ejemplo, pidiéndole a tu cónyuge que lo haga. Tampoco se permite la autocontratación en subasta pública o judicial En caso de que se de una autocontratación, esta producirá la nulidad absoluta del contrato. ii. Elementos objetivos de la compraventa Objeto del contrato Cambio de dinero por cosa. Cosa presente y actual o cosa futura determinada (el apartamento 5o A del 4 de la Calle Montserrat) o determinable (un ático en alguna de las torres que estás construyendo). La cosa debe ser posible y lícita (no se puede dar un contrato de compraventa de la Luna) Si se pierde la cosa al celebrar el contrato, no hay contrato. Si la cosa se pierde parcialmente:  Desistimiento del contrato  Comprar la parte existente con precio proporcional Compraventa futura: sobre bienes que no existen en el mercado a la fecha de celebración, pero van a existir o pueden llegar a existir en un futuro:  Existencia cierta: inmueble a construir (res sperata). o Compro un bien.  Existencia incierta: cosecha de cítricos (emptio spei, compraventa de esperanza). o Compro una expectativa, como en la lotería, que compras la esperanza de que te toque. La emptio spei no se da con la permuta. 16 La diferencia es que la res sperata es una expectativa, donde lo normal es que se cumpla. Que NO se produzca la construcción del inmueble me da derecho a la resolución del contrato y a indemnización por daños y perjuicios. Sin embargo, que NO se cumpla la expectativa en la emptio spei no me da ese derecho, ya que no es tan probable que se de el resultado (esperanza de que se de). Compraventa de esperanza (emptio spei): El comprador paga el precio en el momento de la constitución del contrato, mientras que el vendedor sólo habrá de transferir la propiedad de la cosa en el caso de que llegue a existir. El comprador asume los riesgos de que la cosa no llegue a tener existencia, teniendo que pagar el precio llegue o no a existir la cosa. El objeto del contrato no es la cosa futura sino la esperanza de adquirir tal cosa en el supuesto de que llegue a existir. Se trata de un contrato aleatorio sobre un futuro incierto (no es un precontrato). G. La cosa: bien o derecho La cosa en un contrato de compraventa puede ser tanto un bien como un derecho. En las compraventas de un derecho, lo que se compra un derecho de propiedad sobre una cosa.  NO confundir con comprar un derecho constitucionalmente reconocido o No puedes comprar el derecho a la vida de una persona Derechos patrimoniales de las personas (reales, crédito, inmateriales, salvo que sean transmisibles). Evidentemente al comprar un bocata, no compramos el derecho a comernos el bocata, compramos la cosa (el bocata). La transmisión de derechos se produce mayoritariamente entre bienes con una cierta importancia que generalmente cuentan con un código identificativo (matrícula, número de registro, etc.). i. Criterios Los derechos unidos a un bien no pueden venderse por separado: servidumbre respecto de propiedad a la que ésta afecta. El derecho que se vende o transfiere puede:  Existir previamente: venta del derecho de usufructo que tengo, a un tercero.  Se crea en el momento de la venta: se vende el usufructo sobre una finca en ese momento. Supuesto 17 II. Obligaciones de saneamiento  deber general en muchos contratos de la parte que entrega una cosa Se debe entregar la cosa en condiciones adecuadas. El vendedor responde e los vicios ocultos y garantiza la posesión legal y pacífica del bien.  Saneamiento por evicción La evicción es la privación total o parcial del bien adquirido por sentencia judicial forma por un derecho de otro anterior a la compra. Elemento natural de la compraventa. Puede modificarse con pacto expreso. El vendedor garantiza la posesión pacífica del bien por el comprador. Para que proceda el saneamiento por evicción, se deben dar los siguientes requisitos: 1. Que haya evicción: privación del bien a comprador por sentencia judicial firme por derecho anterior. 2. Que se notifique la evicción al vendedor: el vendedor conoce los avatares de la cosa  sin notificación no hay obligación de saneamiento. La evicción de la cosa produce la posibilidad de que el comprador exija al vendedor restitución del precio, frutos perdidos, costas judiciales, gastos del contrato daños e intereses. También se puede dar la evicción parcial en aquellos casos en los que la privación no es sobre la totalidad del bien (o bienes) que son objeto de la compraventa. En estos supuestos, si la parte privada del bien adquirido es relevante, llevará a la resolución del contrato con la consecuente devolución al vendedor de la parte restante.  Saneamiento por gravámenes ocultos Procede cuando la cosa tiene cargas jurídicas previas. Por ejemplo, una hipoteca sobre una vivienda. El gravamen supone un límite sobre el derecho de propiedad del bien, pero no hay privación del bien. En caso de que el comprador no hubiera comprado el bien en caso de conocer el gravamen, podrá resolver el contrato y reclamar indemnización por daños y perjuicios. La acción contra el vender prescribe tras 1 años desde que se conoció el gravamen.  