Valutazione di un investimento immobiliare con l’analisi costi ricavi, Esercizi di Valutazione Economica Dei Progetti

Scarica Valutazione di un investimento immobiliare con l’analisi costi ricavi e più Esercizi in PDF di Valutazione Economica Dei Progetti solo su Docsity! Università degli Studi di Trieste Corso di Laurea Magistrale in Ingegneria Civile Corso di Valutazione economica dei piani e dei progetti Valutazione di un investimento immobiliare con l’analisi costi ricavi Professor Paolo Rosato Studente Nicola Cella Anno Accademico 2020/2021 Valutazione investimento immobiliare - Analisi costi ricavi 2 Valutazione investimento immobiliare - Analisi costi ricavi 5 Figura 2 - Variazione percentuale della popolazione Dati ISTAT al 31/12/2019 (*) post-censimento Elaborazione tuttitalia.it Si può osservare come, dopo un notevole aumento nei primi anni duemila (≅+16%), il numero di abitanti non presenti considerevoli variazioni negli ultimi sei anni. La tendenza degli ultimi anni è riportata, in dettaglio, nella tabella seguente 2 . Anno Popolazione Variazione % sull’anno precedente 2014 41815 - 2015 41778 -0,09 2016 41883 +0,25 2017 41794 -0,21 2018 41897 +0,25 2019 41992 +0,23 Il comune di San Donà di Piave si colloca al nono posto nella regione per dimensione demografica, collocandosi tra le principali città del Veneto, e al 5141° posto su 7903 comuni italiani per età media. La composizione della popolazione è riassunta nella tabella seguente 3 . Popolazione 41992 Famiglie 17637 Maschi 48,0 % Femmine 52,0 % Stranieri 10,9 % Età media 45,3 Variazione % media annua 2014/2019 +0,08 % 2 Fonte: AdminStat (https://ugeo.urbistat.com/AdminStat/it/it/demografia/dati-sintesi/san-dona-di-piave/27033/4) 3 Fonte: AdminStat (https://ugeo.urbistat.com/AdminStat/it/it/demografia/dati-sintesi/san-dona-di-piave/27033/4) Valutazione investimento immobiliare - Analisi costi ricavi 6 In accordo con l’aumento della popolazione si è avuto un incremento del numero di famiglie con una flebile diminuzione dei componenti 3 . Anno Famiglie Variazione % sull’anno precedente Componenti medi 2014 17398 - 2,40 2015 17394 -0,02 2,40 2016 17488 +0,54 2,39 2017 17513 +0,14 2,39 2018 171553 +0,23 2,39 2019 17637 +0,48 2,38 La tendenza del numero di componenti per famiglia è riportata nel grafico seguente. Figura 3 - Trend numero componenti famiglia Elaborazione AdminStat La suddivisione della popolazione in fasce d’età è rappresentata graficamente di seguito. Figura 4 - Fasce d'età (2019) Elaborazione AdminStat Valutazione investimento immobiliare - Analisi costi ricavi 7 Si può osservare come le fasce 45-54 e 55-64 costituiscano insieme il 32% della popolazione: tale dato è di rilevante interesse poiché, vista la localizzazione e le caratteristiche delle unità immobiliari, queste fasce della popolazione si pongono come obiettivo dell’investimento. 1.2.2. Quadro competitivo e prospettive del mercato locale All’espansione iniziata negli anni Novanta, che ha visto l’ampliamento di zone residenziali periferiche come le frazioni di Calvecchia e Mussetta, oltre che alla realizzazione di nuovi complessi residenziali come la località di Borgovecchio, ora si contrappone una serie di interventi di nuova realizzazione concentrati nel centro cittadino, dove si sta assistendo ad un progressivo rinnovamento dell’esistente. Gli immobili ad uso residenziale recentemente realizzati, o in fase di realizzazione, sono essenzialmente condomini costituiti da relativamente poche unità immobiliari con metrature non inferiori ai 100 mq. La totalità delle nuove edificazioni è caratterizzata da finiture di qualità e riguardo verso le prestazioni energetiche: è quindi necessario operare nella caratterizzazione dell’immobile vista l’elevata competizione. 