CASO 3 – CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA DI COSA ALTRUI, Appunti di Diritto Civile

Scarica CASO 3 – CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA DI COSA ALTRUI e più Appunti in PDF di Diritto Civile solo su Docsity! CASO 3 – CONTRATTO PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA DI COSA ALTRUI TRACCIA Tizio in data 10 gennaio 2008 conclude un contratto preliminare di vendita con Caio con previsione della stipula del contratto definitivo in data 10 marzo 2009 avente ad oggetto un terreno che Caio ingenuamente ritiene sia di proprietà di Tizio per aver osservato quest’ultimo da una dozzina di anni esercitare di fatto su di esso pacificamente i diritti del proprietario. Nell’occasione Caio corrisponde a Tizio una somma stabilita a titolo di acconto, nel novembre 2008 Caio scopre però che il diritto di proprietà sull’immobile spetta a Sempronio, fratello di Tizio. Il terreno in effetti si trova tra due fondi l’uno di proprietà di Tizio e l’altro di proprietà di Sempronio e quest’ultimo non aveva contrastato Tizio allorquando questi aveva allargato la sfera del possesso ricomprendendo in esso il terreno intermedio di Sempronio. Caio decide di agire prontamente in giudizio chiedendo in via principale l’annullamento del contratto per vizio del consenso costituito da errore, in via subordinata (per ipotesi di mancato accoglimento della domanda in via principale) la risoluzione del contratto stesso per inadempimento, e chiedendo altresì la restituzione della somma versata e il risarcimento del danno subito avendo egli rinunciato ad acquistare un altro terreno di valore equivalente sito nella stessa zona di proprietà di Mevio, che nel frattempo l’ha venduto ad altri. Tizio si reca dal proprio avvocato. SVOLGIMENTO Occorre verificare se queste due pretese siano o meno fondate. Quali sono gli elementi sicuri che emergono dalla traccia, in particolare sul contratto? - Il terreno promesso in vendita apparteneva a Sempronio e non di Tizio - Al momento della conclusione del contratto, Caio non sapeva, non era a conoscenza del fatto che quel terreno non era di proprietà di Tizio. Ergo, come va inquadrato il contratto intercorso tra Tizio e Caio, in altre parole che tipo di preliminare di compravendita è stato concluso? Preliminare di compravendita DI COSA ALTRUI caratterizzato dal fatto che il promissario acquirente, al momento della conclusione del contratto preliminare, non sapeva che quel bene era altrui. Preliminare di vendita di cosa altrui => nel cc non viene dettata un’apposita disciplina. Il cc disciplina però il preliminare + la vendita di cosa altrui. Il cc dunque disciplina la vendita definitiva di cosa altrui agli artt 1478 e 1479 cc = occorre in realtà distinguere due diverse fattispecie - Vendita di cosa altrui come tale considerata dalle parti. Es. tanto il venditore quanto il compratore sanno che si sta vendendo il bene che non è del venditore. Il contratto è valido ed efficace = il venditore è obbligato a procurarne l’acquisto al compratore = CD vendita ad effetti obbligatori + l’obbligazione che nasce è quella di far acquistare la proprietà del bene. Normalmente non è configurabile un’obbligazione di far acquistare la proprietà, in quanto in base al principio consensualistico il contratto si perfeziona con il solo consenso = l’obbligazione c’è solamente in casi molto limitati, nei casi in cui la proprietà non è già stata trasferita. Come si fa ad adempiere a questo obbligo di procurare l’acquisto al compratore?? a) Il venditore acquista la proprietà da quello che è attualmente proprietario del bene + il compratore diviene proprietario nel momento in cui il venditore acquista automaticamente b) Si può adempiere anche in altro modo = mi adopero affinchè il proprietario trasferisca lui direttamente il bene al mio compratore. - Vendita di cosa altrui MA il compratore al momento della conclusione del contratto NON E’ A CONOSCENZA dell’altruità del bene. Si pone allora l’esigenza di tutela del compratore in buona fede. Si applica l’art 1479 cc buona fede del compratore = strumento principale di tutela è la possibilità di chiedere immediatamente la risoluzione del contratto per inadempimento del venditore, se nel frattempo il venditore non gli ha fatto acquistare la proprietà. NB non ci deve far pensare che si tratti di vendita obbligatoria come quella dell’art 1478 cc => il procurato acquisto, solo eventuale perché non è obbligazione, rileva come semplice fatto che impedisce lo scioglimento del contratto! Nel caso di specie = sarebbe fondata la pretesa di Tizio di annullare il contratto per errore? L’errore è un vizio della volontà, falsa rappresentazione della realtà di fatto o di diritto. L’errore può ricadere sulla realtà fattuale O può essere dato dall’ignoranza/falsa conoscenza di una norma giuridica. Altra distinzione è quella tra errore vizio (o errore motivo) ed errore ostativo. L’errore vizio incide sul processo di formazione della volontà, la volontà si forma male. Nel caso di errore ostativo invece la volontà si forma bene, ma viene dichiarata male (l’errore riguarda dunque il processo di manifestazione della volontà). Ex art 1428 cc = caratteristiche che deve avere l’errore per portare all’annullamento del contratto = l’errore è causa di annullamento del contratto QUANDO è ESSENZIALE ed è RICONOSCIBILE DALL’ALTRO CONTRAENTE. Nel nostro caso, Caio ingenuamente ignora = errore ingenuo. Il fatto che l’errore sia non scusabile => incide sulla possibilità di ottenere l’annullamento del contratto? NO. Ciò che rileva è che l’errore sia riconoscibile. Nel