Saneamiento por vicios ocultos (redhibitorios) La cosa se pierde por la existencia de vicios o defectos ocultos. La pérdida no es sólo material, sino que implica que el bien no cumpla la finalidad para la que se compró. No se exige que concurra culpa en el vendedor, que deberá responder aunque no conociese de los vicios, salvo pacto en contrario. En el caso de animales con enfermedades existe vicio oculto que genera invalidez del contrato. Además, existe prohibición de compraventa en animales enfermos, pero aún 20 así, si se desconocía la enfermedad en el momento de la compraventa (pero se demuestra que era anterior), existe la obligación de sanear. Acciones que puede tomar el comprador contra los vicios ocultos  Acción redhibitoria: resolución del contrato con devolución de la cosa e indemnización  Quanti minoris: rebajar el precio en proporción al defecto Se consideran un vicio o defecto aquellas características que de ser conocidas por el comprador, hubieran llevado a que este no hubiera continuado con la compra. Se trata de una característica de la cosa oculta, no visible. Sin embargo, no hay defecto si el comprador es experto en el bien ni hay defecto si el vicio es visible. Por tanto, la discusión generalmente será si el vicio era efectivamente oculto o no. Para que proceda el saneamiento por vicios ocultos, se deben dar los siguientes requisitos: 1. Notificación al vendedor 2. Que sea oculto 3. Que sea grave 4. Que sea preexistente a la venta La acción contra el vender prescribe tras 6 meses desde la entrega de la cosa El saneamiento se diferencia de la garantía en que:  Saneamiento: bienes utilizados  Garantía: bienes nuevos J. Compraventa especial i. Venta de cosa ajena La venta de cosa ajena no viene regulada de forma explícita en el Código Civil. El vendedor puede adquirir el bien después de haberlo vendido ya que no se requiere que tenga la posesión del bien en el momento de efectuar la venta. Sin embargo, se tiene que transmitir el bien al comprador. Las problemáticas que surgen no son tanto de validez, sino de cumplimiento: si la cosa no es del vendedor, no podrá entregarla. El vendedor responde por incumplimiento si no entrega la cosa al comprador (art. 1160 CC). En el caso del bien privativo en gananciales, es necesario que primero se lleve a cabo la compra de bienes para después poder revender. La venta de la cosa ajena de manera dolosa supone un delito según el art. 251.1 CP ii. Doble venta 21 Se produce cuando se vende un mismo bien a más de un comprador. Por ejemplo, el caso de la sobreventa de plazas en las compañías aéreas. En estos supuestos, surge un conflicto de titularidades (art. 1473 CC). Para que se pueda llevar a cabo la doble venta, se requiere que no haya consumación de la primera venta. Se aplica el principio de prior in tempore, prior in iure: en cuanto una persona adquiere el bien, cualquier venta posterior a otra persona será una doble venta. Supuesto: Si se vende una casa a varias personas simultáneamente, la primera que inscriba la casa en el Registro de la Propiedad será la que ostente la propiedad del inmueble. A la hora de asignar el bien a un titular entre todos los compradores, se sigue uno de los siguientes criterios:  Cosa mueble o Primer comprador de buena fe  Cosa inmueble o Comprador que antes lo inscriba en el Registro de la Propiedad o Primero en poseerlo de buena fe o Poseedor del título más antiguo iii. Retracto convencional El retracto convencional viene recogido por los arts. 1507 al 1520 CC  Retracto: retractarse, arrepentirse, dar marcha atrás en un negocio  Convencional: acordado, negociado, advertido al perfeccionarse el contrato.  Legal: un tercero retrotrae la venta. Se trata del derecho del vendedor a recuperar la cosa vendida. El retracto puede ser ejercido por:  Vendedor o sus herederos  Quien adquiera ese derecho del vendedor frente al comprador o sus herederos Si se lleva a cabo, se procede a la devolución del precio recibido y el pago de gastos incurridos por el comprador. No hay incumplimiento en el comprador ya que ha cumplido todas sus obligaciones. No hay reserva del dominio a favor del vendedor. El límite de plazo al ejercicio de derecho de retracto son 4 años sin pacto, máximo 10 con pacto. Se trata de un plazo de caducidad, no de prescripción. Si no se ejercita en plazo, el comprador consolida la propiedad definitivamente. El retracto resuelve retroactivamente el contrato de compraventa por lo que el vendedor recupera la propiedad del bien. Es un derecho inscribible e hipotecable. 