1.2.3. Mercato immobiliare: valori di mercato e tempi di vendita Andamento dei prezzi degli immobili a San Donà di Piave Il grafico seguente mostra l'andamento dei prezzi nel tempo di tutte le tipologie di immobili residenziali e degli appartamenti a San Donà di Piave. Figura 5 - Andamento dei prezzi di tutte le tipologie Elaborazione Immobiliare.it A novembre 2020 per gli immobili residenziali in vendita sono stati richiesti in media 1.502 € al metro quadro, con un aumento del 1,28% rispetto a novembre 2019 (1.483 €/m²). Negli ultimi nove anni, il prezzo medio all'interno del comune di San Donà di Piave ha raggiunto il suo massimo nel mese di settembre 2012, con un valore di 1.806 € al metro quadro. Negli ultimi due anni, il mese in cui è stato richiesto il prezzo più basso è stato dicembre 2019: per un immobile in vendita sono stati richiesti in media 1.467 € al metro quadro. Valutazione investimento immobiliare - Analisi costi ricavi 10 1.2.4. Mercato delle costruzioni e costi 4 Il buon andamento del PIL nel terzo trimestre (luglio-settembre, +15,9% rispetto al precedente) è trainato da una dinamica particolarmente positiva dell’attività di costruzione che nei mesi estivi raggiunge un incremento del +45% rispetto al secondo trimestre 2020 e del +4,8% nel confronto col terzo trimestre del 2019. Tuttavia, a causa delle flessioni dei primi due trimestri (-27,1% nel secondo trimestre e -7,3% nel primo trimestre), gli investimenti in costruzioni nei primi nove mesi del 2020 registrano una riduzione del -9,8%. L’indice Istat della produzione nelle costruzioni, a settembre registra un ulteriore aumento del +5,1% rispetto allo stesso mese del 2019. Questo risultato conferma l’importante inversione di tendenza che si era manifestata nel mese di agosto (+13,4% rispetto ad agosto del 2019), dopo i forti cali registrati nei mesi di marzo (-35,5%) e aprile (-68,9%), durante i quali le misure adottate per contenere la pandemia, hanno comportato una progressiva chiusura di quasi tutti i cantieri da parte delle imprese di costruzioni. Nella media dei primi nove mesi dell’anno, il bilancio rimane negativo, con una diminuzione del -12% nel confronto con lo stesso periodo dell’anno precedente. Per quanto riguarda i costi di costruzione, gli indici ISTAT riportano una dinamica tendenziale ancora positiva, ma contenuta. Figura 11 - Andamento degli indici ISTAT Variazione % dell’indice di costo rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente Elaborazione ANCE su dati ISTAT 1.2.5. Situazione congiunturale e finanziaria 5 Nel 2019, nonostante la mancata crescita del paese, vi è stato un aumento delle compravendite (+ 4%) accompagnato da un calo dei prezzi (– 2,77%). L'investimento immobiliare è risultato nel 2019 tra i più remunerativi ed il mercato ha chiuso in crescita con compravendite in aumento: sono state sempre più le famiglie e gli investitori interessati all'acquisto immobiliare, visti i prezzi in ribasso e i tassi di interesse dei mutui ai minimi storici. 4 Fonte: Pubblicazione Centro Studi Ance (http://www.ance.it/docs/docDownload.aspx?id=59423) 5 Fonte: FIAIP osservatorio immobiliare nazionale settore urbano 2019 (https://www.fiaip.it/wp-content/uploads/2020/04/Report_urbano_FIAIP_Anno2019.pdf) Valutazione investimento immobiliare - Analisi costi ricavi 11 Si evidenzia inoltre come nel 2019 vi sia stato un netto aumento delle vendite immobiliari nelle agenzie, e come lo sconto medio rispetto alle richieste iniziali del venditore si sia ridotto; sono inoltre stabili i tempi di vendita. Nel 2019 si era registrata per l'economia una sostanziale stagnazione ed una crescita prossima allo zero del PIL, con una modesta espansione dei consumi e della fiducia delle famiglie a fine