contratto preliminare e prelazione volontaria, Dispense di Diritto Privato

Scarica contratto preliminare e prelazione volontaria e più Dispense in PDF di Diritto Privato solo su Docsity! CONTRATTO PRELIMINARE Le trattative possono terminare con la nascita di un contratto definitivo ma anche con la stipulazione di un contratto preliminare ,cioè un accordo che obbliga le parti a concludere in un secondo momento un contratto necessariamente definitivo, il cui contenuto è già fissato dal preliminare stesso . Si tratta di un contratto consensuale ad affetti obbligatori , consensuale perche si conclude con il consenso , ad effetti obbligatori perche produce appunto effetti di questo tipo si badi non il trasferimento del bene perche questo si avra comunque solo con la stipula del definitivo. Le norme che discplinano il preliminare sono poche art 1351 che disciplina la forma. art 2645 bis la trascrizione, art 2742 bis ecc. Dal contratto preliminare nasce dunque l'obbligo di prestare il consenso per la conclusione di un successivo contratto .Il contratto preliminare produce allora effetti obbligatori è dunque un contratto con effetti obbligatori, mentre quello definitivo può avere sia effetti reali (es. compravendita) sia effetti obbligatori (es. locazione) Secondo la dottrina più avveduta l'unico limite al contratto preliminare, è la donazione, perché l'assunzione di un vincolo preliminare sarebbe in contrasto con la necessaria spontaneità che caratterizza la donazione quale atto di liberalità .Infatti se la donazione è stipulata in esecuzione di un precedente vincolo obbligatorio, non si potrebbe più parlare di liberalità ma di doverosità. E necessario fissare un termine entro il quale stipulare il contratto definitivo. In difetto poiché è un termine di adempimento dell'obbligo di contrarre , le parti potranno rivolgersi al giudice ex art. 1183 c.c. (entro il periodo decennale di prescrizione ordinaria). Forma del preliminare (http://www.forgionegianluca.it/) CERCA CERCA »»» L'art.1351 c.c.prevede che :" è nullo il contratto preliminare , se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo (FORMA PER RELATIONEM) . Ovviamente quest'obbligo attiene solo alla forma richiesta ad substantiam e non a quella ad probationem (ciò in ossequio al principio della tendenziale libertà della forma e dei mezzi di prova ). Se si sottolinea che il preliminare produce solo effetti obbligatori, il negozio che li risolve o il recesso avrà sempre forma libera, anche se questo pretendesse la forma scritta. Al contrario, se si sottolinea l'incidenza che il preliminare ha sugli effetti finali, allora la forma scritta sarà necessaria ove questo la pretenda. Inadempimento del preliminare. Sentenza costitutiva Se uno dei due contraenti non adempie al preliminare, in alternativa alla risoluzione, all'altra parte è concessa la facoltà di ottenere, qualora sia possibile, una sentenza costitutiva che realizzi gli effetti che avrebbe dovuto produrre il contratto definitivo non concluso. L'affermazione qualora sia possibile, è da ricondurre soprattutto a due casi: 1. inutilità: l'Art. 2932 non è sempre utilmente applicabile, infatti, per i contratti con prestazioni di fare non ha molto senso sostituire all'obbligo preliminare quello definitivo, che resterebbe comunque inadempiuto. 2. impossibilità: ad es. Nei contratti reali non può concepirsi una consegna coattiva, perché in questi contratti la consegna è un coelemento della conclusione. La sentenza, quindi, non sarebbe sufficiente; inoltre non potrebbe, ad es., essere pronunciata in presenza di un preliminare di vendita di un immobile abusivo o insuscettibile di trasferimento inter vivos. In questi casi sembra, dunque, preferibile, più che richiedere la pronuncia di una sentenza costitutiva, chiedere la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento, con la condanna dell'inadempiente al risarcimento del danno. Precedentemente si sosteneva che la sentenza non potesse modificare il preliminare, recentemente c'è stata un'inversione dell'orientamento. Si ritiene ad es. che il preliminare di vendita con riserva di usufrutto se, nelle more della stipula del definitivo, il promittente venditore muore, il promittente acquirente della nuda proprietà, se gli eredi si rifiutino di concludere il definitivo di vendita della piena proprietà, può ottenere una sentenza costitutiva con automatica variante, rispetto al preliminare, che comporti la riunione dell'usufrutto e della nuda