22 o Sí se puede dar el deterioro del embalaje - No generar gastos adicionales para el vendedor - Comunicar fehacientemente el desistimiento al vendedor o financiador  Pago anticipado / cancelación total de la obligación Derecho del comprador a pagar anticipadamente y en cualquier momento el precio pendiente sin pagar intereses no devengados (reembolso anticipados). Puede ser total o parcial (amortizaciones). Se lleva a cabo en pagos no inferiores al 20% del precio salvo pacto en contrario. No puede hacerse un uso abusivo del pago anticipado (no puedes hacer pagos anticipados todos los días). Derechos del vendedor a plazos El vendedor tiene el derecho a resolver el contrato si el comprador demora el pago de: - 2 plazos - Último plazo Podrá ejercer las acciones derivadas del incumplimiento de la prohibición de disponer del bien o del pacto de reserva de dominio. Contenido clausular del contrato de venta a plazos 1. Prohibición de vender o disponer del bien para el comprador mientras no se pague la totalidad del precio, salvo autorización expresa del vendedor. o Cláusula ex lege, imperativa, puede figurar o no en el contrato. 2. Reserva de dominio a favor del vendedor. o Clausula de inclusión voluntaria. Si no se incluye, no cabe la reserva del dominio.  Prohibición de disponer Acción por incumplir la prohibición de disponer del bien (comprador no tiene legitimación dispositiva). Se trata de una prohibición ex lege (garantía legal a favor del vendedor). Los actos de disposición realizados por el comprador o alzamiento de embargo sobre bienes que no son del comprador (acción de tercería) provocan la nulidad de pleno derecho.  Pacto de reserva de dominio (pactum reservati dominii) Acto especial en el contrato de compraventa a plazos que debe pactarse expresamente. Supone una garantía adicional a favor del vendedor en forma de medida de protección ante el riesgo de impago del comprador en ventas a plazos. Mediante ella, el vendedor se “reserva” el dominio (propiedad) del bien hasta que el comprador pague la totalidad del precio del bien. Para que tenga efectos sobre terceros, debe estar inscrito en el Registro de Bienes Muebles. 25 Se trata de una reserva de la propiedad, no una mera reserva de la posesión La propiedad se transfiere con el total cumplimiento (condición suspensiva). Hasta que no se cumpla el pago, se suspende el traspaso de la propiedad. - Para los inmuebles que se protegen vía hipoteca, no cabe la reserva de dominio. En caso de impago, se resuelve el contrato y el vendedor recupera la cosa vendida. - Tercería de dominio: en caso de embargo al vendedor o al comprador, ambos pueden ejercer la tercería de dominio. El bien lo tiene el comprador, pero la propiedad temporal es del vendedor. La reserva de dominio es un derecho real sobre un bien que el vendedor puede transmitir a terceros siempre que se recoja esta posibilidad en el contrato. Registro de Bienes Muebles Creado por Orden del Ministerio de Justicia del 19 de julio de 1999. Se dedica a la inscripción de los contratos de venta a plazos, contratos de préstamo de financiación y reservas de dominio. Beneficia de esta forma al titular inscrito (vendedor) ya que la inscripción es oponible frente a terceros. Despliega nulidad del contrato en caso de incumplimiento obligacional. Garantiza la presunción de que los bienes inscritos existen y pertenecen al titular (vendedor) - La carga de la prueba recae sobre la otra parte (comprador) para demostrar que no es así 3. El contrato de donación A. Concepto Donar significa traspasar, entregar algo a alguien sin esperar nada a cambio. Los contratos que recogen la donación son traslativos de dominio. En las donaciones no existe reciprocidad entre las partes (uno entrega y otro recibe). Se trata de un acto de liberalidad del donante y la consiguiente aceptación del donatario. B. Marco legal y naturaleza jurídica Viene recogido por el art. 618 CC que establece que: “la donación es un acto de liberalidad por el cual una persona dispone gratuitamente de una cosa en favor de otra, que la acepta”. Pese a que se regula en una sección diferente, la donación se sigue considerando un contrato. Se recoge en esta sección ya que Napoleón Bonaparte se negó a considerar la donación como un contrato porque no surtía efectos para ambas partes. 26 Las Cortes de Cádiz se dejan influenciar al redactar el CC y la regula entre los modos de adquirir la propiedad. Hay contratos gratuitos. Existe acuerdo de voluntades en las donaciones:  Una parte quiere empobrecerse  Otra parte acepta la donación Queda claro que se trata de un contrato en el art. 621 CC que establece: “las donaciones que hayan de producir sus efectos entre vivos se regirán por las disposiciones generales de los contratos y obligaciones en todo lo que no se halle determinado en este título”. Ya que treinta y nueve artículos regulan la donación, podemos concluir que se trata de algo más que un simple “acto”. Por ello, decimos que la donación es un contrato con una ubicación regulatoria errónea. C. Concepto Para describir la donación se emplean tres conceptos, siendo el concepto negativo el principal:  Concepto negativo : contrato por el cual el donante empobrece su patrimonio al realizar a título gratuito una atribución a favor del donatario, que se enriquece.  Concepto positivo : contrato por el que el donatario recibe un bien gratuitamente de un donante, incrementando su patrimonio.  