La trascrizione, Sintesi del corso di Diritto Privato

Scarica La trascrizione e più Sintesi del corso in PDF di Diritto Privato solo su Docsity! LA TRASCRIZIONE LA FUNZIONE DELLA TRASCRIZIONE E IL PRINCIPIO DEL CONSENSO TRASLATIVO La trascrizione è strumento per la soluzione di conflitti tra più soggetti acquirenti di diritti reali su determinati beni. Il diritto reale acquistato su un bene immobile diventa opponibile ai terzi solo per effetto della trascrizione. Per comprendere il ruolo della trascrizione nella disciplina della circolazione giuridica è opportuno ricordare che nel nostro ordinamento il contratto ha efficacia traslativa della proprietà o dei diritti reali (art.1376). Ora, se a questo mondo tutti fossero galantuomini, un principio del genere sarebbe sufficiente. Ma che avviene se A trasferisce lo stesso immobile prima a B e poi a C ovvero costituisce in favore di C diritti reali pregiudizievoli per B? La risposta dovrebbe essere che B, avendo acquistato per primo, dovrebbe essere preferito. Infatti A, trasferendo il bene a B, ha cessato di essere proprietario e non aveva più quindi il potere di disposizione sulla cosa. Senonché un principio del genere intralcerebbe la circolazione dei beni. Come potrebbe chi intende acquistare diritti reali su un bene sapere se l'alienante non li abbia già trasferiti ad altri? Egli non sarebbe mai sicuro e, a voler essere prudente, si dovrebbe astenere dall’acquistare. Criteri di soluzione: per i beni mobili non registrati il conflitto tra più acquirenti da un medesimo alienante è risolto a favore di quello che per primo ed in buona fede abbia conseguito il possesso della cosa. Analogamente il conflitto tra più diritti personali di godimento, sia relativi ad immobili o a beni mobili, viene risolto facendo prevalere colui che per primo ha materialmente conseguito il godimento della cosa. Il possesso costituisce una situazione tale da mettere sull'avviso i terzi: il fatto che una cosa non si trovi nelle mani della persona che si asserisce proprietaria induce ogni individuo accorto a fare indagini sulla effettiva situazione giuridica, prima di procedere ad un acquisto. Inoltre, data la rapidità di circolazione delle cose mobili, non era immaginabile un sistema di registrazione dei trasferimenti. Ciò invece è concretamente attuabile rispetto ai trasferimenti relativi ai beni immobili e mobili registrati. Il conflitto tra più acquirenti dello stesso diritto su un certo bene viene risolto appunto in base alla anteriorità dell'attuazione della formalità pubblicitaria: colui che per primo ha fatto trascrivere in pubblici registri il titolo dal quale trae origine il suo diritto è preferito rispetto a colui che non ha trascritto affatto o ha trascritto successivamente il proprio titolo di acquisto (art.2644). La trascrizione è dunque presupposto dell'opponibilità ai terzi dei diritti acquistati in forza degli atti trascritti. Occorre allora ricostruire l'effettiva portata del principio del consenso traslativo, ex. 1376, che si coordina con la disciplina della trascrizione nei termini seguenti: il contratto ha immediata efficacia traslativa a favore dell'acquirente, che diviene proprietario o titolare del diritto reale di godimento già nel momento del perfezionamento del negozio; tuttavia, fino a quando la trascrizione non sia stata eseguita, il diritto così acquistato e già attuale nel patrimonio dell'acquirente, soccombe rispetto ai diritti con esso incompatibili che dovessero essere acquistati da altri soggetti in forza di atti trascritti precedentemente. Infatti ex.2644, gli atti per i quali la legge prevede la trascrizione non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi. Irrilevanza dell’anteriorità dell’atto art. 2644 c.2: seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione dei diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l'acquisto risalga ad data anteriore. Pertanto se un soggetto vende a Tizio e poi a Sempronio, e quest'ultimo trascrive per primo l'atto acquisitivo a suo favore, sarà lui a prevalere rispetto a Tizio, nonostante la posteriorità dell'atto di acquisto. La legge quindi risolvere i