anno. Il costante declino dell'economia registrato nei primi due mesi dell'anno aveva già innescato effetti negativi anche per il Real Estate. Ci troviamo, ora, in una fase molto complessa provocata dalla fragilità del quadro macroeconomico interno e dall’emergenza sanitaria dovuta al Coronavirus. La recessione globale in atto ha messo sottopressione l'intero comparto che potrebbe essere aggravato dell’impoverimento di parte della domanda, già penalizzata da una tassazione immobiliare non favorevole e da una crisi duratura ancora oggi senza uno sbocco. Nel trimestre estivo (luglio-settembre) il PIL ha registrato un significativo recupero in termini congiunturali: +15,9% rispetto al secondo trimestre 2020. Tuttavia, nel confronto con il terzo trimestre del 2019, la dinamica rimane negativa del -5%, seppur in rallentamento rispetto alle flessioni dei due trimestri precedenti (-18% secondo trimestre e -5,6% primo trimestre). Complessivamente nei primi nove mesi del 2020 il PIL subisce una flessione del -9,5%. Le previsioni della Commissione Europea indicano per l’Italia un calo del PIL del -9,9% per l’anno in corso e per il 2021 una crescita del +4,1%. D’intensità simile anche le recenti stime dell’OCSE: -9,1% nel 2020 e +4,3% nel 2021. Valutazione investimento immobiliare - Analisi costi ricavi 12 2. Fattibilità urbanistica 2.1. Norme urbanistiche Il lotto individuato per la realizzazione dell’immobile è situato all’angolo tra via Giuseppe Mazzini e via Francesco Crispi. Dal Piano degli Interventi (P.I.) è stata individuata la tavola di piano contenente l’area d’interesse, di cui si riporta di seguito un estratto con il lotto in evidenza. Figura 12 - Estratto tavola H4 del Piano degli Interventi Dalla tavola di piano è stato possibile individuare la zona omogenea in cui è situato il lotto. Dalle Norme Tecniche Operative del P.I., nota la zona omogenea, si sono ricavati i vincoli urbanistici utili a delineare le caratteristiche di massima dell’immobile da realizzare. Di seguito vengono riportate le principali indicazioni ottenute dalle N.T.O. Zona omogenea Zona “B” Destinazioni d’uso previste Residenza, terziario diffuso, strutture ricettive alberghiere ed extralberghiere, servizi ed attività di interesse comune Altezza massima dei fabbricati, rapporto di copertura massimo, distanze minime dai confini del lotto e dalle strade Classe quattro dell'abaco dei tipi edilizi: condomini Distanza tra pareti finestrate e pareti di edifici antistanti Non inferiore a 10 metri Distanza tra pareti non finestrate Non inferiore a 3 metri Indice di edificabilità fondiaria6 0,8 mq/mq 6 Superficie netta di pavimento massima o minima costruibile per mq. o ha. di superficie fondiaria (s.f.) interessata dall'intervento (art. 4, titolo II, lettera i, N.T.O.). Valutazione investimento immobiliare - Analisi costi ricavi 15 Valore di trasformazione area non urbanizzata (al lordo degli interessi) 437,65 € /mq Valore di trasformazione area non urbanizzata (al netto degli interessi) 411,19 € /mq Superficie area edificabile 1060 mq Valore unitario 411,19 € /mq Valore unitario 138,92 € /mc Valore totale 435.865,96 € Il procedimento di stima per comparazione diretta è riportato di seguito. Comparabile Superficie SNP Volume edificabile Prezzo Prezzo €/mc Correzione Prezzo corretto Viale primavera 910 314 1162 115.000,00 € 98,98 € 1,3 128,68 € Via Unità d'Italia 1920 330 1221 125.000,00 € 102,38 € 1,3 133,09 € Via Calvecchia 750 110 407 40.000,00 € 98,28 € 1,3 127,76 € Volume edificabile 3137,6 mc Valore unitario 129,84 € /mc Valore unitario 384,34 € /mq Valore totale 407.397,90 € Come valore è stato adottato la media dei due procedimenti adottati. Valore totale (valore di trasformazione) 435.865,96 € Valore totale (comparazione