Scarica 2. I FATTORI DI DOMANDA E OFFERTA e più Tesine universitarie in PDF di Estimo solo su Docsity! 2. I FATTORI DELLA DOMANDA E DELL’OFFERTA NELLA FORMAZIONE DEL VALORE DI MERCATO IMMOBILIARE La domanda e l’offerta di un bene, sono i due elementi che, presi complessivamente, costituiscono il mercato immobiliare. L’incontro della curva di domanda e offerta invece, determina il prezzo del bene. Il rapporto tra domanda e offerta sta nel fatto che l’offerta si verifica laddove esiste una domanda, andando a soddisfare quindi, l’esigenza del consumatore. La domanda è la quantità di bene che un soggetto economico intende acquistare all’interno di un mercato in un determinato momento. La somma delle domande dei singoli soggetti costituisce invece la domanda collettiva. La domanda si costituisce e si determina a seconda di diversi fattori: PREZZO DI MERCATO DEL BENE STESSO: se il costo è superiore alle disponibilità della collettività, allora la richiesta diminuisce. Tuttavia, ci sono beni primari a cui il singolo soggetto non può rinunciare, e la domanda resta pressocché invariata. PREZZO DI MERCATO DI BENI SOSTITUTIVI: qualora all’interno del mercato ci fossero beni con una stessa funzione, beni che forniscono un’equivalente risposta al bisogno, beni ad un prezzo concorrenziale, la domanda ne risentirebbe. Entrano in gioco aspetti più personali che riguardano il singolo individuo quali: REDDITO: in condizioni normali, la dinamica dei prezzi delle case è strettamente legata a quella dei redditi. Le abitazioni si rivalutano al crescere dei salari, e, in soldoni, una crescita di patrimonio porta l’individuo a risparmiare denaro da utilizzare poi per un investimento, è la forma di investimento preferito è proprio quello immobiliare. All’aumento del reddito, quindi, avviene un’espansione della domanda, e di conseguenza un aumento del prezzo dei beni. DISOCCUPAZIONE: è da considerarsi anch’esso fattore rilevante poiché con l’aumento della disoccupazione si ha una diminuzione della possibilità di potersi permettere un immobile. Inoltre, la carenza di liquidi per il pagamento di un mutuo, ad esempio, porta all’insolvenza. Se vi è un elevato numero di casi di insolvenza si può avere un crollo del mercato: la domanda resta bassa, l’offerta cresce. GUSTI E PREFERENZE DEL CONSUMATORE: subentrano infine i gusti personali dei consumatori inculcati da mode e tendenze (vivere in luoghi più sani, vivere vicino alla famiglia) e fattori culturali. Ciò spesso avviene a causa di tecniche di marketing che fanno preferire un bene indipendentemente dalle caratteristiche numeriche. Se invece si considera la domanda presa nella sua collettività, persistono fattori quali gusti e preferenze del consumatore, tipologia e livello di concorrenza con altri beni, e quantità e distribuzione del reddito tra le famiglie. Subentrano però altri fattori: Il numero di soggetti che costituiscono il mercato, che può non essere sufficiente ad avviare un processo di offerta L’età dei soggetti che costituiscono il mercato. La domanda è regolata da una relazione tra la quantità e il prezzo del bene: più alto è il prezzo, minore sarà la domanda perché diminuirà la quantità di bene che il soggetto è disposto ad acquistare.
