Trascrizione, Appunti di Diritto Privato

Scarica Trascrizione e più Appunti in PDF di Diritto Privato solo su Docsity! TRASCRIZIONE La trascrizione è un mezzo di pubblicità che si riferisce agli immobili e ai beni mobili registrati (automobili, navi, galleggianti e aeromobili). La trascrizione è uno strumento per la soluzione di conflitti tra più soggetti acquirenti di diritti reali su determinati beni. Ad esempio un diritto reale acquistato su un bene immobile diventa opponibile ai terzi soltanto per effetto della trascrizione: se A trasferisce lo stesso immobile a B e poi a C o costituisce in favore di C diritti reali (servitù, usufrutto) pregiudizievoli per B, cosa accadrebbe? A pur avendo trasferito prima il bene a B e non essendo più proprietario di tale bene, ha disposto di questo, ma in tale caso non vale il principio secondo cui essendo stato trasferito il bene prima a B, questo è il proprietario, a causa del fatto che ciò intralcerebbe la circolazione dei beni e farebbe astenere i consociato dall’acquisto di tali tipi di beni per non esporsi alla possibilità di esserne privati successivamente. Per favorire la circolazione dei beni il legislatore ha stabilito che:  Per i beni mobili (non registrati), il conflitto tra più acquirenti da un medesimo alienante è risolto a favore di quello che per primo ed in buona fede abbia conseguito il possesso della cosa. ART.1155 cod. civ. ;  Il conflitto tra più diritti personali di godimento (relativi sia ad immobili e mobili) viene risolto facendo prevalere colui che per primo ha conseguito materialmente il godimento della cosa; solo nel caso in cui nessuno dei diversi contraenti sia stato immesso nella disponibilità del bene la legge fa prevalere colui che possa vantare la data certa anteriore.  Per quanto riguarda i beni immobili e mobili registrati viene risolto in base all’anteriorità dell’attuazione della formalità pubblicitaria: colui che per primo ha fatto trascrivere in pubblici registri il titolo dal quale trae origine il suo diritto è preferito rispetto a colui che non ha trascritto affatto o ha trascritto successivamente il proprio titolo di acquisto. La trascrizione è presupposto dell’opponibilità ai terzi dei diritti acquistati in forza degli atti trascritti: il contratto ha immediata efficacia traslativa a favore dell’acquirente che diviene proprietario già al momento del perfezionamento del negozio, ma questo potrebbe soccombere qualora non venga ad essere trascritto, essendo determinante la data della trascrizione e non quella della conclusione del contratto. I conflitti tra più acquirenti sono risolti esclusivamente sulla base dell’attuazione delle formalità pubblicitarie e non con riferimento alla buona fede, che è irrilevante in materia di circolazione dei diritti reali immobiliari. Colui il quale si vede privato del bene a vantaggio di un’altra persona può rivolgersi contro il venditore, che, avendo alienato due volte lo stesso bene, è responsabile del pregiudizio subito dall’acquirente e può essere condannato al risarcimento dei danni. La giurisprudenza ha affermato che tale compratore soccombente può agire anche nei confronti di colui che, mediante la trascrizione in data anteriore, ha acquisito il bene nel caso in cui questo fosse in mala fede nel momento in cui ha compiuto l’acquisto, ossia era consapevole che il bene fosse già stato alienato al primo acquirente e della lesione provocata a questo (per reprimere operazioni fraudolente), tale risarcimento è fatto rientrare nell’ambito della responsabilità extracontrattuale. EFFICACIA DELLA TRASCRIZIONE Se un soggetto acquista un immobile ne diventa proprietario indipendentemente dalla trascrizione, ma questa è un atto che può prudentemente tutelare il soggetto acquirente che in tale modo non potrà essere pregiudicato nel caso in cui l’alienante venda il medesimo bene ad un altro soggetto. La trascrizione non è un