conflitti tra plurimi acquirenti esclusivamente sulla base dell'attuazione delle formalità pubblicitarie, prescindendo completamente dalla buona fede che è quindi del tutto irrilevante in materia di circolazione dei diritti reali immobiliari. L'ordinamento giuridico però non lascia senza difesa il contraente che ha acquistato e si vede sacrificato a vantaggio di un'altra persona per effetto dell'applicazione dei principi della trascrizione. Costui ben può rivolgersi contro il suo autore, ossia il venditore, che avendo alienato per due volte lo stesso bene, è responsabile del pregiudizio subito dall'acquirente e perciò può essere condannato al risarcimento dei danni. La giurisprudenza inoltre è giunta ad ammettere che il primo acquirente possa agire con un'azione di risarcimento del danno anche nei confronti di colui che abbia acquistato successivamente ma abbia trascritto per primo: ciò però solo nel caso in cui si dimostri che il secondo acquirente era in mala fede nel momento in cui ha compiuto il proprio acquisto, ossia era consapevole del fatto che il bene era già stato alienato al primo acquirente e dunque della lesione che stava arrecando al diritto di quest'ultimo. Ricordiamo sempre però che la mala fede del secondo acquirente non fa venir meno l'efficacia giuridica e la prevalenza del suo acquisto, in quanto anteriormente trascritto, ma comporta una sua responsabilità risarcitoria di tipo aquiliano (ex 2043) nei confronti del primo acquirente che ha visto leso un proprio diritto a causa di un comportamento consapevolmente scorretto del secondo acquirente. IL PRINCIPIO DELLA CONTINUITA’ DELLE TRASCRIZIONI I registri immobiliari, per mezzo dei quali si attua la trascrizione, sono impostati su base soggettiva, personale. Oggetto della trascrizione sono gli atti (sentenze, contratti, ecc.) che comportino costituzione, modificazione o estinzione di diritti reali su beni immobili. Un principio rilevante è quello della continuità delle trascrizioni; difatti è chiaro che una lacuna nel sistema impedirebbe di ricostruire completamente le vicende di un determinato bene. Pertanto l’opponibilità di un determinato atto acquisitivo è subordinata alla continuità delle trascrizioni degli atti a monte, per il tramite dei quali quel diritto è pervenuto all’ultimo titolare. Regola ex art. 2650: le successive trascrizioni o iscrizioni a carico dell’acquirente non producono effetto se non è stato trascritto l’atto anteriore di acquisto. Se pertanto Tizio abbia trascritto il suo titolo di acquisto da Caio, ma non si sia preoccupato di verificare la regolare trascrizione del pregresso titolo di acquisto di Caio da Sempronio, Tizio continua a correre il rischio che qualunque atto di disposizione compiuto da Sempronio in favore di Mevio, benché trascritto successivamente alla trascrizione del titolo di acquisto di Tizio da Caio, prevalga su quest’ultimo atto. In sostanza l’efficacia della trascrizione dell’atto di trasferimento da Caio a Tizio rimane subordinata alla trascrizione pure dell’atto di alienazione da Sempronio a Caio: solo se e quando anche quest’ultima trascrizione sarà stata effettuata, l’omissione sarà riparata e la discontinuità nella sequenza delle formalità trascritte verrà colmata. Peraltro la trascrizione del trasferimento da Caio a Tizio continua a produrre i suoi effetti dal giorno in cui fu eseguita, non dalla data in cui viene trascritto (in ritardo) l’atto di alienazione da Sempronio a Caio. La trascrizione di un atto, in caso di una lacuna a monte, e quindi in difetto di continuità, non è priva di qualsiasi valore giuridico, in quanto produce, si dice, un effetto prenotativo, poiché nel momento in cui verrà ripristinata la continuità, con la trascrizione dell’atto anteriore del quale era stata a suo tempo omessa la pubblicità, l’atto a valle acquisterà a sua volta piena efficacia. Poiché però prevale sempre la regola fondamentale ex art. 2644, se prima che venga ripristinata la continuità delle trascrizioni un terzo trascrive il proprio acquisto (Mevio nel nostro esempio) sono fatte salve le sue ragioni. ATTI SOGGETTI A TRASCRIZIONE Gli atti rispetto ai quali la