Concepto neutro : acto jurídico (contrato) de entrega de un bien por una persona a otra, sin esperar contraprestación alguna (acto gratuito de liberalidad). D. Características de la donación  Gratuidad: no hay contraprestación  Liberalidad: Agradecimiento, vanidad, notoriedad, fiscalidad, filantropía, falta de herederos, ayudar a un hermano, personas necesitadas, honores...  Animus donandi: Se empobrece a uno y se enriquece a otro.  Consentimiento del donatario mediante aceptación de la donación o Si no se acepta, no hay donación  Regalar y condonar deudas no son una donación E. Clases de donaciones  Inter vivos: donatario y donante están en vida  Mortis causa: el donante fallecido dona tras su muerte a un donatario vivo. Solo surtirá efectos tras el fallecimiento del donante  Total: donación alcanza a la totalidad del patrimonio del donante o una clase de bienes  Parcial: el donante dona una parte de su patrimonio o Libros concretos, tres cuadros, etc.  Pública: donaciones al Estado, municipio, instituciones públicas, etc.  Privada: donación a particulares 27  En vida del donante  Con notificación expresa del donante de la aceptación I. Aceptación del donatario La aceptación es el consentimiento del donatario. El donatario debe aceptar por sí o por persona con poderes que le representen.  Poder especial para aceptar donaciones (donación concreta y determinada).  Poder general y bastante (donaciones indeterminadas). Sin aceptación la donación es nula (no existe). En ciertos casos, la aceptación debe hacerse en vida del donante (bienes inmuebles) (art. 33 CC). J. Perfección de la donación En el CC existe una contradicción sobre el momento de perfección de las donaciones  Según el art. 623: la donación se perfecciona desde que el donante conoce la aceptación del donatario.  Según el art. 629: la donación se perfecciona desde la aceptación del donatario. Una posible solución es considerar que la donación existe desde la aceptación (dado que sin aceptación la donación es nula), pero hasta que el donante no la conozca (la aceptación), puede ser revocada. K. Efectos de la donación El donante se empobrece y el donatario se enriquece. 1. No se responde por evicción : El donante no responde de saneamiento de las cosas donadas (compensación por la gratuidad) salvo conocimiento del vicio de la cosa o que fuera ajena, causando un perjuicio al donatario. 2. No hay derecho de acrecer : La donación conjunta a carias personas a partes iguales (nominadas o no) no da derecho a una de ellas a acrecer si uno no acepta o fallece antes. Esta situación sí se puede dar entre cónyuges. 3. No hay obligación de pagar las deudas del donante : Salvo que expresamente se diga (donación con carga) el donatario no está obligado a satisfacer las deudas anteriores del donante. El donatario solo responde de las deudas del donante: I) Si se establece expresamente en el contrato II) Si el donatario lo conoce y lo acepta III) Si la donación se ha hecho en fraude de acreedores  presunción del fraude si la donación no reserva una parte para el pago de deudas anteriores a la donación 4. Deber de gratitud del donatario : Obligación genérica y abstracta de ser agradecido. (no es tanto el hecho de ser agradecido, sino no ponerle pegas al donante). Si no hay agradecimiento, el donante tiene derecho a revocar la donación. 30 L. Revocación de la donación La revocación es el acto de cambio de voluntad del donante:  Cambio sobre la obligación: no hay donación  Cambio sobre el donatario: hay donación, pero se designa un nuevo donatario Supone dejar sin efecto la donación con el subsiguiente deber de restituir los bienes o su valor. Como regla general, la donación es irrevocable una vez se hayan cumplido los requisitos constitutivos:  Liberalidad  Aceptación del donatario Sólo se podrán revocar las donaciones que en ese momento son válidas, ya que si no hubo donación, no puede ser revocada. Causas tasadas de revocación: 1. Superveniencia o supervivencia de hijos : cuando la donación se hace por desconocimiento de la existencia de hijos.  El donante tiene hijos después de hacer la donación (póstumos, reconocidos, declarados, etc.)  Un hijo vive cuando se daba por muerto 2. Ingratitud : Existe ingratitud cuando se da alguno de los supuestos tasados en el CC:  Comisión de delitos por el donatario contra el donante, su honor o sus bienes. Debe tener carácter doloso, ya que no hay ingratitud por negligencia.  Imputación de delitos por el donatario al donante: aunque no lo pruebe, salvo que el delito sea contra el propio donatario, cónyuge e hijos.  El donatario niega alimentos al donante incumpliendo el deber de alimentos derivado de la propia donación, en cuantía proporcionada. 3. Incumplimiento de las cargas impuestas en la donación : En las donaciones con condición, el donante establece una carga que debe cumplir el donatario como presupuesto para acceder a la donación. El incumplimiento de todas o alguna de las cargas impuestas hace que la donación sea ineficaz. La carga no es una condición suspensiva ni resolutoria, es una obligación impuesta al donatario. Si se incumple la voluntad del donante (no cumplimiento con la carga), la donación se revoca.  