caso di specie ci sono i due requisiti dell’errore? - Riconoscibilità = quando l’errore è riconoscibile? Art 1431 cc errore riconoscibile = l’errore si considera riconoscibile quando una persona di normale diligenza avrebbe potuto riconoscerlo. Si potrebbe ragionevolmente sostenere che Tizio con l’impiego della normale diligenza avrebbe potuto rendersi conto dell’errore di Caio?? Sapeva di concludere un contratto ad efficacia obbligatoria + procastinando l’effetto del trasferimento della proprietà al futuro momento del contratto definitivo. Quindi fino a quel momento, il promittente venditore potrebbe procurare la proprietà, potrebbe adempiere. Nel caso di specie, Caio potrebbe chiedere la risoluzione del contratto solo dopo la scadenza del termine fissato per la stipula del definitivo. Ergo, non la può chiedere immediatamente, ma il 10 marzo 2009! Alla luce di questo II orientamento = anche la domanda di risoluzione del contratto non potrà trovare accoglimento. Solo dopo la scadenza del termine fissato per la stipula del definitivo, laddove Tizio non abbia nel frattempo fatto acquistare la proprietà del terreno a Caio, questi potrà chiedere fondatamente la risoluzione del contratto e il risarcimento dei danni ev subiti a causa dell’inadempimento di Tizio. IN REALTA’ si tratta di una questione più ampia di come è stata affrontata dalla Cassazione = il problema è più generale = vedere se e quando un qualsiasi debitore può essere ritenuto inadempiente NONOSTANTE che il termine previsto in suo favore non sia ancora scaduto. Normalmente per affrontare la questione si parte dall’art 1219 c2 n2 cc = ipotesi di cd mora automatica (o mora ex re) = ipotesi del debitore che abbia dichiarato per iscritto di non voler adempiere, la conseguenza giuridica è che cade automaticamente in mora. Perché si richiede la dichiarazione scritta per la caduta automatica in mora? Perché solo la dichiarazione scritta investe i caratteri di serietà e certezza. SE QUESTA E’ LA RATIO la norma potrebbe essere ampliata = vi rientrerebbero anche ipotesi di dichiarazione orale purchè accompagnata da comportamenti concludenti o cmq tali da rendere sufficientemente seria la volontà di non adempiere. La norma non distingue il caso in cui la dichiarazione sia stata resa successivamente O prima della scadenza del termine per l’adempimento = ergo, si potrebbe ritenere che questa norma si applichi in entrambe le ipotesi! PERO’ se la dichiarazione è stata effettuata prima della scadenza del termine = occorre stabilire se la caduta in mora sia IMMEDIATA O AVVENGA SOLO DOPO la scadenza del termine. La mora costituisce un ritardo qualificato = il ritardo per definizione presuppone la scadenza di un termine, ergo dovrebbe portare a ritenere che nell’ipotesi in cui il debitore effettui la dichiarazione prima, occorre cmq attendere la scadenza del termine perché operi la messa in mora automatica. La neccesità di attendere la scadenza del termine => può essere in qualche modo superata. Come?? Richiamandosi ad una norma = art 1186 cc decadenza dal termine, possibilità che il debitore cada dal beneficio del termine, dal termine previsto in suo favore = si verifica in presenza di 3 circostanze 1. Quando il debitore è diventato insolvente 2. Quando il debitore ha diminuito le garanzie che aveva già dato 3. Quando il debitore non ha dato delle garanzie che aveva promesso. Hanno tutte in comune un punto fondamentale = lasciano presagire con sufficiente certezza che il debitore non adempierà. Si può ragionevolmente ritenere che alla fine il debitore non adempierà, quindi è giusto che decada dal termine. Data la ratio, non si vede perché non si possa desumere un carattere più generale = che il debitore debba intendersi decadere dal termine TUTTE LE VOLTE IN CUI risulti ragionevolmente certo che il debitore alla fine non adempierà. Uno di questi casi quale potrebbe essere = quando la dichiarazione della volontà di non adempiere effettuata prima della scadenza del termine = ergo la mora ex re verrebbe ad operare sin da subito, non occorre attendere la scadenza del termine = il debitore decade dal termine e viene dichiarato inadempiente sin da subito!! Al di fuori del caso di messa in mora automatica, perché il debitore possa considerarsi inadempiente = serve sì la decadenza dal termine ma serve anche la messa in mora da parte del creditore, con la precisione che un atto di costituzione in mora del debitore potrebbe ravvisarsi nella stessa domanda di risoluzione del contratto. Quando la parte propone domanda di risoluzione del contratto, mette anche in mora il debitore. Tornando al caso di specie e alla sentenza delle SU = il promissario acquirente dovrebbe cmq attendere la scadenza del termine. Non sempre!! Si potrebbe dire piuttosto che il promittente venditore può ritenersi decadere dal beneficio del termine fissato per il definitivo QUALORA il futuro inadempimento appaia ragionevolmente sicuro sin dall’inizio es. nell’ipotesi in cui il promittente venditore dichiari per iscritto di non valore adempiere, quando l’attuale proprietario del bene Sempronio si rifiuti in modo definitivo di trasferire quel bene al promittente venditore o al promissario acquirente. Se è decaduto dal termine perché ha dichiarato per iscritto = mora automatica, ergo inadempiente dal momento della dichiarazione! Da quel momento Caio può chiedere la risoluzione. Negli altri casi = una volta decaduto dal termine, perché possa essere considerato inadempiente serve la costituzione in mora (cd mora ex persona) = l’atto di costituzione in mora può ravvisarsi già nella domanda di risoluzione.