trascrizione svolge la funzione di dirimere il conflitto tra plurimi acquirenti dal medesimo titolare sono indicati nell’art. 2643: l'elencazione non è esemplificativa ma tassativa. Ciò significa che devono essere trascritti tutti e solo gli atti espressamente previsti dalla legge come suscettibili di trascrizione. Gli atti soggetti a trascrizione si individuano anzitutto in relazione ai beni che ne costituiscono oggetto. Questi beni sono gli immobili e i mobili registrati; in secondo luogo sono soggetti a trascrizione degli atti che comportano trasferimento, costituzione, estinzione o modificazione dei diritti reali. Solo in alcune specifiche ipotesi la legge ammette la trascrizione anche di atti produttivi di soli effetti obbligatori, come nel caso del contratto preliminare. Gli atti soggetti a trascrizione si possono distinguere nelle seguenti categorie: a. contratti traslativi della proprietà, o costitutivi, modificativi o traslativi di diritti reali immobiliari; atti tra vivi di rinuncia alla proprietà e ai diritti reali; b. contratti relativi a diritti personali su beni immobili, soltanto tuttavia se superano una certa durata (locazione immobiliare ultranovennale); c. transazioni, quando abbia per oggetto controversie sui diritti menzionati nei numeri precedenti. Una transazione è assoggettabile a trascrizione in quanto dia luogo ad una vicenda (costituzione, estinzione o modificazione) incidente su diritti in relazione ai quali è prevista trascrizione (es. a seguito di una lite tra committente e l'appaltatore si raggiunge un accordo per cui la lite è abbandonata, ma all'appaltatore viene ceduta un'unità abitativa del palazzo da lui costruito); d. sentenze che operano la costituzione, il trasferimento o la modificazione di uno dei diritti menzionati nei numeri precedenti, ossia le sentenze costitutive. TRASCRIZIONE DEGLI ACQUISTI MORTIS CAUSA L’art. 2648 stabilisce che si devono trascrivere le accettazioni di eredità che comportino acquisti di diritti rientranti tra quelli elencati ex 2643, e gli acquisti di legati aventi il medesimo oggetto. In caso di accettazione espressa sarà trascritto il relativo atto; in caso di accettazione tacita sarà trascritto l'atto dal quale essa risulti, che potrà essere una sentenza o un atto pubblico o una scrittura privata. L'acquisto del legato avviene senza la necessità di accettazione; pertanto si richiede la trascrizione di un estratto autentico del testamento contenente il legato stesso. La trascrizione degli acquisti per causa di morte assolve la funzione di assicurare la continuità delle trascrizioni. Infatti nel caso di acquisti per causa di morte non si applica la regola ex 2644, perché gli eventuali conflitti tra più pretendenti non possono essere risolti in base a quella norma, essendo decisivo l'accertamento del titolo della delazione ereditaria o della disposizione del legato. Quindi si dovrà individuare un testamento, decidere della sua validità e, in caso di plurimi testamenti, individuare quello più recente, oppure si dovrà accertare il presupposto di una delazione ex lege, ma in nessun caso verrà in considerazione un problema di pluralità di atti dispositivi parimenti efficaci e confliggenti, che è invece la situazione che l’art. 2644 disciplina. Ne deriva che l'erede o legatario non è gravato dall'onere di trascrivere il proprio acquisto per renderlo opponibile ai terzi. Per altro aspetto l’art. 2650, che pone il principio della continuità delle trascrizioni, opera anche nel caso di acquisti per causa di morte, sicché colui che abbia acquistato dall'erede può rendere opponibile il proprio acquisto a terzi se sia stato trascritto pure l'acquisto mortis causa del suo autore. Si comprende dunque che la trascrizione dell'acquisto per causa di morte non risponde direttamente a un interesse del successore, ma è funzionale alla tutela, attraverso la regola di continuità, degli interessi degli aventi causa del successore. ALTRE FUNZIONI DELLA TRASCRIZIONE LA TRASCRIZIONE DEL CONTRATTO PRELIMINARE. L’EFFETTO PRENOTATIVO L’ANNOTAZIONE MODALITA’ PER ESEGUIRE LA TRASCRIZIONE. LA TRASCRIZIONE RELATIVA A BENI MOBILI REGISTRATI.