Bienes donados vuelven al patrimonio del donante  Devienen nulas las enajenaciones hechas por el donatario M. Clases de donaciones i. Donación mortis causa La donación surte efecto por muerte del donante (art. 620 CC). Se rige por las reglas de la sucesión donde lo válido para el testamento es válido para la donación mortis causa. 31 Características:  Revocable  El donatario debe sobrevivir al donante  Misma formalidad que en los testamentos ii. Donaciones modales El modo es una carga que se impone al donatario sobre el objeto de lo que se le dona.  Obligación impuesta al beneficiario donatario que limita su beneficio o atribución.  Carga onerosa que no desvirtúa la donación como acto de liberalidad Voluntad del donante:  Enriquecer el donatario  Establecer una condición (donación modal) para alcanzar un fin. La carga del donatario no es contraprestación a la libertad del donante. Es una consecuencia de haber obtenido la donación. Por ejemplo, te doy el dinero si donas un 10% de lo que te done a la caridad. No es una obligación como en las contraprestaciones en las que cada parte ha de hacer algo, es una consecuencia posterior. Según el artículo 619 CC, la carga tiene que ser inferior al valor de la donación. Si es igual o superior no hay enriquecimiento y deja de ser donación (el enriquecimiento es la esencia de la donación) La valoración de la carga y la donación se hace a fecha de la donación. iii. Donación onerosa Viene recogida por el artículo 622 CC. Es distinta a la donación modal en que la carga en la donación onerosa es contraprestación a la donación, incluso superior (contrato de intercambio). Si la carga supone un empobrecimiento sobre el donatario, el donante responde por evicción y vicios ocultos hasta la concurrencia del gravamen. iv. Donación remuneratoria El artículo 619 establece: “Es también donación la que se hace a una persona por sus méritos o por los servicios prestados al donante, siempre que NO constituyan deudas exigibles, o aquella en que se impone al donatario un gravamen inferior al valor de lo donado”. Es la donación que se hace a una persona por sus méritos o por los servicios prestados al donante siempre que no sean deudas exigibles. La donación “remunera” los servicios prestados por el donatario, ya que si es por méritos sería donación simple. 32 Consta de dos partes: el arrendador y el arrendatario. Se trata de un contrato consensual, recíproco y de tracto sucesivo. A lo largo de toda la vida del contrato, existen cargas y obligaciones para las dos partes. B. Clases de arrendamientos  Generales: cosas, obras y servicios  Especiales: inmuebles urbanos y rústicos  Mercantiles: financieros C. Capacidad de las partes  Deben tener capacidad para administrar bienes.  No se pueden arrendar bienes por más de 6 años por padres o tutores de menores o incapacitados.  Los administradores de bienes ajenos necesitan un poder especial.  Si no es propietario, el arrendador debe tener el derecho de disfrute trasmisible (concesión administrativa que se arrienda a un tercero) sin restricciones ni limitaciones. D. Objeto del contrato El objeto debe ser posible, lícito y determinado tanto de la cosa como del goce o disfrute que conlleva. No se pueden arrendar bienes fungibles consumibles con el uso (sí se pueden arrendar en el caso de que sean fungibles; no cuando sean consumibles). Son fungibles las cosas que pueden ser sustituidas unas por otras al no tener un carácter único.  Fungible: dinero  No fungible: un Picasso Modalidades del arrendamiento:  Parcial: arrendar cosas aisladas (garaje, trastero, tabla de pádel surf, ático).  Completo: arrendar un conjunto de cosas que integran un bien (vivienda + garaje + trastero). E. Duración La temporalidad (tiempo determinado) es característica nuclear del contrato de arrendamiento. Si no se indica tiempo, se aplica supletoriamente el artículo 1581 CC entendiéndose hecho por años cuando el alquiler es anual, por meses cuando es mensual, o por días cuando es diario. Se tiene en cuenta la duración del contrato y no los plazos de pago (alquiler anual con pago mensual). Al finalizar el plazo, se reintegra la cosa. 35 F. Precio Es necesario el pago de un precio para la validez del arrendamiento. Sin embargo, no se dice cómo debe pagarse el precio a diferencia de la compraventa. Se puede pagar con contraprestación en especie. El precio tiene que ser cierto: que sea concreto, determinado y que esté fijado en el contrato. El precio cierto no sólo es un mínimo a favor del arrendatario, sino que también una seguridad para el arrendador. Se puede establecer que la remuneración para el arrendador sea mayor en función del resultado obtenido por el arrendatario  10% de las ganancias, mínimo 10.000€ Si no se puede probar el precio acordado en un contrato verbal, el arrendatario devolverá la cosa al arrendador pagando el precio acorde al tiempo de