ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE, Sintesi del corso di Diritto Processuale Civile

Scarica ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE e più Sintesi del corso in PDF di Diritto Processuale Civile solo su Docsity! ESPROPRIAZIONE IMMOBILIARE l'oggetto è un immobile = pignoramento immobiliare. Qui vengono in rilievo due aspetti: • il regime di pubblicità di questi beni • l'esigenza di valorizzare al massimo il profitto dell'esecuzione. Il pignoramento immobiliare, che mantiene la duplice struttura di atto d'individuazione di beni e d'ingiunzione a non disporne, è un atto scritto (art.555 cpc) che si esegue mediante notificazione al debitore e successiva trascrizione. Nell'atto, si effettua l'individuazione dei beni e dei diritti immobiliari che si intendono sottoporre a esecuzione secondo modalità richieste dal codice civile per l'individuazione dell'immobile ipotecato. Infine, gli immobili vanno descritti con le indicazioni di carattere ipotecario e catastale. Si distingue da quello mobiliare e da quello presso i terzi perché non si ha, come nel primo, l'esigenza di ricercare eventuali beni e, come nel secondo, quella di ottenere l'eventuale conferma del terzo: qui il creditore esecutante si muove indicando esattamente quali immobili intende assoggettare all'espropriazione. Infatti, in base al regime di pubblicità immobiliare, è possibile sapere a priori se il debitore è proprietario o no di beni immobili e quali. Non basta che l'atto venga notificato, ma occorre che sia trascritto al fine di rendere inopponibili nei confronti del creditore procedente e creditori intervenuti eventuali alienazioni successive (art.2914 cc). à è indispensabile che immediatamente dopo la notificazione l'ufficiale giudiziario consegni copia autentica dell'atto di pignoramento con le note di trascrizione alla competente conservatoria dei registri immobiliari, che trascrive l'atto e gli restituisce una delle note. L'EFFETTO DI PUBBLICITÀ DELLA TRASCRIZIONE del pignoramento immobiliare è forte perché informa tutti gli interessati che l'esecutato ha problemi di insolvibilità. à È cura del legislatore limitare questo effetto: l'art.562 cpc precisa che se il pignoramento diventa inefficace per l'inutile decorso del termine per la presentazione dell'istanza di vendita, il giudice con ordinanza che dichiara l'estinzione del procedimento per carenza di impulso, dispone che sia cancellata la trascrizione. Il pignoramento successivo in caso di espropriazione immobiliare segue le regole generali (art.561 cpc). Infatti, il conservatore dei registri immobiliari, se nel trascrivere un atto di pignoramento trova che sugli stessi beni è stato eseguito un altro pignoramento, ne fa menzione nella nota di trascrizione che restituisce. Se il pignoramento successivo avviene prima dell'udienza in cui è disposta la vendita, si dà luogo ad un solo processo esecutivo. Se il pignoramento successivo si verifica dopo tale udienza, equivale ad intervento tardivo con tutte le conseguenze pregiudizievoli per il creditore al momento del riparto. Può accadere che insieme all'immobile venga richiesto il pignoramento anche dei beni mobili che lo arredanoà l'ufficiale giudiziario forma atti separati per l'immobile e per i mobili, ma li deposita insieme alla cancelleria del tribunale (art.556 cpc). L'art.557 cpc con DEPOSITO DELL'ATTO DI PIGNORAMENTO, come modificato dalla legge 162/2014, precisa che eseguita l'ultima notificazione, l'ufficiale giudiziario consegna senza ritardo al creditore l'atto di pignoramento e la nota di trascrizione restituitagli dal conservatore dei registri immobiliari. La conformità di tali copie è attestata dall'avvocato del creditore. Il creditore pignorante deve iscrivere a ruolo il procedimento in via telematica, nel termine dei successivi 15 giorni, depositando nella cancelleria del tribunale competente per l'esecuzione la nota di iscrizione a ruolo, con copie conformi del titolo esecutivo, precetto, atto di pignoramento e nota di trascrizione. Il cancelliere forma il