Contratto preliminare immobiliare: forme, effetti e rimedi in caso di inadempimento, Appunti di Diritto Civile

Scarica Contratto preliminare immobiliare: forme, effetti e rimedi in caso di inadempimento e più Appunti in PDF di Diritto Civile solo su Docsity! IL CONTRATTO PRELIMINARE Contratto con cui le parti si obbligano reciprocamente a concludere un secondo e autonomo contratto, detto definitivo, avente tutti gli elementi e la forma richiesti per quest’ultimo. Obbligazione reciproca di stipulare il definitivo (cosa che non avviene nel contratto di prelazione in cui il contratto è eventuale e infatti il contratto di prelazione non è trascrivibile). Il contratto preliminare è il più importante accordo preparatorio che ha fatto sorgere nel tempo una serie di questioni affrontate più volte dalla Corte di Cassazione e alcune questioni che sono state risolte dalla Corte di Cassazione a sez unite, invece in altri casi si tratta tuttora di questioni aperte in cui ritroviamo ancora dei contrasti. Perché il contratto preliminare ha dato origine a numerosi dibattiti in dottrina e in giurisprudenza? Per il fatto che il contratto preliminare è un accordo preparatorio il quale però non è disciplinato da una regolamentazione organica ma solo da alcune norme giuridiche isolate nel sistema che non regolano tutti i profili del contratto preliminare ma solo alcuni profili, uno è la trascrizione e l’altro è la forma del contratto preliminare regolamentata dall’art 1351. Per il resto sul contratto preliminare pendono molte questioni. La causa di questo meccanismo negoziale di cui spesso le parti si servono in funzione di un contratto definitivo è soprattutto utilizzato nell’ambito della prassi notarile e soprattutto quando il contratto definitivo è un contratto di compravendita immobiliare. L’ambito di applicazione concreta di questo meccanismo negoziale è proprio la compravendita immobiliare. Perché le parti si inducono spesso a formulare il contratto preliminare prima di addivenire alla stipula della compravendita immobiliare? I motivi possono essere diversi, ad es disporre di un certo periodo di tempo da impiegare per attività accessorie come ad esempio la ricerca di documenti necessari per la stipulazione davanti al notaio con atto pubblico della compravendita immobiliare, occorre quindi a volte un’attività di documentazione prodromica alla stipulazione dell’atto pubblico che può essere consentita solo se all’atto pubblico le parti si vincolano reciprocamente ma questo contratto definitivo redatto per atto pubblico sia posticipato ad un termine più avanti alla mera promessa delle parti. oppure ancora, questo lasso di tempo che intercorre tra il preliminare e il definitivo può essere utile per la ricerca della provvista economica da utilizzare poi nella stipulazione del definitivo per il pagamento del prezzo, è considerato ammissibile un contratto preliminare sottoposto alla condizione sospensiva dell’effettiva stipulazione di un contratto di mutuo a favore del promittente acquirente e cioè di colui che poi sarà il compratore nel contratto definitivo , questa clausola che è una condizione sospensiva fa sì che gli effetti giuridici del preliminare restino sospesi (il preliminare è valido dal punto di vista genetico ma i suoi effetti restano sospesi cioè non si producono) fino a quando il promittente acquirente non abbia stipulato il mutuo per il contratto di compravendita definitivo con la banca x. Questa clausola è molto favorevole al promissario acquirente perché gli dà il tempo di ricercare la provvista economica sul mercato dei mutui ed è considerata un valido elemento accidentale come la condizione. Oppure, altro motivo per cui il preliminare può essere utilizzato, è per avere il tempo di individuare eventualmente un terzo soggetto a cui poter riferire gli effetti del contratto definitivo e cioè un soggetto che subentri nella posizione giuridica della parte che stipulerà poi il definitivo è il classico caso del PRELIMINARE PER PERSONA DA NOMINARE previsto dagli art 1401 e ss ed è uno schema generale che è possibile utilizzare per stipulare appunto un contratto tale per cui la parte del contratto preliminare può stipulare per sé o per persona da nominare, ad indicare che le parti sono d’accordo nell’eventualmente individuare un terzo che subentri nel contratto definitivo al posto del soggetto che ha stipulato il preliminare. Il contratto per persona da nominare è un istituto che si fonda sul potere di rappresentanza, quindi non è altro che un contratto stipulato in rappresentanza di un soggetto che però al momento non è ancora noto ma verrà ad essere noto prima della stipulazione del definitivo e si parla infatti di rappresentanza in incertam persona e cioè quando la spendita del nome del rappresentato non è ancora possibile perché il rappresentato deve essere