Caratteristiche del Settore Alberghiero Italiano: Offerta, Domanda e Tendenze - Prof. Pisa, Sintesi del corso di Finanza Immobiliare

Scarica Caratteristiche del Settore Alberghiero Italiano: Offerta, Domanda e Tendenze - Prof. Pisa e più Sintesi del corso in PDF di Finanza Immobiliare solo su Docsity! 1 IL SETTORE ALBERGHIERO Lab. Gesti.Tec Marzia Morena IL SETTORE ALBERGHIERO IL MERCATO TURISTICO MONDIALE DISTRIBUZIONE DEL MERCATO TURISTICO MONDIALE • 45% (10 milioni) EUROPA • 35% (8 milioni) NORD E SUD AMERICA • 15% (3 milioni) ASIA ORIENTALE E PACIFICO 21 MILIONI DI CAMERE OFFERTA DI CAMERE AFFILIATE IN CATENE ALBERGHIERA DOTATE DI BRAND • 70% STATI UNITI + CANADA • 27% ASIA + PACIFICO • 26% AFRICA + MEDIO ORIENTE • 18% AMERICA MERIDIONALE • 15/20% EUROPA • 1% OCEANIA 2 IL MERCATO TURISTICO ITALIANO Il mercato turistico italiano e’ uno dei piu’ importanti nel mondo: Il 3° paese, a livello mondiale per arrivi turistici e per entrate generate dal settore L’industria italiana dell’ospitalita’ alberghiera si caratterizza per una offerta molto frammentata, con una dimensione media delle strutture limitata e una forte presenza delle gestioni familiari L’OFFERTA ALBERGHIERE IN ITALIA
164 ALBERGHI A 5
3.000 ALBERGHI A 4
13.000 ALBERGHI A 3
9.000 ALBERGHI A 2
2.000 RESIDENCE Albergo medio nazionale dispone di: - 58,8 letti - 29,9 camere - 98,1 bagni ogni 100 camere La quota delle camere in catena (nazionali e internazionali) e’ molto bassa rispetto al resto dei paesi europei Le cifre registrano, sul territorio italiano: • 50.000 camere (in ca. 400 alberghi in catena = 6% dell’offerta) • Media europea del 15% (32% fr e gb – 22% sp) Le catene alberghiere presenti in italia sono concentrate nella fascia media-alta : 75% hotel di 4 stelle Manca offerta qualificata di catene nella fascia di mercato di prezzo medio 5 Tasso di occupazione camere – media italia (dati in %) Riferito a circa 200 hotel in italia appartenenti a catene alberghiere L’occupazione media è intorno al 64% 6 Le tipologie di alloggio delle vacanze italiane. Anno 2005 Presenze alberghiere per diverse tipologie di turismo. Anno 2004 (composizione percentuali) Viaggi di lavoro per motivo prevalente. Anno 2004 (composizione percentuali) 7 La stagionalità delle vacanze degli italiani confronto 2004-2005 (percentuale di vacanzieri sulla popolazione) La stagionalità delle vacanze degli italiani gennaio dicembre 2003 (% sulla popolazione) Andamento stagionale dell'occupazione turistica nelle strutture ricettive (gennaio 2003 - gennaio 2004) 10 La diversificazione dell'offerta turistica delle regioni italiane presso gli intermediari europei Gli ostacoli legati all’organizzazione turistica Sistema turistico italiano Perdita di competitivita’
Non riesce a valorizzare i beni ambientali Artistici e storici del nostro paese Tali difficoltà non sono riconducibili a difficoltà economiche internazionali e soprattutto dei paesi che originano i più consistenti flussi. Cause: profonda modificazione della domanda di turismo: • Soggiorni più brevi • rotazione più rapida della clientela, • Panorama di scelta mondiale • rapporto qualità-prezzo 11 Caratteristiche strutturali del parco immobili italiano Caratteristiche esistenti
basso rapporto superficie/camera
spazi comuni sotto parametrati
riscaldamento/condizionamento
ascensori;
controllo tecnologico degli impianti
centralino –pabx
tv (pay tv, digital broadcast) richieste della domanda
sale convegni attrezzate
spazi comuni ben dimensionati Buona qualità dei servizi food & beverage
design e livello delle finiture
domotica
internet ad alta velocità
massaggi, health&care, spa
multimedialità revpar Principali città italiane rientrano nella top ten mondiale in termini di revpar. I 10 top performance market nel Mondo per revpar (2004) dati in us $ 12 Il profilo del turista “nicchie” di prodotto Itinerari Enogastronomico Sportivo
30 milioni di pernottamenti alberghieri
3,8 mld di euro
5% del fatturato del settore Le vacanze sportive degli italiani (percentuale sul totale vacanze sportive) 15 Turismo incoming e outgoing
dinamica eccellente nel 2005 su entrambi i mercati: +19% per l’incoming, +41% per l’outgoing
rotte più gettonate: da e verso regno unito, germania e spagna
a livello territoriale, la regione che presenta il saldo positivo più elevato tra flussi incoming outgoing low cost è il lazio, mentre quella che presenta un saldo negativo è la lombardia
cresce il ruolo degli intermediari nella vendita di voli low cost e come assemblatori di pacchetti turistici che includono tali collegamenti, soprattutto all’estero