diretta) 407.397,90 € Valore totale (media) 421.631,93 € Al valore così ottenuto sono poi stati aggiunti i costi necessari all’acquisizione dell’area. Spese intermediario 8.432,64 € 2% Valore totale (media) Spese notarili 4.216,32 € 1% Valore totale (media) Imposta ipocatastale 16.865,28 € 4% Valore totale (media) Costo di acquisizione dell'area 451.146,17 € 3.1.2. Costo di costruzione Per la stima del costo di costruzione è stato adottato un procedimento per elementi funzionali. È stato selezionato un’immobile dalle caratteristiche simili e di cui fosse noto il costo di costruzione disaggregato per elementi funzionali. Si è successivamente proceduto alla correzione dell’incidenza percentuale di ogni elemento in funzione delle caratteristiche differenziali tra i due edifici. Noto il coefficiente globale di aggiustamento si è derivato il costo di costruzione unitario dell’immobile oggetto dell’investimento riferito temporalmente alla costruzione dell’immobile di raffronto. Valutazione investimento immobiliare - Analisi costi ricavi 16 Attraverso gli indici ISTAT si è effettuata l’omogeneizzazione temporale del costo di costruzione storico. La procedura esposta può essere riassunta nella seguente formulazione: 𝐶𝑐𝑥 = 𝐶𝑐𝑢 𝐼𝑎 𝐼𝑠 𝑃𝑥∑𝑃𝑓𝐶𝑓 𝑓 Dove: 𝐶𝑐𝑥 è il costo di costruzione da stimare; 𝐶𝑐𝑢 è il costo di costruzione unitario noto; 𝐼𝑎 è l’indice ISTAT attuale; 𝐼𝑠 è l’indice ISTAT storico; 𝑃𝑥 è il parametro dell’edificio da stimare; 𝑃𝑓 è l’incidenza percentuale dell’elemento funzionale; 𝐶𝑓 è la correzione. Il costo dell’immobile simile e le correzioni apportate sono contenuti nella tabella seguente. Elementi funzionali Immobile costruito Immobile da costruire Costo Incidenza Correzione Coeff. globale Scavi e movimenti terra 106.117,00 € 2,37% 1 2,37% Sondaggi 130.242,00 € 2,91% 1 2,91% Fondazioni 134.470,00 € 3,01% 1,1 3,31% Strutture in calcestruzzo armato 901.711,00 € 20,17% 1,1 22,18% Vespai, sottofondi e pavimenti 307.349,00 € 6,87% 1,2 8,25% Isolamento 82.722,00 € 1,85% 1,2 2,22% Murature e tavolati 315.297,00 € 7,05% 1,1 7,76% Opere in pietra 55.318,00 € 1,24% 1 1,24% Intonaci e tinteggiature 236.725,00 € 5,29% 1,2 6,35% Canne e fognature 78.276,00 € 1,75% 1 1,75% Rivestimenti 302.101,00 € 6,76% 1,2 8,11% Impermeabilizzazione e copertura 93.436,00 € 2,09% 1 2,09% Opere carpenteria metallica e serramenti 404.866,00 € 9,05% 1,1 9,96% Serramenti in legno 446.848,00 € 9,99% 1,2 11,99% Impianto di riscaldamento/raffrescamento 320.395,00 € 7,17% 1,1 7,88% Impianto idrosanitario 152.399,00 € 3,41% 1,1 3,75% Impianto elettrico 268.647,00 € 6,01% 1,1 6,61% Impianto ascensori 134.470,00 € 3,01% 1,1 3,31% Totale 4.471.389,00 € 100,00% 112,04% Valutazione investimento immobiliare - Analisi costi ricavi 17 I costi unitari e gli indici ISTAT sono i seguenti. Superficie 3420 mq Costo unitario storico 1.307,42 € /mq 1.464,84 € /mq Anno 2014 2020 Indice ISTAT 99,8 102,9 Costo unitario attualizzato 1.510,34 € /mq Al costo unitario così determinato vanno aggiunti il costo per l’esecuzione delle opere di urbanizzazione e per la realizzazione dei garage. Componente Dimensioni Costo unitario Costo totale Opere di urbanizzazione 1060 50,00 € 53.000,00 € Appartamenti 848 1.510,34 € 1.280.771,94 € Garage e sup. accessoria 424 755,17 € 320.192,98 € Totale 2.315,52 € 1.653.964,92 € 3.1.3. Oneri di urbanizzazione e contributo sul costo di costruzione Gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria, così come il contributo sul costo di costruzione, sono stati calcolati utilizzando il software online reso disponibile all’interno del sito web dello Sportello Unico Edilizia del Comune di San Donà di Piave 7 . Il calcolo dettagliato è riportato in allegato alla presente relazione mentre di seguito sono