fascicolo dell'esecuzione. Il pignoramento perde efficacia quando la nota d'iscrizione a ruolo e le copie dell'atto di pignoramento del titolo esecutivo e del precetto sono depositate oltre il termine di 15 giorni dalla consegna al creditore. Come per i mobili, anche per gli immobili pignorati deve essere disposta la custodia. Le relative norme (artt.559 e 560 cpc) si preoccupano di garantire che i frutti dell'immobile (si pensi al caso della locazione) siano acquisiti alla procedura espropriativa con facoltà per il giudice di scegliere il custode e che il debitore esecutato non sia automaticamente privato della facoltà di occupare l'immobile, se vi risiede. Di per sé con il pignoramento il debitore è costituito custode dei beni pignorati: però su istanza dei creditori può essere nominata una persona diversa. Quando si approssima la vendita, il giudice nomina custode la persona incaricata delle operazioni di vendita o l'istituto per le vendite giudiziarie. Il custode provvede previa autorizzazione del giudice dell'esecuzione, all'amministrazione e gestione dell'immobile pignorato ed esercita le azioni previste dalla legge. In materia di custodia sull'immobile pignorato, mentre fino al 2016 l’art.560 cpc prevedeva che il giudice dell’esecuzione (in contestualità nomina del custode) normalmente disponeva la liberazione dell’immobile pignorato, che veniva affidato al custode, a meno che non ritenesse di autorizzare il debitore a continuare ad occupare l’immobile. CON LA L.12/2019 il nuovo testo dell’art.560,3 cpc prevede invece, che il debitore e i familiari conviventi non perdono il possesso dell’immobile (e pertinenze) fino al decreto di trasferimento (atto finale dell’espropriazione immobiliare, in quanto traslativo della proprietà a favore dell’acquirente) e, all’ottavo comma, che non si può ordinare il rilascio dell’immobile pignorato, se abitato dal debitore e dai suoi familiari, fino alla pronuncia del decreto di trasferimento. La situazione, quindi, si rovescia. SOLO IN CASI TASSATIVI SI AVRÀ UN RILASCIO ANTICIPATO: quando l’esecutato ostacoli il diritto di visita dei potenziali acquirenti, quando colposamente non mantenga l’immobile in buono stato di conservazione o quando non adempia agli altri obblighi che la legge pone a suo carico. LO SVOLGIMENTO DELLA VENDITA: VENDITA SENZA INCANTO Tradizionalmente la vendita immobiliare si svolgeva con il sistema dell'incanto cioè asta pubblica: i potenziali acquirenti si presentavano in un'apposita udienza, formulando offerte al rialzo rispetto al prezzo base. Vinceva colui che presentava l'offerta più alta, non superata da altre maggiori offerte nello spazio di tempo necessario perché si spegnessero tre lunghi fiammiferi, cd.candele vergini. Questo sistema è ancora possibile ma residuale à il legislatore favorisce la vendita senza incanto (art.569 cpc). Oggi, la vendita con incanto può essere disposta solo quando il giudice ritiene probabile che la stessa permetta di conseguire un prezzo superiore della metà rispetto al valore di stima dell'immobile o del mobile (art.503,2 e 569,3 cpc). Nella vendita con incanto, l'immobile pignorato viene posto sul mercato: tramite apposite forme pubblicitarie si informa che quel bene con quelle date caratteristiche (ubicazione, numero di vani ecc) è posto in vendita ad un dato prezzo base. Chi lo ritiene può formulare offerta al rialzo e poi si procede all'aggiudicazione. L'ORDINANZA DI VENDITA deve stabilire le regole della gara, che servono a orientare le scelte dei possibili acquirenti. Il giudice stabilisce: 1. il termine per la presentazione delle offerte: non inferiore a 90 giorni e non superiore a 120 giorni; 2. se la vendita è fatta in uno o più lotti e le eventuali cauzioni; 3. indica il prezzo base come stimato dall'esperto; 4. fissa l'entità dell'offerta minima; 5. indica il termine non maggiore di 120 giorni dall'aggiudicazione, entro il quale il prezzo deve essere depositato dall'acquirente; 6. fissa l'udienza per la deliberazione sulle offerte e per la gara fra gli offerenti al giorno