ancora individuato, nella prassi questo istituto è molto utilizzato specie nel preliminare immobiliare. Queste sono le motivazioni dell’uso del preliminare. il 1 preliminare deve avere la stessa forma che è prevista per il contratto definitivo, il contratto preliminare è nullo se non è fatto nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo. Quindi se il contratto definitivo è soggetto ad una forma SCRITTA AD SUBSTATIAM come nel caso del preliminare di compravendita di un immobile (l’art 1350 prevede la forma scritta ad substantiam per i contratti traslativi di diritti reali immobiliari ) e quindi anche il preliminare è soggetto alla stessa forma quindi se non è fatto in quella forma scritta è nullo art 1351. SI PARLA DI PRINCIPIO DI SIMMETRIA FORMALE tale per cui ai contratti prodromici o secondari sono soggetti all’onere della forma. Se una delle parti è inadempiente rispetto all’obbligazione di concludere il definitivo, l’altra può chiedere il risarcimento del danno per l’equivalente ma soprattutto l’esecuzione in forma specifica della prestazione di contrattare. Il contratto preliminare obbliga normalmente reciprocamente le parti quindi si parla di preliminare bilaterale alla conclusione del futuro contratto definito. Peraltro è ammessa la possibilità in giurisprudenza del preliminare unilaterale che è una variante del contratto preliminare, in cui abbiamo l’obbligazione di uno dei contraenti non assume questa obbligazione. Questo preliminare unilaterale peraltro differisce comunque dal contratto di opzione , nel caso dell’opzione una delle parti si obbliga alla contrattazione con una proposta irrevocabile che rimane ferma per un lasso di tempo e l’altra parte può decidere se accettare o meno, nel caso invece del preliminare unilaterale colui che promette si obbliga alla stipulazione del contratto definitivo e l’altra parte, se colui che promette non addiviene al contratto definitivo, può esercitare l’esecuzione in forma specifica di cui all’art 2932 cosa che invece nell’opzione non è prevista (nell’opzione non c’è un contratto definitivo diverso e distinto ma c’è un contratto finale che è nel potere dell’opzionario esercitare o meno). Normalmente il contratto preliminare prevede una promessa bilaterale. Qual è il rimedio nel caso in cui una delle parti non voglia addivenire alla stipula del contratto definitivo? Certamente opera ilo rimedio del risarcimento per inadempimento (come nel patto di prelazione) ma in questo caso noi troviamo la norma 2932 che prevede l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere un contratto e si applica non solo al contratto preliminare ma tutte le volte in cui siamo in presenza di un’obbligazione di contrattare (anche nel legato di contratto). Art 2932: quali sono i presupposti di applicazione di questa norma? 1) che vi sia una preesistente obbligazione di concludere un contratto, 2) che questa obbligazione non sia stata adempiuta spontaneamente dal soggetto di cui si tratta, 3) quando non sia escluso dal titolo e ciò significa che se nel preliminare le parti promittenti hanno inserito una clausola che preveda che esse non hanno la possibilità di utilizzare il rimedio in questione questo non può essere utilizzato, quindi è un rimedio che è soggetto alla derogabilità delle parti (è una norma dispositiva). Anche in giurisprudenza si è stabilito che se è stata convenzionalmente esclusa la possibilità di domandare l’esecuzione ex art 2932, in caso di inadempimento l’altra parte potrà unicamente chiedere il risarcimento del danno per equivalente e cioè trasformare il pregiudizio subito in obbligazione pecuniaria. Sempre in base all’art 2932 1° comma, può ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso, questo vuol dire che questa sentenza che viene domandata dalla parte che vorrebbe stipulare quel contratto ha una natura giuridica costitutiva cioè senza la quale non sorgerebbe una situazione giuridica che l’attore domanda (che venga creata una situazione giuridica soggettiva che prima non esisteva e senza la sentenza questo non sarebbe possibile) il rimedio di esecuzione in forma specifica non consiste in una coazione materiale o giuridica sulla parte che non vuole addivenire al contratto definitivo quindi con la sentenza il giudice non condanna l’altra parte alla stipulazione del definitivo (è una sentenza costitutiva). Il 2 comma dell’art 2932 stabilisce che se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta se la parte che l’ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge a men o che la prestazione non sia esigibile, quindi questo comma propone che anche l’attore esegua la propria prestazione o la offra, questa disposizione è applicazione del principio del dovere di buona fede e cioè non si può chiedere l’esecuzione di un contratto quando non si è disposti ad eseguire la 2