riassunti gli importi da corrispondere. Oneri di urbanizzazione Dimensioni (mc) Tariffa Importo Primaria 2717,28 2,94 € 7.988,80 € Secondaria 2717,28 4,28 € 11.629,96 € Totale 19.618,76 € Costo di costruzione Costo di costruzione tabellare Importo 1.653.964,92 € 228.402,48 € 11.420,12 € Onere Importo Note Urbanizzazione primaria - € Compensata dalle opere di urbanizzazione Urbanizzazione secondaria 11.629,96 € Contributo costo di costruzione 11.420,12 € Totale 23.050,08 € Gli oneri di urbanizzazione primaria non sono dovuti poiché si prevede che il costo delle opere di urbanizzazione realizzate direttamente superi l’importo dell’onere. 7 Il calcolo online degli oneri concessori è disponibile al seguente indirizzo: https://cnedweb2.datapiano.it/oneri_web/ Valutazione investimento immobiliare - Analisi costi ricavi 20 3.2. Ricavi I ricavi provenienti dalla vendita delle unità immobiliari sono stati valutati stimando il più probabile valore di mercato di quest’ultime. 3.2.1. Relazione tecnica di stima 3.2.1.1. Scelta del procedimento di stima Basandosi sulla conoscenza del mercato in cui verrà realizzato l’immobile, sulla disponibilità di dati riguardanti compravendite recenti di beni simili e sulla finalità dell’investimento si è adottato il Market Comparison Approach - MCA. 3.2.1.2. Caratteristiche dell’immobile da stimare In base alle informazioni note dal progetto di massima sono state definite le caratteristiche generali dell’immobile così da individuare i beni simili e il parametro di confronto. Progetto di massima unità immobiliare Locale Dimensioni Soggiorno 25 mq Cucina 15 mq Camera 1 17 mq Camera 2 14 mq Bagno 1 9 mq Bagno 2 6 mq Studio 10 mq Disimpegno 7 mq Ripostiglio 3 mq SNP 106 mq Terrazza 15 mq Garage 18 mq Giardino comune 600 mq SC 143,1 mq Superficie Netta Pavimentabile 848 mq Superficie non residenziale 424 mq Superficie commerciale 1144,80 mq Valutazione investimento immobiliare - Analisi costi ricavi 21 3.2.1.3. Ricerca e analisi dei dati di mercato Gli immobili simili selezionati per effettuare la comparazione diretta sono riportati, con le loro principali caratteristiche, nella seguente tabella. Comparabile Via Cesare Battisti, 51 Via Venezia, 3 Via Giannino Ancillotto, 12 Data di compravendita 09/2020 05/2020 03/2020 Superficie commerciale 180 mq 122 mq 100 mq Prezzo di mercato 350.000,00 € 260.000,00 € 209.000,00 € Classe immobile Signorile Signorile Signorile Finiture Di pregio/a nuovo Di pregio/a nuovo Di pregio/a nuovo Localizzazione Centro storico Centro storico Centro storico Bagni 2 2 2 Garage 1 1 0 Posti auto esterni 1 1 1 Giardino comune 900 mq - - Terrazze 2 2 2 Tipologia infissi Doppio vetro/metallo Triplo vetro/legno Doppio vetro/metallo Riscaldamento Autonomo Autonomo Autonomo Tipologia A pompa di calore Caldaia a gas A pompa di calore Cantina No No Sì Classe energetica A3 ≥3,51 kWh/m2 anno A1 ≥175 kWh/m2 anno A3 ≥3,51 kWh/m2 anno 3.2.1.4. Individuazione delle caratteristiche differenziali Le caratteristiche differenziali considerate nell’aggiustamento dei prezzi di mercato sono riportate nella tabella seguente. Comparabile 1 Comparabile 2 Comparabile 3 Subject Prezzo 350.000,00 € 260.000,00 € 209.000,00 € Superficie (mq) 180 122 100 143 Prezzo unitario 1.944,44 € 2.131,15 € 2.090,00 € Garage 1 1 0 1 Giardino comune (mq) 900 0 0 600 Tipologia infissi Doppio vetro/metallo Triplo vetro/legno Doppio vetro/metallo Triplo vetro/legno Cantina No No Sì No Classe energetica (n° A) 3 1 3 4 Valutazione investimento immobiliare - Analisi costi ricavi 22 3.2.1.5. Valutazione degli aggiustamenti e prezzi corretti I prezzi marginali adottati, che esprimono la variazione del prezzo totale al variare di una determinata caratteristica, sono riportati nella seguente