immediatamente successivo alla scadenza del termine per effettuare le proposte di acquisto; Se sussistono giustificati motivi, per rendere il prezzo più appetibile, può consentire che l'aggiudicatario versi il prezzo ratealmente ed entro un termine non superiore a 12 mesi. VENDITA SENZA INCANTO à il primo obiettivo è quello di suscitare interesse per l'immobile nel pubblico dei potenziali acquirenti. Di qui, l'art.570 cpc, secondo cui il cancelliere dà pubblico avviso dell'ordine di vendita con le modalità ex art.490 cpc: • comunicando il valore dell'immobile; • il sito internet; • il nome, recapito telefonico del custode nominato in sostituzione del debitore; • l'avvertimento che maggiori informazioni anche sul debitore possono essere fornite dalla cancelleria del tribunale a chiunque vi abbia interesse. Vengono in gioco le disposizioni dell'art.490 cpc per ogni forma di pubblicità degli atti esecutivi. La norma è stata modificata nel 2015 con disposizioni di prevalente applicazione per le esecuzioni immobiliari e quelle di beni mobili registrati. Il primo comma vede abolita l'arcaica forma di pubblicità sull'albo dell'ufficio giudiziario, sostituita dall'inserimento dei dati d'interesse per il pubblico in un apposito portale delle vendite pubbliche, all'interno del sito del ministero della giustizia. à Lo svolgimento di questa forma di pubblicità condiziona la procedibilità dell'espropriazione che, in difetto, è soggetta ad estinzione, ai sensi dell'art.631-bis cpc. Sempre ex art.490 cpc, inoltre, eventualmente anche su istanza del creditore procedente o quelli intervenuti muniti di titolo, il giudice può (non più deve) disporre che, in aggiunta alla pubblicità sul portale, l'avviso sia inserito almeno 45 giorni prima del termine per la presentazione delle offerte una o più volte sui quotidiani d'informazione locali aventi maggiore diffusione nella zona interessata o sui quotidiani d'informazione nazionale o che sia divulgato con le forme della pubblicità commerciale. Sono equiparati ai quotidiani, i giornali d'informazione locale, multisettimanali o settimanali editi da soggetti iscritti nel ROC (registro operatori della comunicazione) e aventi caratteristiche editoriali analoghe a quelle dei quotidiani che garantiscono la maggior diffusione nella zona interessata (ovvero i giornali contenenti pubblicità immobiliare). Nell'avviso è omessa l'indicazione del debitore. Occorre poi disciplinare la PRESENTAZIONE DELLE OFFERTE: provvede l'art.571 cpc, il quale prevede che ognuno, tranne il debitore, è ammesso a offrire per l'acquisto dell'immobile pignorato personalmente o a mezzo di procuratore legale à L'offerente deve presentare nella cancelleria dichiarazione contenente l'indicazione del prezzo (non inferiore 1/4 a quello della relazione di stima), del tempo e modo del pagamento e ogni altro elemento utile alla valutazione dell'offerta. L'OFFERTA NON È EFFICACE SE: 1. perviene oltre il termine fissato nell'ordinanza di vendita; 2. se è inferiore di oltre 1/4 al prezzo di stima stabilito nell'ordinanza di vendita; 3. se l'offerente non presta cauzione con modalità stabilite nell'ordinanza di vendita, in misura non inferiore 1/10 del prezzo da lui proposto. L'offerta è irrevocabile, per un tempo determinato a 120 giorni: l'irrevocabilità garantisce i creditori, mentre la limitazione temporale è a protezione dell'offerente che non può restare vincolato per troppo tempo. L'offerta deve essere depositata in busta chiusa all'esterno della quale sono annotati, a cura del cancelliere, il nome previa identificazione di chi materialmente provvede al deposito, il nome del giudice dell'esecuzione o del professionista delegato e la data dell'udienza fissata per l'esame delle offerte. Se è stabilito che la cauzione è da versare mediante assegno circolare, l'assegno deve essere inserito nella busta. Le buste sono aperte all'udienza fissata per l'esame delle offerte alla presenza degli offerenti. Scaduto il termine per presentare le offerte, si svolge l'udienza stabilita nell'ordinanza