proprietà. La morte, però, deve intervenire DOPO LA SCADENZA del termine, perché solo così potrà operare la perpetuatio obligationis che giustifica la fictio della riunione. Se la morte interviene PRIMA, la soluzione sarà quella della risoluzione per impossibilità sopravvenuta. L' eccessiva onerosità e l'impossibilità sopravvenute rispetto a quanto pattuito con il preliminare ,vanno valutate al tempo in cui il definitivo andrebbe concluso. Per la revoca? a) Se si aderisce alla teoria della causa interna, sarà revocato solo il definitivo, oppure verranno revocati insieme, a condizione che il preliminare sia un atto di adempimento e sia fraudolento . b) Se si aderisca alla teoria della esterna, verranno revocati insieme. Vizi della sentenza Dobbiamo distinguere la sentenza-atto dal rapporto giuridico che ne deriva. La prima si può impugnare con i rimedi giurisdizionali (appello,cassazione,revocazione) e non con quelli negoziali (nullità,annullabilità,rescissione). Contro gli squilibri del rapporto si utilizza la risoluzione per inadempimento, per eccessiva onerosità ed impossibilità sopravvenuta. In caso di fraudolenza, i creditori potrebbero agire ex Art. 2901 (azione revocatoria), esistendo contro la sentenza il rimedio dell'opposizione di terzo revocatoria. L'eventuale invalidità o rescindibilità del preliminare dovrebbe essere eccepita in giudizio. In difetto, la questione sarebbe coperta dal giudizio (giudicato) pur se l'errore o il dolo fossero scoperti solo dopo che l'eccezione è preclusa. Trascrizione del preliminare - Art. 2645-bis.Trascrizione di contratti preliminari. 
1. "I contratti preliminari aventi ad oggetto la conclusione di taluno dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) 4) dell'articolo 2643, anche se sottoposti a condizione o relativi a edifici da costruire o in corso di costruzione, possono essere trascritti se risultano da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autentica o accertata giudizialmente". 
 2. "La trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione dei contratti preliminari di cui al comma 1, ovvero della sentenza che accoglie la domanda diretta ad ottenere l'esecuzione in forma specifica dei contratti preliminari predetti, prevale sulle trascrizioni ed iscrizioni eseguite contro il promittente alienante dopo la trascrizione del contratto preliminare".
 3. "Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2)". Quindi i preliminari di contratti risultanti da atto pubblico o scrittura privata autenticata o accertata giudizialmente, anche se condizionati o aventi ad oggetto fabbricati da costruire o in costruzione, possono essere trascritti. L'efficacia della trascrizione è, però, limitata nel tempo → fino ad un anno dalla data convenuta per la conclusione del definitivo o comunque non oltre 3 anni. Se in uno di questi termini interviene la trascrizione del definitivo o di un altro contratto ad effetti reali, questa prevale sulle trascrizioni o iscrizioni curate contro il promittente alienante dopo che il preliminare è stato trascritto. Secondo l'opinione dominate, la trascrizione avrebbe funzione di prenotazione, quindi, l'opponibilità deriverebbe dalla successiva trascrizione del definitivo, atto esecutivo o domanda giudiziale seguita da sentenza ex Art.2932, i cui effetti retroagirebbero alla data della trascrizione del preliminare. Gazzoni invece ritiene che questa trascrizione assicura autonoma opponibilità sia pure limitata temporalmente . Pertanto la trascrizione del definitivo non retroagisce ma risolverà i conflitti con chi ha diritti incompatibili acquistati con atto trascritto successivamente , mentre i conflitti precedenti sono risolti dal preliminare. Il promittente acquirente è tutelato dunque senza soluzione di continuità , prima dalla trascrizione del preliminare e poi dalla trascrizione del definitivo. In caso di mancata esecuzione del preliminare, la relativa trascrizione attribuisce il privilegio sull'immobile per i crediti del promittente acquirente (pagamento anticipato del prezzo ,caparra confirmatoria, clausola penale), purché non sia scaduto il termine di opponibilità. Ipotesi particolare di trascrizione del preliminare in caso di edifici da costruire → il d.leg. 05/122 ha previsto una specifica tutela in favore delle persone fisiche che intendano acquistare edifici da costruire prevede che: 1) il contratto preliminare deve avere il contenuto tipizzato dalla legge. 