caratteristiche , Appunti di Estimo

Scarica caratteristiche e più Appunti in PDF di Estimo solo su Docsity! CARATTERISTICHE POSIZIONALI ESTRINSECHE Dipendono dalla posizione dell’immobile, così come le caratteristiche posizionali intrinseche; in questo caso è la posizione estrinseca, cioè si intende la posizione dell’edificio all’interno del contesto urbano nel quale si può collocare ( per esempio voi avete lavorato all’interno del quartiere). Se si fa un’indagine a scala urbana si tratterà delle solite differenze tra centro urbano e periferia, questo ragionamento vale però anche all’interno di un’area ristretta in termini di accessibilità quando abbiamo parlato della rendita (questo è il motivo per il quale nella planimetria avete campito l’edificio, per vedere l’edificio in relazione al quartiere e alle infrastrutture e i servizi individuati nella prima tavola) . CARATTERISTICHE POSIZIONALI INTRINSECHE Riguarda sempre la posizione dell’unità immobiliare però dentro l’edificio. A parità di edificio che si trova ad un certo numero civico di una strada abbiamo differenze tra primo piano e ottavo piano, per esempio, in termini di luminosità di prospicienza, si affaccia sulla strada principale, si affaccia sul cortile, su una piazza, su un pozzo luce etc… Ci sono tante differenze, per cui il valore varia non soltanto in relazione alla posizione dell’edificio ma anche rispetto alla posizione all’interno dell’edificio. Vengono valutate in termini di : luminosità, panoramicità e prospicienza. -luminosità, il fatto che ci sia una luce maggiore o minore, che tendenzialmente dipende dal livello del piano ma non va dato per scontato perché dipende cosa c’è di fronte e dalla sezione stradale. -panoramicità, ci può essere un appartamento poco luminoso ma molto panoramico o viceversa. E’ un fattore qualitativo. Ci può essere come no in gradi differenti. -prospicienza, dove si affaccia effettivamente questo immobile facendo riferimento alle stanze principali. CARATTERISTICHE TECNOLOGICHE Le caratteristiche tecnologiche comprendono tutto, come è fatta, come è la struttura, se è in muratura portante se è in calcestruzzo armato, quale è lo stato conservazione, quali sono le finiture, come sono fatti i pavimenti, come sono gli infissi etc. Ovviamente se ci sono gli impianti, ho sottolineato, nei segmenti di mercato la presenza di ascensore è una discriminante. All’interno di “ascensore no” possiamo avere caratteristiche differenti. Ci sono alcuni elementi come per esempio la presenza dell’ascensore che tendenzialmente portano a 2 segmenti di mercato diversi, si possono mettere insieme solo se si hanno molti immobili con l’ascensore e molti immobili senza ascensore a quel punto si riesce a tenere conto di quello che succede quando c’è l’ascensore. Se invece sono pochi i dati meglio tenerli separati perché altrimenti la presenza o meno dell’ascensore influenza il prezzo e non riusciamo a gestire questo elemento. In sintesi le caratteristiche tecnologiche sono tutto quello che concorre alla costruzione fisica materiale dell’edificio. CARATTERISTICHE PRODUTTIVE “Per le caratteristiche produttive troverete una descrizione che da Carlo Forte nelle fotocopie del centro stampa”; le caratteristiche produttive in realtà hanno due componenti. Così come per valutare una delle caratteristiche precedenti dovevamo considerare una serie di elementi, per esempio la caratteristica posizionale intrinseca contiene al suo interno un dato riguardante la prospicienza, per valutare le caratteristiche produttive dobbiamo tenere conto di due elementi : la produttività legata al reddito e la produttività legata al valore capitale . Questa suddivisione di fatto fa riferimento al ragionamento già visto per l’economia Kensyana e per “la teoria del capitale” di Rizzo. Quando abbiamo parlato dell’economia kensyana avevamo detto che il rendimento totale di un titolo ha un rendimento in conto interessi e un rendimenti in conto capitale, quindi in generale quando noi facciamo un investimento, che sia esso un investimento in titoli o che sia un investimento in un immobile, per parlare del rendimento o della produttività (che significa la stessa cosa) che ha questo investimento dobbiamo comunque guardare due aspetti : guadagno in conto interessi e guadagno in conto capitale . Il guadagno in conto interessi nel caso di un immobile è costituito da un reddito, del resto il guadagno in conto interessi nel caso di un titolo è espresso in termini di tasso di interesse ( se in percentuale) ma di fatto consiste nella cedola, cioè un titolo evoca ogni anno a chi lo possiede una cedola. La cedola è il reddito di questo titolo, esattamente come nel caso dell’immobile quando noi mettiamo in locazione quell’immobile e ogni anno riceviamo un reddito (dato dal canone di locazione x 12 mesi). Quindi il guadagno dell’investimento, lo possiamo chiamare in termini di rendimento totale o in termini di produttività (sono la stessa cosa), deve essere considerato facendo riferimento non soltanto al reddito ma anche al valore capitale, perché abbiamo visto che anche nel caso dei titoli o obbligazioni a tasso fisso, va bene che ogni anno abbiamo la cedola che se abbiamo firmato con la banca non ce la leva nessuno, però il vero problema è che il valore del titolo può cambiare nel tempo e allora