di vendita, con la partecipazione delle parti e dei creditori iscritti non intervenuti. A questo punto si aprono varie possibilità: • se vi è una sola offerta à si prevede che sia sempre accolta se è pari o superiore al prezzo di stima; se è inferiore al prezzo stabilito nell'ordinanza di vendita in misura non superiore a 1/4, il giudice può disporre la vendita, se ritiene che non vi sia una seria possibilità di vendere ad un prezzo migliore e se non sono state presentate istanze di assegnazione (art.572 commi 2 e 3); • se vi sono più offerte à il giudice invita gli offerenti a una gara sull'offerta più alta. In tal caso per l'individuazione dell'offerta migliore, il giudice non si basa solo sull'entità del prezzo offerto, ma anche sui tempi e modi di pagamento, sull'entità delle cauzioni prestate e ogni altro elemento utile. In caso di offerte identiche prevale quella presentata prima. L'immobile viene aggiudicato al miglior offerente. Infine, eventuali istanze di assegnazione prevalgono sulle offerte di acquisto inferiori al prezzo di stima (art.573 cpc). Sempre per facilitare i potenziali acquirenti, l'art.574,2 cpc (novella2015) stabilisce che quando il pagamento avviene ratealmente, il giudice possa autorizzare che l'aggiudicatario occupi l'immobile prima di aver concluso il pagamento (prima del decreto di trasferimento), purché presti una fideiussione (rilasciata con modalità rigorose) di importo pari almeno al 30% del prezzo di vendita. LO SVOLGIMENTO VENDITA CON INCANTO Incanto = asta pubblica: è una gara a cui tutti, tranne il debitore, possono partecipare, secondo modalità prefissate. Le vendite immobiliari e mobiliari possono farsi con incanto solo se il giudice dell'esecuzione ritiene che con questo sistema essa possa aver luogo ad un prezzo superiore della metà rispetto al valore di stima dell'immobile. Le regole dell'incanto sono dettate dall'ordinanza di vendita che deve stabilire ex art.576 cpc: 1. se la vendita si deve fare in uno o più lotti; 2. il prezzo base dell'incanto determinato in rapporto alla stima; 3. il giorno e l'ora dell'incanto; 4. il termine che deve decorrere tra il compimento delle forme di pubblicità e l'incanto, e le eventuali forme di pubblicità straordinaria ex art.490 ultimo comma; 5. l'ammontare della cauzione in misura non superiore al decimo del prezzo base d'asta e il termine entro il quale tale ammontare deve essere prestato dagli offerenti; 6. la misura minima dell'aumento da apportarsi alle offerte; 7. il termine non superiore a 60 giorni dall'aggiudicazione entro il quale il prezzo deve essere depositato e le modalità del deposito; Ex art.579 cpc ognuno, eccetto il debitore, è ammesso a fare offerte all'incanto. Alla gara, le offerte devono essere fatte personalmente o a mezzo di mandatario munito di procura speciale, ma sono ammesse le offerte per persona da nominare presentate da un avvocato. prelazione anteriori a quello dell'istante e al prezzo di stima fissato nell'ordinanza di vendita. Tuttavia, se nella procedura vi è un solo creditore, questo può limitarsi ad offrire il pagamento di un importo pari alla differenza tra il suo credito in linea capitale e il prezzo che intende offrire, oltre le spese. Il giudice dell'esecuzione provvede sull'assegnazione e pronuncia il decreto di trasferimento. Inoltre, l'art.590 cpc prevede che se la vendita non ha luogo per mancanza di offerte e vi sono domande di assegnazione, il giudice provvede su di esse fissando il termine entro il quale l'assegnatario deve versare l'eventuale conguaglio. Avvenuto il versamento, il giudice pronuncia il decreto di trasferimento. Nel caso in cui L'IMMOBILE RESTI INVENDUTO e non vi siano domande di assegnazione (o vi sono ma il giudice non le può accogliere) l'art.591 cpc fissa una pluralità di percorsi per l'immobile: 1. l'amministrazione giudiziaria dell'immobile; 2. l'incanto (solo se si suppone di ricavare un prezzo maggiore alla metà del valore di stima del bene); 3. nuovo tentativo di vendita senza incanto fissando un prezzo base inferiore al