tabella. Caratteristica Valore marginale Unità di misura Superficie (mq) 100 - 125 mq 1.750,00 € /mq 125 - 150 mq 1.500,00 € /mq >150 mq 1.250,00 € /mq Garage 18.000,00 € Giardino comune 20,00 € /mq Tipologia infissi 100,00 € /mq Cantina 10.000,00 € € Classe energetica 60,00 € /mq per classe La relazione utilizzata per ottenere gli aggiustamenti è la seguente: 𝐴 = 𝑃𝑚(𝐶𝑠 − 𝐶𝑐) Dove: 𝐴 è l’aggiustamento; 𝑃𝑚 è il prezzo marginale; 𝐶𝑠 è il valore della caratteristica del subject; 𝐶𝑐 è il valore della caratteristica del comparabile. Gli aggiustamenti apportati e i conseguenti prezzi corretti sono riassunti nella seguente tabella. Comparabile 1 Comparabile 3 Comparabile 4 Prezzo (€) 350.000,00 € 260.000,00 € 209.000,00 € Superficie (mq) -46.125,00 € 36.925,00 € 75.425,00 € Garage 0,00 € 0,00 € 18.000,00 € Giardino comune -6.000,00 € 12.000,00 € 12.000,00 € Tipologia infissi 18.000,00 € 0,00 € 10.000,00 € Cantina 0,00 € 0,00 € -10.000,00 € Classe energetica 10.800,00 € 21.960,00 € 6.000,00 € Prezzo corretto 326.675,00 € 330.885,00 € 320.425,00 € Valutazione investimento immobiliare - Analisi costi ricavi 25 𝑟𝑓 è il rendimento degli investimenti “risk free”; 𝛽 è il coefficiente di rischiosità sistemica dell’investimento; 𝑟𝑚 è il rendimento dell’investimento di mercato; 𝑟𝑠 è il rischio specifico dell’investimento. Il coefficiente 𝛽 è stato stimato consultando il dataset betaEurope (aggiornamento del 05/01/2020) di Aswath Damodaran, docente di corporate finance and valuation alla Stern School of Business della New York University, assumendo il valore corrispondente a Homebuilding. Il rischio specifico dell’investimento è stato stimato utilizzando la procedura speditiva dal Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI) impiegando la seguente tabella. I valori utilizzati e il costo del capitale proprio ottenuto sono riassunti nella seguente tabella. Costo del capitale proprio ke Rendimento investimento risk free rf 1,5% Coefficiente di rischiosità sistemica β 1,04 Rendimento investimento di mercato rm 5% Rischio specifico dell'investimento rs 1,6% Costo del capitale proprio nominale 6,7% Tasso d'inflazione 0,5% Costo del capitale proprio reale annuo 6,21% Periodi 3 Costo del capitale proprio reale periodo 2,03% Il costo del capitale a debito 𝑘𝑑 è stato stimato con la seguente relazione: 𝑘𝑑 = 𝑟𝑑(1 − 𝑡) Dove: 𝑘𝑑 è il costo del capitale a debito; 𝑟𝑑 è il tasso d’interesse passivo; 𝑡 è l’aliquota fiscale. L’aliquota fiscale è data dalla somma di IRES, Imposta sul Reddito delle Società, e dall’IRAP, Imposta Regionale sulle Attività Produttive. 0,3 X 0 Immobile pluriuso o utilizzabile da un'ampia fascia di mercato Immobile potenzialmente riconvertibile Immobile difficilmente riconvertibile Pluralità di conduttori Unico conduttore sicuro Pluralità di conduttori 30% di sfitto Tipologie non residenziali in ubicazioni extraurbane e periferiche Locali commerciali centrali Uffici centrali Residenze semicentrali Peso Da 7000 a 12000 mq 1,6 0 0 1,60,8Fungibilità/Flessibilità X Immobile non riconvertibile e utilizzabile da una fascia di mercato ristretta Unico conduttore incerto, 30% di sfitto Unico conduttore sicuro, 60% di sfitto Sfitto oltre il 60% Unico conduttore incerto 1 X X0,5 Unico conduttore sicuro, 30% di sfitto 1 2 Pluralità di conduttori, 60% di sfitto Residenze periferiche Uffici semicentrali Locali commerciali strutturati periferici Locali commerciali semicentrali Alberghi centrali Altre tipologie Livello di rischio 3 Residenze centrali Oltre 12000 mq Altre tipologie semicentrali o periferiche Da 3000 a 7000 mqInferiore a 3000 mq 0 Residenze extraurbane Locali commerciali destrutturati periferici Uffici periferici Alberghi semicentrali e periferici Dimensioni Stato locativo Ubicazione e tipologia