disfruta. Este mismo criterio se establece para contratos escritos en los que no figure precio. Cuando el precio es superior a cierta cantidad se exige forma escrita en el contrato. G. Derechos y obligaciones de las partes i. Obligaciones del arrendador  Entregar la cosa objeto del arrendamiento  Reparar la cosa arrendada para conservarla para su uso  Mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento durante el tiempo del contrato. ii. Obligaciones del arrendatario  Pagar el precio  Usar la cosa con diligencia  Destinar la cosa al uso previsto  Pagar los gastos de escritura del contrato  Devolver la cosa al acabar el plazo. iii. Incumplimiento de obligaciones por cualquiera de las partes  Rescisión del contrato  Indemnización de daños y perjuicios  Desahucio del arrendatario iv. Obligación de entregar la cosa La cosa debe entregarse para que el arrendatario pueda disfrutarse conforme a su destino en el estado en que se encontraba al arrendarla: presunción de entregarla en buen estado. La presunción opera en contra del arrendatario: es el arrendatario el que tiene que demostrar que él no ha sido el que ha dañado la cosa. 36 Se entrega la cosa y sus accesorios (los que tenia los que debería tener) v. Obligación de realizar reparaciones Reparar no es reconstruir o reedificar, se trata de llevar a cabo las reparaciones necesarias para conservar la cosa para su uso. Las reparaciones como regla general, correrán a cargo del arrendador. Sin embargo, cabe pacto en contrario, donde el que las asume es el arrendatario si así se acuerda en el contrato.  El arrendatario debe notificar al arrendador la necesidad de las reparaciones. Sin notificaciones no las puede realizar. Si no avisa de que algo está mal, no se puede reclamar nada.  Las reparaciones deben hacerse en el menor tiempo posible. Si el arrendador se retrasa negligentemente, tiene que indemnizar por daños y perjuicios.  Si el arrendador se niega a reparar, lo puede hacer el arrendatario y repercutirle los gastos. El arrendatario tiene que soportar la obra, aunque le prive temporalmente de espacio. vi. Obligación de mantener el goce pacífico de la cosa Mantenimiento continuado del goce de la cosa. Se establece para evitar la perturbación del derecho arrendatario. El arrendador no puede usar la cosa arrendada (obligación de no hacer). Por ejemplo, no puedo ir a la piscina de la casa si la tengo alquilada No puede atacar la posesión del arrendador. Ataques de hecho de terceros: el arrendador no responde de los ataques, pero la acción corresponde al arrendatario. Por ejemplo, “oye no puedes bajar con cuatro niños a la piscina porque sois muchos y hacen mucho ruido del que luego se quejan los vecinos”. Ataques de derecho de terceros: se actúa con un derecho previo, por lo que el arrendador debe responder y defender al arrendatario. H. Terminación del contrato En todos los casos de terminación del arrendamiento se lleva a cabo la devolución de la cosa igual que se recibió, menos los menoscabos normales del uso. Existen diversas razones por las que puede terminar un arriendo: i. Por cumplir el plazo Vencimiento del plazo, cuanto está establecido uno en el contrato. Existen dos vías a elegir para mantener el contrato una vez finalizado el plazo: la prórroga y la tácita reconducción. Tácita reconducción (art. 1566): “si 15 días después del vencimiento el arrendatario sigue disfrutando del bien sin oposición del arrendador, se entiende prorrogado el arrendamiento”. Se genera un nuevo contrato con idéntico contenido. No obstante, el arrendatario puede renunciar al derecho de tácita reconducción. 37 Se regularon por primera vez en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1946. Se trataba de una legislación que protegía enormemente al arrendatario mediante:  Rentas congeladas  Imposibilidad de elevarlas, salvo causa tasada (se ha hecho una mejora en la casa)  Normas imperativas Sin embargo, esta regulación provocó que se dejase de alquilar, lo cual aseveró aún más la situación. Las posteriores leyes de 1955, 1964 y 1985 suavizaron el severo régimen proteccionista de la LAU de 1946, abriendo el mercado del alquiler a favor del arrendador protegiendo al arrendatario. Posteriormente, se llevó a cabo una nueva modernización con la LAU de 1994 (vigente hoy en día) que mantiene el espíritu proteccionista del arrendatario desde 1946, aunque suavizado. La Ley de Arrendamientos Urbanos ha sido una de las leyes más modificadas y adaptadas a la demanda social. Es así porque el arrendamiento tiene una permanente demanda social y genera gran controversia política. No obstante, cada cierto tiempo se le han ido añadiendo ciertos detalles. El último por Real Decreto, en el año 2018 por el PSOE, que modifico la prorroga forzosa de los 3 hasta los 5 años. Sin embargo, no se convalidó, siendo una reforma que estuvo en vigor 35 días al no haber sido convalidado el Real Decreto. Se aprueba un nuevo Real Decreto el 9/4/2019, que esta vez sí es convalidado. B. Concepto y contenido del contrato El contrato