precedente fino al limite di 1/4 e, dopo il quarto tentativo di vendita andato deserto, fino al limite della metà (novità introdotta dalla legge 119/2016 al fine di fronteggiare la difficoltà nel trovare acquirenti). CON LA L.119/2016 il legislatore HA INTRODOTTO IL NUOVO ART.590 BIS, il quale prevede L'ASSEGNAZIONE A FAVORE DI UN TERZO. In particolare, il creditore che è rimasto assegnatario a favore di un terzo deve dichiarare in cancelleria, nei 5 giorni successivi dalla pronuncia in udienza del provvedimento di assegnazione o dalla comunicazione, IL NOME DEL TERZO A FAVORE DEL QUALE DEVE ESSERE TRASFERITO L'IMMOBILE, depositando la dichiarazione del terzo di volerne profittare. La mancata o non tempestiva dichiarazione del creditore comporta la definitiva assegnazione del bene al creditore esecutante. LA DELEGA DI FUNZIONI AI PRIVATI L'espropriazione immobiliare è uno dei settori in cui più avanzato è il trasferimento di funzioni a soggetti privati, in un'ottica di risparmio di risorse e di outsourcing. Le operazioni di vendita immobiliare sono delegate a un professionista, o un notaio dotato delle opportune competenze, o un avvocato o commercialista. Il professionista svolge tutti i compiti che normalmente spettano al giudice, inclusa l'emissione dei provvedimenti opportuni. Tuttavia, in caso di contestazioni, non è il professionista a decidere ma il giudice dell'esecuzione dotato di imperium. La delega può essere esclusa solo se il giudice dell'esecuzione, sentiti i creditori, ritenga preferibile procedere direttamente alle operazioni di vendita, a tutela degli interessi delle parti (quindi la delega è la strada abituale). La legge 132/2015 prevede che la delega di funzioni ai privati in materia di vendite forzate, fin ad ora una possibilità, diviene la regola.àCosì l'art.534 bis cpc dispone che la delega al professionista è disposta nell'ordinanza di vendita previo contraddittorio tra le parti del procedimento esecutivo. Nell'ordinanza il giudice da disposizioni generali circa: • il termine per lo svolgimento delle operazioni delegate; • le modalità della pubblicità; • il luogo di presentazione delle offerte; • il luogo ove si procede all'esame delle offerte, alla gara tra gli offerenti e alle operazioni dell'eventuale incanto. Il codice precisa che tutte le attività, che, devono essere compiute in cancelleria o davanti al giudice dell'esecuzione, o dal cancelliere o dal giudice dell'esecuzione, sono eseguite dal professionista delegato presso il suo studio o nel luogo indicato nell'ordinanza. Vi è la possibilità di ricorrere a modalità telematiche. Il professionista deve redigere il verbale di vendita e predisporre il progetto di distribuzione. In caso di difficoltà del professionista durante lo svolgimento delle operazioni di vendita, questo può rivolgersi al giudice che provvede con decreto. Le parti e gli interessati possono proporre reclamo contro questo decreto, nonché contro gli atti del professionista delegato con ricorso allo stesso giudice che provvede con ordinanza. Il ricorso non sospende le operazioni di vendita, salvo che il giudice, concorrendo gravi motivi, disponga la sospensione. La riforma del 2015 ha previsto che contro i provvedimenti del giudice dell'esecuzione sia proponibile il reclamo al collegio nelle forme del reclamo cautelare. La scelta del professionista è governata da regole precise (artt.179ter e quater disp.att.). Presso ogni tribunale è istituito un elenco apposito di notai, avvocati e commercialisti: l'iscrizione è condizionata all'assolvimento di specifici obblighi formativi, stabiliti con decreto dal ministero della giustizia e da svolgersi secondo linee guida fissate dalla scuola superiore della magistratura. La gestione degli elenchi è affidata ad apposite commissioni istituite presso ogni corte d'appello, a cui spetta la cancellazione dei professionisti che si siano rivelati indegni o inadeguati. Resta salva la possibilità di affidare incarichi a professionisti non inseriti negli elenchi, con provvedimento apposito motivato. Quanto al