se cambia nel tempo poi questo investimento può anche essere non produttivo perché se la riduzione del valore del titolo si mangia (in senso figurato) tutte le cedole che intaschiamo siamo in perdita. Lo stesso discorso vale per un investimento in un immobile urbano, lo possiamo affittare ogni anno per tutti i mesi ma la produttività di questo investimento dipende anche dal valore capitale, cioè dal valore di mercato che può salire e scendere e quindi può avere delle plus-minus valutazioni. Ci può essere una variazione del valore di mercato che se è positiva, cioè se il valore di mercato aumenta e si somma al reddito, abbiamo un investimento molto produttivo ma se la variazione del valore di mercato è negativa, cioè il valore diminuisce, anche se abbiamo come reddito la locazione l’investimento non è produttivo o addirittura una produttività negativa. Quindi quando noi all’interno del “procedimento di stima” di Carlo Forte dobbiamo esprimere un giudizio sulle caratteristiche produttive non dobbiamo guardare soltanto il reddito o gli aspetti che riguardano il reddito (che sono quelli descritti da Carlo Forte nel suo libro) ma dobbiamo anche esprimere un giudizio sulle prospettive di plus-minus valutazione/valorizzazione del valore dell’immobile, quindi del valore capitale. Questo è un giudizio che possiamo esprimere facendo riferimento al ragionamento che abbiamo visto all’interno dell’economia kensyana e all’interno della “teoria del capitale” di Rizzo. Per intenderci abbiamo questa formula : Um= k+ k ( k più una percentuale di k che può essere positiva o negativa) Il ragionamento va fatto su tutti e due i fronti: fronte del reddito e fronte del valore capitale. Perché la produttività di un investimento non dipende soltanto dal reddito che si riesce a ricavare da questo investimento ma dipende anche dalle fluttuazioni del valore di mercato. In realtà la caratteristica produttiva così come è definita da Carlo Forte fa riferimento ad alcuni aspetti che influenzano il reddito- per esempio, fa riferimento alla possibilità di periodi di sfitti o inesigibilità, quindi è chiaro che se non riusciamo ad affittare l’immobile non avremo reddito e l’investimento sarà meno produttivo (Carlo Forte considera questo elemento all’interno delle caratteristiche produttive). Significa sostanzialmente che il reddito lordo (i soldi che ci entrano in tasca) può diminuire se ci sono periodi di sfitti. Un altro aspetto che cita Carlo Forte è la presenza di eventuali esenzioni fiscali; quando abbiamo il reddito lordo (canone di locazione x 12 mesi ragioniamo sempre in una scala temporale pari ad un anno) per capire quale è l’entità del reddito che effettivamente riusciamo a trattenere dobbiamo togliere una serie di spese, fra queste spese dovete immaginare che vi siano anche le imposte (di vario tipo). Se abbiamo delle esenzioni fiscali e quindi le imposte scendono a parità di reddito lordo ovviamente il reddito netto aumenta, (questo è un elemento che influenza il reddito più che il valore di mercato). Un altro elemento che Carlo Forte definisce all’interno della caratteristica produttiva è la presenza o meno di spese di manutenzione straordinarie. Bisogna decidere se queste spese di manutenzione straordinarie vanno inserite all’interno delle caratteristiche tecnologiche o all’interno delle caratteristiche produttive. Ovviamente se abbiamo delle spese di manutenzione straordinaria che aumentano, sempre a parità di reddito lordo, il reddito netto diminuisce e quindi diminuisce la produttività di questo investimento. Questi sono i tre aspetti che Carlo Forte suggerisce di considerare per esprimere un giudizio sulla produttività dell’investimento immobiliare (sulle caratteristiche produttive) però tutte e tre riguardano le fluttuazioni del reddito che può salire o scendere. Oltre questi aspetti nell’attribuire un giudizio alle caratteristiche produttive dobbiamo tenere conto anche delle prospettive di plus o minus valutazioni dei singoli immobili, per cui a parità di quartiere alcuni immobili possono avere una prospettiva di aumentare o di avere un diminuzione del valore di mercato nel futuro diversa da quella media del quartiere. Esempio- degli immobili che si trovano in un quartiere , e uno di questi è prospiciente un’area libera. Posto che nel quartiere in questo momento c’è un prospettiva di diminuzione del valori degli immobili del 2% l’anno o in altri momenti ci può essere una prospettiva di plusvalorizzazione del 5%,se c’è un immobile prospiciente un’area libera, e in quest’area è prevista l’edificazione, questo immobile nel futuro (appena costruiscono un edificio) subirà un peggioramento per esempio delle caratteristiche posizionale intrinseche ; o al contrario se quest’area che in questo momento è abbandonata, o è una discarica abusiva etc…, diventerà o dovrebbe diventare un giardino pubblico o un parco avrà un miglioramento delle caratteristiche posizionali intrinseche (prospicienza) sia in termini anche di caratteristiche posizionali estrinseche, vicinanza ad un verde pubblico. Rispetto agli altri immobili, che tendenzialmente nel futuro possono aumentare o diminuire il proprio valore, questo immobile specifico ha delle caratteristiche diverse, ha una prospettiva diversa. Se questa prospettiva diversa non c’è tra gli immobili di un