2) a pena di nullità, che può essere fatta valere solo dall'acquirente, il costruttore è obbligato a consegnargli fideiussione bancaria o assicurativa. 3) la fideiussione può essere escussa, a richiesta scritta, se, prima della conclusione del definitivo, sia iniziata, contro il costruttore, una procedura esecutiva individuale, con pignoramento dell'immobile oggetto del contratto, o concorsuale. L'acquirente sarà soddisfatto, salvo l'indennizzo del fondo della società. 4) in caso di pignoramento, ove il preliminare abbia avuto esecuzione anticipata e l'immobile consegnato sia stato destinato ad abitazione per sé o un proprio parente, all'acquirente pur se abbia escusso la fideiussione è riconosciuto il diritto di prelazione nell'acquisto dell'immobile, al prezzo d'incanto. Se il prezzo è inferiore, la differenza dovrà essere restituita al fideiussore. 5) il costruttore, al momento della conclusione del definitivo, deve consegnare all'acquirente la polizza assicurativa indennitaria decennale a copertura dei danni. 7) non può essere soggetto a revocatoria fallimentare il contratto posto in essere al giusto prezzo, da valutarsi alla data della stipula del preliminare. Vi sono differenti tipi di preliminare: a) unilaterale: è quel preliminare che comporta l'obbligo di addivenire alla stipula di un contratto definitivo per una sola delle parti; b) bilaterale; c) ad effetti anticipati: le parti, non solo determinano l'obbligo del definitivo, ma iniziano ad anticiparne gli effetti. Nel senso che ad es. l'acquirente paga una parte del prezzo e l'alienante ad es. per qualche periodo da le chiavi di casa per esempio per prendere le misure. Esistono 2 particolari figure di preliminare che sono: 1. Preliminare ad effetti anticipati, è il preliminare con il quale le parti anticipano una o entrambe le prestazioni che dovrebbero accadere al momento della stipula del definitivo es il preliminare di vendita ad effetti anticipati si caratterizza per il fatto che l bene viene trasferito,i l prezzo pagato al momento della conclusione del preliminare ma la proprieta passa al momento della stipula del definitivo sempre ,anche se il bene è gia stato trasferito per cui secondo voi che posizione ha il promissario acquirente che dispone del bene? È possessore semplice o qualificato ?è e detentore semplice o qualificato? È detentore qualificato egli è consapevole del fatto che non è proprietario e che lo diventera al momento della conclusione del definitivo per cui sa bene che detiene una cosa che non è ancora sua, ed essendo tale non puo esercitare le azioni di rivendicazione ,non puo usucapire il bene puo soltanto esercitare le azioni di spoglio ma non quella di manutenzione. 2. Preliminare vendita cosa altrui. cosa succede se il promittente venditore vende una cosa non sua? Il promissario acquirente puo chiedere la risoluzione del contratto preliminare o deve aspettare il termine per la conclusione del definitivo? inoltre come acquista il bene ? gli deve essere Il giudice puo modificare il contratto preliminare ove sopraggiungano delle sopravvenienze ?che fara il giudice le vincola a d un contratto al quale le parti non potranno mai adempiere o lo modifica? Di regola il giudice non si potrebbe sostituire perche contrario al principio dispositivo ma leggendo art 1374 le parti rimangono vincolate al contratto anche rispetto a quanto deriva dalla legge, usi e equita ed è appunto il giudice il detentore del potere equitativo di integrazione del contratto dunque, l’integrazione è possibile quando da comunque attuazione alla volonta delle parti mentre non lo è quando diventa una sostituzione a tale volonta per questo è distinto tra Variazioni essenziali: pensate alla vendita del fondo che nel1990 era edificabile e dopo gli viene apposto vincolo di esproprio qui la variazione della natura giuridica del bene è essenziale ,allora giudice puo emanare sentenza costitutiva che tiene conto del contratto non concluso, e variazioni non essenziali dunque solo marginali, es opposizione solo di vincolo paesaggistico Prima del 1996 si poteva trascrivere solo la domanda giudiziale di esecuzione in forma specifica con effetto prenotativo rispetto alla trascrizione della sentenza, quindi concluso il contratto immobiliare una delle parti non vuole piu concludere definitivo la controparte va dal giudice trascrive la domanda in forma specifica, per cui se il venditore trasferisce il bene ad un 3° è possibile opporre la sentenza costitutiva a tale 3° e dunque rivendicare il bene presso di lui.il