il budget di spesa giornaliera a destinazione del turista low cost è generalmente inferiore a quello del turista medio (stranieri: 78 euro, italiani: 68 euro)
il turismo low cost/low fare conta ormai il 20-30% della domanda turistica in italia che Viaggia in aereo, sia incoming che outgoing
prevalgono leisure e altre motivazioni (turismo etnico, studio, ecc.), ma cresce il turismo business. Soprattutto tra gli italiani che vanno all’estero Budget hotel il nuovo volto del mercato alberghiero il mercato italiano registra da qualche anno un massiccio ingresso di gruppi alberghieri internazionali, interessati ad occupare una nicchia attualmente scoperta dall’offerta dell’hospitality italiana. a fronte di una presenza turistica in costante aumento, l’offerta alberghiera italiana risulta infatti fortemente carente di catene alberghiere moderne e qualificate, in grado di offrire a costi ridotti servizi soddisfacenti e costanti. la formula del budget hotel si rivela un modello estremamente flessibile, in quanto applicabile ai contesti più disparati: dalle grandi città ai capoluoghi di provincia, dalle aree commerciali alle zone adiacenti a grandi centri infrastrutturali. un format altamente industrializzato con un’offerta estremamente standardizzata, la cui redditività deriva dalla presenza di bassi costi di gestione ed alte prestazioni quanto a qualità e comfort. 16 tendenza del settore alberghiero: budget hotel tipo di albergo di catena, estremamente economico nei servizi ma di elevata qualita’ strutture essenziali nell’architettura nella distribuzione e sfruttamento degli spazi cosi’ come nell’arredamento prezzi bassi: - €. 50,00/70,00 fascia alta - €. 35,00/40,00 fascia media - €. 20,00/25,00 fascia bassa
location grandi città e capoluoghi di provincia località con opportunità di sviluppo turistico, leisure e commerciale
ubicazione: centrale; in corrispondenza di snodi viari; vicino a poli commerciali e terziari e a grandi infrastrutture
clientela target primario: clientela d’affari e di lavoro target secondario: clientela turistica
tipologia di servizio: bed & breakfast + sale riunioni
caratteristiche dimensionali: 70 – 100 camere (min. 50)
tassi di occupazione: molto elevati, in alcuni casi superiori al 90%
costi di costruzione: €. 36.000,00-46.000,00 a camera €. 2,5-3,2 milioni per hotel di 70 camere
redditivita’: rendimento medio annuo da locazione 7-8% chi sono gli investitori • il mercato è in continua evoluzione, la domanda proveniente dagli investitori istituzionali, nuovi nell’interesse sul mercato e dalle grandi catene alberghiere è in crescita; • investitori istituzionali: mostrano interesse per l’investimento immobiliare, nonché per operazioni di sviluppo (chiavi in mano); (società di investimento, fondi pensione, assicurazioni, fondi comuni di investimento immobiliare, fondi di “private equity”, investment bank) • catene alberghiere e tour operator: interesse nell’investimento comprensivo della gestione e dello sviluppo diretto della struttura ricettiva. a seconda della policy aziendale l’investimento può concludersi con un lease back. la tendenza è comunque differenziare il portafoglio (proprietà, in affitto, management contract, franchising) • investitori privati: tendono ad avere un profilo di rischio più aggressivo (sono stati i principali promotori del comparto e che alcuni oggi stanno diventando degli importanti gruppi di riferimento). 17 le aspettative e i motivi dell’investiment investors goals catene alberghiere e tour operator motivi: investimento gestionale/immobiliare con obiettivi di espansione sui mercati e di costruzione di prodotto nuovo (spesso vendono parte del portafoglio di proprietà come strategia di autofinanziamento). in seconda fase interessati anche in operazioni di “leaseback”. aspettative: break even atteso a 3 anni, margine operativo atteso 30%/35% (su ebtda), profilo di rischio specifico dell’attività e sull’attività. investitori istituzionali motivi: investimento immobiliare a reddito con obbiettivi di diversificazione degli investimenti per asset class e/o ottimizzazione del rendimento e del profilo di rischio del portafoglio immobiliare. aspettative: cap rate intorno al 7% con un aspettativa di crescita in termini di capital gain al 2%/3% annuo. ottenere contratti di locazione con 1° brand senza break option con canone fisso. profilo di rischio medio/mediobasso. investitori privati motivi: investimento per gestione diretta o a reddito o costruzione. aspettative: profilo di rischio molto aggressivo su iniziative di sviluppo. spesso le compravendite fra privati mostrano rendimenti non allineati con i mercati istituzionali