de arrendamiento regula el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a la vivienda o a usos distintos. El arrendamiento de vivienda es aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es servir de vivienda permanente del arrendatario. Se aplican las normas de la LAU a trasteros, garajes, mobiliario y otros espacios anejos a la vivienda. El arrendamiento para un uso distinto del de vivienda es el que afecta a una edificación, que tiene como destino primordial uno distinto al de vivienda habitual (vivienda de temporada, actividades industriales o empresariales, comerciales, profesional, asistencial, cultural, docente...). C. Clases de arrendamientos 1. Arrendamiento de viviendas uso residencial (vivienda permanente del arrendatario) 2. Arrendamiento de viviendas para otros usos: local comercial (actividad profesional, comercial, industrial) 40 El arrendamiento urbano incluye:  Mobiliario, si se decide incluir  Garajes  Trasteros  Espacios alquilados en el contrato de la vivienda La Ley de Arrendamientos Urbanos no aplica a:  Arrendamientos de viviendas de más de 300 metros cuadrados  Viviendas cuya renta inicial anual exceda 5,5 veces el salario mínimo interprofesional Estas viviendas se regirán por la libre voluntad de las partes o, en su defecto, por lo dispuesto en el Título II de la Ley de Arrendamientos Urbanos y, supletoriamente, por las disposiciones del CC.  Viviendas de porteros, guardas, asalariados, empleados y funcionarios que tengan asignada la vivienda por razón del cargo.  Viviendas militares, universitarias, alquileres turísticos. o Se considera alquiler turístico cuando tiene una duración inferior a 1 año, pero se tendrá que dar esa consideración en el contrato. D. Duración del contrato La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Opinión de Elguero: Esto es únicamente real hipotéticamente ya que es el arrendador el que elije cuánto tiempo quiere a gente ocupando su casa. Si la duración es inferior a cinco años (siete si el arrendador es una persona jurídica) el día de vencimiento del contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de 5 años.  Excepción: que el arrendatario manifieste al arrendador, con 30 días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. Por tanto, se establece un libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato más un sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo de cinco años de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior. 41 Con la reforma de 2019, se modifica el plazo de 3 a 5 años. El plazo permite una cierta estabilidad para los inquilinos familiares como alternativa a la propiedad. E. Desistimiento del contrato por el arrendatario El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez hayan transcurrido al menos 6 meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de 30 días. Las partes pueden pactar en el contrato que, en caso de desistimiento, el arrendatario indemnice al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los periodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. F. Reserva del derecho de rescisión del arrendador Tras el primer año de duración del contrato (y siempre que el arrendador sea persona física), no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio, o nulidad matrimonial.  No antes de 1 año  Pacto previo recogido en el contrato  Arrendador no sea una persona jurídica  Aviso fehaciente al arrendatario  2 meses antes de la fecha  Ocupación entre el segundo y el quinto año En caso de que no se haya dado la ocupación o lo hace por una causa distinta, el arrendatario tendrá derecho de reocupación. G. Derecho de reocupación 42 A. Características y clases de mandato  Consensual: con obligaciones recíprocas (hacer y retribuir) o no (solo hacer sin retribución)  Carácter personal: la confianza en el mandatario es la esencia (intuitu personae). Puede ser tanto una persona física como una persona jurídica. En caso de ser una persona jurídica, siempre deberá haber una persona física detrás que será quien ejecute el mandato. o Encargo a una gestoría algo y mandan al becario a hacer lo que les he pedido.  Gratuito: puede darse pacto en contrario i. Clases de mandatos 1. Oneroso o gratuito: se presume la onerosidad cuando mandatario sea profesional 2. General o especial: según el alcance del mandato (todo o solo algo concreto) 3. Expreso o tácito 4. Verbal o escrito 5. Simple o completo  Mandato simple : mandato para una operación en la que el trato es cerrado por el mandante. El mandatario se limita a buscar, contactar, informar, etc.  Mandato completo : mandato con poder para actuar en nombre del mandante (como si actuara el poderante) con eficacia y validez jurídica y cerrar operaciones en su nombre. El poder que se da al mandatario puede ser condicionado  Si te compran la moto por más de 6.000€, perfecto. Si te ofrecen menos, consúltalo conmigo.” B. Forma del mandato En el mandato se aplica el principio general de libertad de forma. Está sujeto a cuestión de prueba el alcance del mandato si se lleva a cabo verbalmente. El art. 1710 CC establece: “el mandato puede ser expreso o tácito. El expreso puede darse por instrumento público o privado y aun de palabra. La aceptación puede ser también expresa o tácita, deducida esta última de los actos del mandatario.”  