Parametro Valutazione investimento immobiliare - Analisi costi ricavi 26 Tassazione IRES 24% IRAP 3,9% I valori utilizzati e il costo del capitale a debito ottenuto sono riassunti nella seguente tabella. Costo del capitale a debito kd Tasso d'interesse bancario rd 2,10% Tassazione t 27,9% Costo del capitale a debito kd 1,5% Tasso d'inflazione 0,5% Costo del capitale a debito reale annuo 1,01% Periodi 3 Costo del capitale a debito reale periodo 0,34% Il costo medio ponderato del capitale (WACC - Weighted Average Capital Cost) da utilizzare come tasso di sconto nel caso non siano fornite garanzie patrimoniali è stato stimato con la seguente relazione: 𝑊𝐴𝐶𝐶 = 𝐶𝑑 𝐶𝑑 + 𝐶𝑝 𝑘𝑑 + 𝐶𝑝 𝐶𝑑 + 𝐶𝑝 𝑘𝑒 Dove: 𝑊𝐴𝐶𝐶 è il costo medio ponderato del capitale; 𝐶𝑑 è la quota di capitale a debito; 𝐶𝑝 è la quota di capitale proprio; 𝑘𝑑 è il costo del capitale a debito; 𝑘𝑒 è il costo del capitale proprio. I valori utilizzati e il costo medio ponderato del capitale ottenuto sono riassunti nella seguente tabella. Costo medio ponderato del capitale WACC Capitale a debito 40% Costo del capitale a debito reale periodo 0,34% Capitale proprio 60% Costo del capitale proprio reale periodo 2,03% WACC 1,35% Valutazione investimento immobiliare - Analisi costi ricavi 27 3.3.3. Saggio di Rendimento Interno (SRI) e Valore Attuale Netto (VAN) Il calcolo degli indici di convenienza è stato eseguito, come detto, in entrambe le ipotesi di garanzia del debito. 3.3.3.1. Utilizzo di capitale a debito senza garanzie patrimoniali In questa ipotesi il saggio da utilizzare è il costo medio ponderato del capitale applicato al flusso economico. Il saggio di rendimento interno e il valore attuale netto ottenuti sono riportati nella seguente tabelle. Saggio di rendimento interno periodo (SRI) 3,94% Saggio di rendimento interno annuo (SRI) 12,29% Valore attuale netto (VAN) - Saggio WACC 146.800,87 € 3.3.3.2. Utilizzo di capitale a debito con garanzie patrimoniali In questa ipotesi il saggio da utilizzare è il costo opportunità del capitale proprio applicato al flusso netto. Il saggio di rendimento interno e il valore attuale netto ottenuti sono riportati nella seguente tabelle. Saggio di rendimento interno periodo (SRI) 2,76% Saggio di rendimento interno annuo (SRI) 8,51% Valore attuale netto (VAN) - Saggio ke 38.835,13 € 3.3.4. Analisi della rischiosità dell’investimento La valutazione della convenienza di un investimento si basa su previsioni di costo e di ricavo gravate da una certa aleatorietà e, conseguentemente, l’analisi della convenienza è gravata da incertezza, pur fornendo la valutazione più probabile. Il grado di incertezza delle previsioni effettuate è stato analizzato utilizzando una simulazione Montecarlo, metodologia che utilizza un generatore di numeri casuali per valutare l’effetto dell’incertezza dei dati di input sull’output. Il metodo può essere riassunto nelle seguenti fasi: 1. Assegnazione di una distribuzione di probabilità alle variabili; 2. Simulazione di numeri casuali rispettando la distribuzione di probabilità assegnata; 3. Calcolo dell’output ottenuto dal numero casuale e registrazione; 4. Iterazione fino ad ottenere una distribuzione rappresentativa; 5. Analisi statistica della distribuzione ottenuta. Per l’applicazione della simulazione Montecarlo è stato utilizzato il software @Risk, componente aggiuntivo di Excel. L’analisi della rischiosità dell’investimento è stata effettuata valutando l’aleatorietà delle seguenti variabili: • Prezzo di vendita dell’immobile; • Costo di costruzione; • Costo di acquisizione dell’area edificabile. Per semplicità, e non avendo a disposizione dati utili a ricavare la distribuzione più adatta, si è adottata una distribuzione di probabilità triangolare per le tre variabili in esame.