elemento integrante della fattispecie negoziale, essa attua una forma di pubblicità dichiarativa, dalla quale dipende l’opponibilità ai terzi dell’acquisto compiuto. In Italia la trascrizione non ha efficacia costitutiva per quanto riguarda la vendita degli immobili; mentre per quanto riguarda l’ipoteca, questa si costituisce mediante l’iscrizione nei registri immobiliari. La trascrizione non ha efficacia alcuna nel rimuovere o superare eventuali vizi da cui il negozio giuridico trascritto fosse affetto. Se la vendita è nulla o annullabile, se ho acquistato a non domino, non basterà la trascrizione a render valido il negozio: esso resta nullo o annullabile; solo in alcuni casi la trascrizione rende inopponibile ai terzi subacquirenti l’invalidità o inefficacia di un atto si parla di efficacia sanante della trascrizione. I casi principali riguardante la pubblicità sanante (in quanto non posso essere fatti valere nei confronti dei terzi) sono i seguenti: a) Nullità e annullamento per incapacità legale L’azione che tende all’accertamento della nullità è imprescrittibile e il suo accoglimento travolge tutti gli atti dipendenti da quello nullo; mentre quella che tende l’accertamento dell’annullamento è prescrittibile, ma potrebbe anche questa pregiudicare i diritti dei terzi. In tali casi se la domanda giudiziale è trascritto 5 anni dopo la data della trascrizione dell’atto impugnato, la sentenza non travolge i diritti acquistati, a qualunque titolo (oneroso o gratuito), dai terzi che abbiano trascritto l’acquisto anteriormente alla trascrizione della domanda. b) Annullabilità per cause diverse dall’incapacità legale In tali ipotesi la tutela dei diritti dei terzi non dipende dal tempo: anche se la domanda è trascritta prima che siano decorsi 5 anni dalla trascrizione dell’acquisto del terzo, salvo il caso in cui sia avvenuto a titolo oneroso. c) Acquisti dall’erede o legatario apparente Se una domanda giudiziale volta a contestare un acquisto per causa di morte (es. si contesta la validità di un testamento) ed è trascritta 5 anni dopo la trascrizione dell’acquisto, la sentenza di accoglimento non pregiudica i diritti che i terzi in buona fede abbiano acquistato, a qualunque titolo, da colui che risultava essere erede o legatario; occorre che l’atto del terzo sia stato trascritto anteriormente alla trascrizione della domanda. d) Riduzioni delle donazioni e delle disposizioni testamentarie lesive della legittima Anche in tale caso il decorso del tempo può salvaguardare l’acquisto compiuto dal donatario o beneficiario della disposizione testamentaria: se la domanda dei legittimari è trascritta oltre 10 anni dopo l’apertura della successione, sono fatti salvi i diritti acquisiti dai terzi a titolo oneroso in forza di atto trascritto prima della trascrizione della domanda. La trascrizione può anche concorrere a costituire un diritto, tra tali casi vi è quello dell’usucapione abbreviata (decennale per gli immobili, triennale per i beni mobili registrati), affinchè si maturi occorrono: - La buona fede dell’acquirente, che ritenga di acquistare dal titolare del diritto; - Un titolo idoneo di acquisto; - La trascrizione. Il notaio e il pubblico ufficiale hanno l’obbligo a compiere la trascrizione nel minor tempo possibile e sono tenuti al risarcimento degli eventuali danni da ritardo. L’efficacia della trascrizione, quale strumento di duplicità, è duplice: - Efficacia negativa: gli atti non trascritti si presumono ignoti ai terzi e l’atto non trascritto non è efficace verso i terzi; - Efficacia positiva: gli atti trascritti si presumono conosciuti e l’atto trascritto è efficace contro qualunque terzo. La trascrizione opera anche se i soggetti non ne abbiano conoscenza, quindi si può parlare di presunzione iuris et de iure, contro la quale non è ammessa prova contraria (l’ordinamento ritiene che sia necessaria la sola trascrizione nei pubblici registri).