Expreso (verbal o escrito): escritura pública o contrato privado  Tácito : deducida de los actos del mandatario C. Objeto del mandato El art. 1713 CC establece que: “El mandato, concebido en términos generales, no comprende más que los actos de administración. Para transigir, enajenar, hipotecar o ejecutar cualquier otro acto de riguroso dominio, se necesita mandato expreso. La facultad de transigir no autoriza para comprometer en árbitros o amigables componedores.” 45  Mandato general : actos de administración  Mandato expreso : actos de disposición de bienes (transar, enajenar, hipotecar, etc.) D. Capacidad del mandatario El art. 1716 CC establece que: “El menor emancipado puede ser mandatario, pero el mandante sólo tendrá acción contra él en conformidad a lo dispuesto respecto a las obligaciones de los menores”. Esto quiere decir que el mandatario menor de edad emancipado tiene capacidad para obligarse, pero su responsabilidad frente al mandante esta limitada por ser menor. Serán los Tribunales los que resuelvan las controversias que puedan surgir. E. Obligaciones de las partes Obligaciones del mandante: 1. Anticipo de cantidades económicas para ejecutar el mandato 2. Reembolso de gastos si el mandatario anticipó el dinero más intereses. Si no hay ningún interés pactado, se emplea el interés legal del dinero. 3. Indemnizar al mandatario por los daños y perjuicios sufridos por cumplir el mandato, sin culpa del mandatario. 4. Cumplir las obligaciones que el mandatario haya contraído, dentro de los límites del mandato. 5. Pagar la retribución al mandatario. Obligaciones del mandatario: 1. Cumplir con el mandato aceptado. 2. Responsabilidad por los daños y perjuicios causados al mandante por no ejecutar el mandato. 3. Cumplir el mandato de acuerdo con las instrucciones del mandante, o en su defecto, como un buen padre de familia. 4. Renunciar a la ejecución del mandato si su cumplimiento sobreviene perjudicial para el mandante. 5. Dar cuenta amplia de las operaciones que realiza, con documentos y comprobante (cabe pacto en contrario). 6. Cumplir el mandato de buena fe y en interés del mandante. 7. Abonar al mandante todo lo que haya recibido por el mandato (gestión de cobro) del propio mandante y de terceros. 8. No utilizar lo recibido del mandante o de terceros para fines propios 9. Pagar los intereses de las cantidades del mandante que usó con fines propios. 10. Finalizar el mandato en caso de fallecimiento del mandante. F. Pluralidad de mandantes o de mandatarios i. Mandantes 46 Varios mandantes designan a un mismo mandatario para un negocio común (hermanos en una herencia). Se obligan solidariamente. El beneficio es común y el mandato, único. Existe un negocio jurídico único, aunque las declaraciones de voluntad de cada uno de los mandantes sean individuales y se manifiesten sucesivamente. Para la revocación del mandato es necesaria la voluntad de todos los mandantes, excepto justa causa y situación de urgencia. ii. Mandatarios Varios mandatarios encargados de un mismo asunto o de distintas partes de un mismo asunto. No es solidaria, aunque se les nombre simultáneamente en un único negocio (salvo pacto en contrario). G. Extinción del mandato Causas de extinción del mandato: 1. Revocación por el mandante, a voluntad y con petición de reintegro del documento en el que consta el mandato. 2. Renuncia o incapacitación del mandatario, indemnizando los perjuicios causados al mandante, salvo causa justificada (grave perjuicio propio) y continuando en el mandato hasta la designación por el mandante de un nuevo mandatario. 3. Muerte, declaración de prodigalidad, concurso o insolvencia del mandante o en el mandatario (la parte afectada debe comunicárselo a la otra parte). 4. Incapacitación sobrevenida del mandante (en 2003 se llevó a cabo la reforma del artículo 1732 CC para proteger el patrimonio de personas con discapacidad). 4. Contrato de depósito La palabra depósito define el lugar donde se guarda o almacena alguna cosa. El CC no define el contrato de depósito. El art. 1758 CC, hace una definición basada en el momento temporal en que se entrega la cosa para custodiarla: “Se constituye el depósito desde que uno recibe la cosa ajena con la obligación de guardarla y restituirla”.  Es contrato real Si no se vigila el bien, ¿se puede exigir responsabilidad? → Si no se restituye el bien como estaba en el momento de la entrega, sí se puede exigir responsabilidad. No es obligatorio el hecho de vigilar, sino poner los medios necesarios para evitar el daño de la cosa.  En muchos casos, la vigilancia es el medio adecuado para poder evitar los daños y poder restituir la cosa como estaba. A. Concepto y regulación legal Obligación de hacer: Custodiar algo y devolverlo 47