tale modo pero il promissario acquirente veniva tutelato solo dopo la scadenza del termine di conclusione del definitivo prima non era prevista nessuna tutela se il bene veniva di fatti alienato prima della scadenza di tale termine il promissario poteva godere solo di una tutela risarcitoria Nel 1996 è stato cosi introdotta la trascrizione del preliminare e la trascrizione è opponibile a terzi. Tale trascrizione ha effetti solo prenotativi per cui la trascrizione del definitivo dovra essere fatta entro 1 anno altrimenti cade l’effetto prenotativo e dunque tutte le trascrizioni che sono fatte dopo quella del preliminare prevalgono su quella del definitivo qualora non sia rispettato il termine previsto Cass. 9 maggio 2016 n. 9318. Validità del preliminare di immobile abusivo. Nel caso di specie, il promittente acquirente di un immobile aveva convenuto in giudizio il promittente venditore, ma la domanda ex art. 2932 c.c. non era stata accolta in primo e in secondo grado in ragione del fatto che nel contratto non venivano menzionati gli estremi della concessione in sanatoria e che la relativa documentazione non era comunque stata prodotta in giudizio. La cassazione ritiene invece che il contratto preliminare in questione debba considerarsi valido, ben potendo peraltro essere prodotta la relativa documentazione prima della pronuncia della sentenza ex art. 2932 c.c.»»»»»» (2016_cass_9318_preliminare-art_2932_immobile_abusivo.php) Cass. Civ., Sez. II, 26 febbraio 2016, n. 3855. Azione ex art. 2932 c.c. e riduzione del prezzo. Proposte cumulativamente e contestualmente una domanda di esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere un contratto di vendita, ai sensi dell'art. 2932 c.c., e una domanda di riduzione del prezzo per vizi della res, l'offerta del prezzo prevista dal secondo comma dell'art. 2932 deve ritenersi non necessaria ove il pagamento, quale che risulti il prezzo ancora dovuto all'esito dell'accertamento sull'esistenza dei vizi della cosa venduta, non sia esigibile prima della conclusione del contratto definitivo".»»»»»» (2016_cass_3855_preliminare_domanda- esecuzione_forma-specifica_riduzione_prezzo_2932-.php) Corte Cass SSUU Sentenza n. 4628 del 06/03/2015 Le Sezioni Unite Civili, a composizione di contrasto, hanno ritenuto valida e produttiva di effetti la stipulazione di contratto preliminare di preliminare (nella specie, relativa ad una compravendita immobiliare), ossia di un accordo che preveda anche solamente effetti obbligatori (e con esclusione dell’esecuzione in forma specifica in caso di inadempimento), se sia configurabile un interesse delle parti ad una formazione progressiva del contratto fondata su una differenziazione di contenuti negoziali. La violazione di tale accordo costituisce fonte di responsabilità contrattuale da inadempimento di una obbligazione specifica sorta nel corso della formazione del contratto »»»»»» (2015_4628_cass_SSUU_preliminare.php) (1) Cfr., in senso difforme, Cass. Civ., sez. II, sentenza 2 aprile 2009, n. 8038. (2) Cfr., in senso conforme, Cass. Civ., sez. III, sentenza 8 maggio 2006, n. 10490. (../../CONTRATTO.php) (javascript:apriSCSP('0')) (javascript:apriSCSP('0')) NEWS QUOTIDIANI il sole 24 ore - prima pagina (http://forgionegianluca.it/NEWS/news_ilsole24ore_primapagina.php) il sole 24 ore - norme e trbuti (http://forgionegianluca.it/NEWS/news_ilsole24ore_normeetributi.php) Italia oggi - dirtto (http://forgionegianluca.it/NEWS/newsItaliaOggi_diritto.php) Italia oggi - enti locali (http://forgionegianluca.it/NEWS/newsItaliaOggi_enti_locali.php) La repubblica economia (http://forgionegianluca.it/NEWS/newsrepubblica_economia.php) rassegna stampa (Finanza locale-Patto di stabilità) (http://www.regione.piemonte.it/programmazione/vetrina/rassegna-stampa.html) Rassegna stampa IFEl (http://www.fondazioneifel.it/sala-stampa) RASSEGNA STAMPA CONFPROFESSIONI (http://www.confprofessioni.eu/) RASSEGNA STAMPA FISCOOGGI (http://www.fiscooggi.it/rassegnastampa) INPS RASSEGNA STAMPA (https://www.inps.it/portale/default.aspx? sID=%3B0%3B6821%3B&lastMenu=6821&iMenu=25&p4=2) RASSEGNA STAMPA IL SOLE 24 ORE (http://www.gruppo24ore.ilsole24ore.com/it-it/media/rassegna-stampa) RASSEGNA STAMPA QUOTIDIANI (http://www.rassegnastampaquotidiani.com/) RASSEGNA STAMPA DOTTRINA LAVORO (http://www.dottrinalavoro.it/) NORMATIVA E GIURISPRUDENZA LA COSTITUZIONE DELLA REPUBBLICA (http://www.quirinale.it/qrnw/statico/costituzione/costituzione.htm) »»»»»» »»»»» »»»»»» »»»»»