rapporto tra professionista e giudice dell'esecuzione è bene sottolineare che il potere giurisdizionale in forza del quale avviene l'espropriazione è e resta dello Stato ed è esercitato dal giudice: il professionista è un delegato che esercita poteri non suoi. Per questo, non solo il professionista è autorizzato a rivolgersi al giudice per risolvere le difficoltà, ma è il giudice ad avere l'ultima parola. A riprova di quanto detto si noti che il decreto di trasferimento è predisposto dal professionista, ma è emanato dal giudice dell'esecuzione, infatti la norma precisa che avvenuto il versamento del prezzo, il professionista delegato predispone il decreto di trasferimento ma poi trasmette al giudice dell'esecuzione il fascicolo perché sia il giudice a firmare il provvedimento. Infine, l'ultimo comma dell'art.591bis cpc prevede che la delega venga revocata, sentito il professionista, se non vengono rispettati i termini e le direttive impartiti dal giudice a meno che queste inosservanze dipendano da cause non imputabile. AMMINISTRAZIONE PROVVISSORIA DELL’IMMOBILE Le procedure di espropriazione immobiliare possono risultare lunghe. Nel frattempo, bisogna amministrare l'immobile (artt.592-595 cpc). Questo compito è affidato dal giudice per un tempo non superiore a 3 anni (ma prorogabile), a uno o più creditori o a un istituto a ciò autorizzato, o allo stesso debitore se tutti i creditori vi consentono. All'amministratore giudiziario si applicano le norme sul custode. Egli deve presentare rendiconti periodici (ogni trimestre) e il rendiconto finale (sulla cui approvazione possono insorgere contestazioni, con il relativo incidente di cognizione risolto dal giudice con ordinanza non impugnabile). Le eventuali rendite nel frattempo percepite possono essere assegnate ai creditori. L'amministrazione cessa quando l'immobile viene venduto. RIPARTO In tema di riparto, salvo che vi sia un solo creditore, nel qual caso è a questo che devono essere assegnati gli importi ricavati nella procedura esecutiva, il giudice o il professionista delegato, forma un progetto di distribuzione, anche parziale, contenente: • l'indicazione delle somme ricavate; • l'elenco dei creditori e la loro gradazione (=l'ordine di preferenza in cui devono essere pagati). Il progetto deve essere redatto entro 30 giorni dal versamento del prezzo, viene depositato in cancelleria. Sia il debitore che i creditori lo possono consultare. Il giudice fissa, l'udienza per l'audizione delle parti (art.596 cpc). Può accadere che il progetto è approvato, (anche implicitamente se nessuno compare in udienza, art.597 cpc), o che si raggiunga l'accordo tra le parti à il giudice ordina il pagamento delle somme ai soggetti e nella misura indicata nel progetto. Quindi l'espropriazione è giunta al termine e i creditori hanno conseguito la soddisfazione richiesta. Può accadere che il progetto non sia approvato e sorgono contestazioni possono essere discussi l'entità dei crediti dei creditori privilegiati, che non hanno dovuto conseguire un titolo esecutivo e la cui pretesa non è stata filtrata da un accertamento, o l'ordine di pagamento di alcuni creditori. Ritorna il problema della capienza: se l'esecuzione forzata non ha fruttato un ricavato sufficiente per tutti, alcuni restano esclusi con la conseguenza dell'inefficacia, nei loro confronti, del processo esecutivo. Le controversie sulla distribuzione vengono risolte secondo il meccanismo semplificato ex art.512 cpc. Per rendere meno gravosa l'attesa dei creditori, l'art.596 cpc (dopo la novella del 2016) consente al giudice dell'esecuzione di dare corso discrezionalmente ad un progetto di distribuzione anche parziale delle somme ricavate, purché non oltre il 90% delle somme da ripartire. Questa distribuzione può essere effettuata in favore: • di creditori accertati; • di creditori intervenuti senza titolo esecutivo, ma in possesso di un sequestro già eseguito o di un titolo derivane dalle scritture private qualificate, i quali (si tratta normalmente di istituti di credito) acquisiscono